Abrir un alojamiento local en Portugal: qué comprobar antes del registro

El alojamiento local tiene cuatro modalidades: moradia (casa independiente), apartamento, establecimiento de hospedaje (incluido el hostel) y quartos (habitaciones). La modalidad elegida determina los requisitos, la capacidad y parte de los documentos. Si el proyecto es un establecimiento turístico, como un hotel, se aplica otro régimen; consulte el servicio de establecimientos turísticos y hostels.

El proceso tiene cinco pasos:

• 1. Alta de actividad en Finanças: declarar el inicio de actividad ante la Agencia Tributaria portuguesa con el CAE (código de actividad) 55201 o 55204, antes del registro.
• 2. Comunicação prévia com prazo: presentar el registro en el Balcão Único Eletrónico (accesible desde gov.pt) o en el mostrador de la Câmara, dirigido al presidente de la Câmara Municipal (el ayuntamiento).
• 3. Plazo de oposición: durante 60 días, o 90 en áreas de contención, el presidente de la Câmara puede oponerse al registro.
• 4. Número de registro: si no hay oposición, se asigna el número, que es el único título de apertura al público y se comunica a Turismo de Portugal para el Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
• 5. Seguro y obligaciones: tener contratado el seguro obligatorio antes de abrir, presentar el justificante y cumplir las normas de instalación, identificación y explotación.

El régimen es nacional, pero los municipios pueden aprobar reglamentos de alojamiento local y delimitar, por freguesia (el equivalente aproximado a un distrito o parroquia), áreas de contención y de crecimiento sostenible, con límites al número de nuevos registros. Estas áreas deben revisarse, como mínimo, cada tres años. Mientras preparan el reglamento, los municipios pueden suspender nuevos registros durante un máximo de un año.

El reglamento municipal también puede imponer otras restricciones, como impedir el registro de inmuebles alquilados como vivienda en los dos años anteriores, fijar cupos o limitar la transmisión de nuevos registros en zonas de contención. Puede además exigir requisitos adicionales, por ejemplo un estado de conservación mínimo o una clase energética mínima, con reglas propias para edificios antiguos.

Compruebe también la historia del propio inmueble: si ya hubo un registro, si se canceló y por qué. Una cancelación anterior, por ejemplo tras la oposición de la comunidad de propietarios, puede impedir durante un tiempo un nuevo registro para ese inmueble, aunque cambie el titular.

Lisboa y Oporto tienen reglamentos municipales de alojamiento local que limitan los nuevos registros en parte de la ciudad. En Lisboa, la modificación del reglamento municipal publicada por el Aviso n.º 29926-A/2025/2 está en vigor desde el 6 de diciembre de 2025 y sustituyó a las suspensiones temporales de 2024 y 2025: delimita áreas de contención absoluta y relativa por freguesia y por barrio, según el peso del alojamiento local frente a la vivienda, solo admite AL en inmuebles de uso residencial y exige, ya en la comunicación, la póliza del seguro, planos y otros documentos. En Oporto, el reglamento municipal (Regulamento n.º 1462/2024) define áreas de contención en las freguesias del centro histórico y áreas de crecimiento sostenible en otras zonas de la ciudad. En ambos casos, confirme en la web de la Câmara la regla aplicable a su dirección antes de comprar o invertir.

Las dos ciudades también han cancelado registros de forma masiva. Según Essential Business (20 de febrero de 2026), la Câmara de Lisboa procedió a cancelar unos 6 700 registros por falta de prueba del seguro; según noticias del 22 de mayo de 2026, Oporto anunció la cancelación de 1 413 establecimientos por incumplimientos. En áreas de contención, puede que un registro cancelado no pueda volver a obtenerse, así que las obligaciones posteriores al registro importan tanto como el propio registro.

La comunicación de registro debe indicar obligatoriamente la autorização de utilização (licencia de utilización, parecida a la licencia de primera ocupación española) u otro título de uso válido del inmueble. La falta de un título de uso adecuado es uno de los motivos de oposición de la Câmara. El municipio define, en su reglamento o por acuerdo, qué usos admite para el alojamiento local; la modalidad de quartos solo es posible en inmuebles de uso residencial, y las casas y apartamentos con otro uso solo se admiten si cumplen los requisitos fijados.

Compare el uso que figura en el título con lo que quiere hacer. Un local o una oficina no se convierte en alojamiento local por tener cocina y baño. Desde el 1 de octubre de 2026, el cambio de uso sin obras se tramita por comunicação prévia com prazo según el RJUE (la ley portuguesa de urbanismo y edificación), y el nuevo uso debe estar admitido por el PDM (Plano Diretor Municipal, el plan general); el servicio de cambio de uso se ocupa de esta comprobación.

Si el inmueble no tiene licencia de utilización porque es anterior a 1951, o tiene obras sin licencia, resuélvalo antes de presentar el registro: consulte la guía sobre casas antiguas sin licencia de utilización y la guía sobre legalización de obras. En casas anteriores al RGEU (el reglamento general de edificación de 1951), confirme con la Câmara qué prueba acepta en lugar del título.

En un edificio en propiedad horizontal, explotar un apartamento como alojamiento local no se considera, por sí solo, un uso distinto del destino de la vivienda. La excepción es que el título constitutivo, el reglamento de la comunidad que forme parte de él o un acuerdo posterior lo prohíban. Por eso, lea el título constitutivo y el reglamento antes de comprar o de presentar el registro.

Lo que puede hacer la comunidad depende de la situación:

• Prohibir el AL: modificar el reglamento para prohibir la actividad exige dos tercios de la permilagem (las cuotas de participación) del edificio y solo afecta a registros posteriores.
• Oponerse a un AL concreto: exige un acuerdo motivado, aprobado por más de la mitad de la permilagem, basado en actos reiterados que perturben el uso del edificio o el descanso de los vecinos. Quien decide la cancelación es el presidente de la Câmara, que puede promover antes un acuerdo.
• Hostel: en un edificio con viviendas, la modalidad de hostel necesita autorización de los propietarios, y el acta forma parte del registro.
• Normas de convivencia: el titular debe colocar a la vista las normas de la comunidad y facilitar a la comunidad un teléfono de contacto.

La comunicación se acompaña de los siguientes documentos, que deben mantenerse actualizados (los cambios se comunican en un plazo de 10 días):

La declaración de responsabilidad no es un trámite neutro: el titular declara que el inmueble es idóneo y cumple las normas aplicables, y las declaraciones falsas pueden constituir delito. Si no está seguro de que el inmueble cumpla, compruébelo antes de firmar.

• Identificación del titular de la explotación, o el código de la certidão permanente (certificado mercantil en línea) si es una sociedad.
• Autorização de utilização u otro título de uso válido del inmueble.
• Declaración de responsabilidad sobre la idoneidad del edificio y el cumplimiento de las normas.
• Caderneta predial urbana (ficha catastral y fiscal), si el titular es el propietario.
• Contrato de arrendamiento u otro título que legitime la explotación, con autorización expresa para prestar alojamiento, si el titular no es el propietario.
• Declaración de alta de actividad en Finanças.
• Acta de la comunidad con la autorización, en el caso de hostel en propiedad horizontal.

Las casas, apartamentos y establecimientos de hospedaje pueden tener como máximo nueve habitaciones y 27 huéspedes; las modalidades de quartos y hostel tienen reglas propias. En general, la capacidad es de dos huéspedes por habitación, y el salón puede acoger a dos más en apartamentos y casas; las camas supletorias no pueden superar el 50% de las camas fijas.

Antes de presentar el registro, confirme también los requisitos de funcionamiento y seguridad:

• Habitaciones con ventana o balcón al exterior y sistema de oscurecimiento.
• Agua caliente y fría y conexión a la red de saneamiento o a fosa séptica.
• Hasta 10 huéspedes: extintor, manta ignífuga, botiquín de primeros auxilios y el número 112 a la vista.
• Más de 10 huéspedes: cumplimiento del régimen de seguridad contra incendios en edificios (Decreto-Lei n.º 220/2008).
• Libro de información para los huéspedes en portugués, inglés y al menos otros dos idiomas, y placa identificativa junto a la entrada (la ley no la exige en la modalidad de moradia).

El titular debe tener un seguro de responsabilidad civil extracontractual que cubra daños a huéspedes y terceros, con un capital mínimo de 75 000 € por siniestro y, en propiedad horizontal, también un seguro de incendio de la unidad. El seguro debe existir antes de abrir y mantenerse vigente: gov.pt pide el justificante después del registro, pero Lisboa exige la póliza ya en la comunicación. La Câmara puede pedir el justificante en cualquier momento, con un plazo de tres días, y la falta de un seguro válido es motivo de cancelación del registro.

Durante la explotación, mantenga actualizados los datos del registro, tenga a disposición el libro de reclamaciones, comunique la estancia de huéspedes extranjeros a través del SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, el registro de viajeros portugués) y cobre la tasa turística donde el municipio la aplique. Ofrecer o anunciar un alojamiento local sin registro, o con el registro desactualizado, es una infracción grave.

Los ingresos del alojamiento local tributan en el IRS (impuesto sobre la renta) o en el IRC (impuesto de sociedades) portugueses, según el titular; el encuadre y los coeficientes aplicables deben confirmarse con un contable certificado. Si usted reside en España, compruebe también la tributación en su país. La contribución extraordinaria sobre el alojamiento local (CEAL), creada en 2023, fue derogada por el Decreto-Lei n.º 57/2024.

El Decreto-Lei n.º 76/2024, en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, revirtió buena parte de las normas del programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) y trasladó el control a los municipios. Muchos artículos y anuncios todavía describen el régimen anterior; estas son las diferencias principales.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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