¿Cuánto puedo construir en mi terreno en Portugal?

Desde 2019, los términos de los planes municipales portugueses tienen definiciones oficiales en el Decreto Regulamentar n.º 5/2019, que fija los conceptos técnicos de ordenación del territorio y urbanismo. Muchos PDM se aprobaron antes y siguen usando palabras antiguas, como «índice de construção», «índice de implantação» o «área bruta de construção». Lea siempre las definiciones de su reglamento, que suelen estar en los primeros artículos.

La tabla reúne el término oficial, los nombres que aún encontrará en PDM y anuncios, la fórmula y lo que computa. Si viene de España, no traslade sin más conceptos como el aprovechamiento urbanístico: en Portugal el cálculo parte de los índices del PDM.

El índice de utilização do solo (Iu) es el cociente entre la superficie total construida y la superficie de suelo a la que se refiere el índice. Un Iu de 0,5 permite 0,5 m² construidos por cada m² de terreno; un Iu de 1,2 permite construir más superficie que la del propio terreno, repartida en varias plantas. Para obtener la superficie máxima, multiplique el índice por la superficie de suelo.

Qué entra en esa superficie es donde más se falla. Según el DR 5/2019, la área de construção suma todas las plantas, por encima y por debajo de la cota de soleira (la cota de la entrada principal), y solo excluye bajocubiertas y sótanos sin altura libre (pé-direito) reglamentaria. Es decir, según la definición oficial el sótano computa, aunque muchos reglamentos de PDM aplican el índice solo por encima de la cota de soleira o excluyen garajes y cuartos técnicos bajo rasante: lea el artículo de definiciones y el de su categoría antes de hacer números.

El índice de ocupação do solo (Io) es el porcentaje del terreno que pueden ocupar los edificios: superficie de implantación dividida por la superficie de suelo, por 100. Con un Io del 30 % en un terreno de 800 m², la implantación máxima es de 240 m², sumando por lo general la casa y los anexos.

La área de implantação es el polígono de contacto del edificio con el suelo e incluye el perímetro exterior de los muros del sótano, de modo que un sótano mayor que la planta baja aumenta la implantación. Algunos PDM fijan además un índice de impermeabilização, que cuenta también pavimentos exteriores y accesos y puede limitar más que el índice de ocupação.

El DR 5/2019 distingue dos alturas. La altura da fachada se mide desde la cota de soleira hasta la línea superior de la cornisa, alero, peto o barandilla de terraza. La altura da edificação se mide hasta el punto más alto del edificio, incluida la cubierta y los volúmenes sobre ella, pero sin chimeneas ni elementos accesorios o decorativos. En ambas se suma la elevación de la soleira.

La «cércea», término que verá en muchos PDM, no tiene ficha propia en el DR 5/2019: la nota de la ficha de la altura de la edificación dice que el término es adecuado para esa altura y no debe usarse para la altura de fachada. El RJUE, la ley portuguesa de licencias urbanísticas, y muchos PDM siguen usando «cércea», a veces con el sentido de altura de fachada, así que compruebe la definición de su reglamento.

Tampoco existe un concepto oficial de «número de plantas». Muchos PDM fijan la altura en metros y en plantas a la vez, y dicen si cuentan sótanos, bajocubiertas o áticos retranqueados. Una altura de fachada de 7 m permite, en general, dos plantas sobre rasante, pero es el reglamento el que decide.

El afastamento es la distancia entre la fachada y el lindero (estrema) correspondiente del terreno: al frente, a los lados y al fondo. El alinhamento es la línea que separa el dominio público de las fincas, normalmente el frente a la calle. Los retranqueos mínimos pueden venir del PDM, de una ordenanza municipal, de un loteamento (parcelación aprobada) o de normas generales del Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) y del Código Civil portugués sobre distancias entre construcciones y huecos.

Los retranqueos definen la mancha donde puede situarse el edificio. En terrenos anchos rara vez limitan; en terrenos estrechos o irregulares pueden convertirse en el límite más estricto, como muestra el ejemplo siguiente.

Los valores son hipotéticos y sirven para mostrar el método. Imagine un terreno rectangular y llano de 20 m de frente por 40 m de fondo (800 m²), en una categoría residencial con Iu de 0,50, Io del 30 %, dos plantas sobre rasante y retranqueos de 5 m al frente, 3 m a cada lado y 6 m al fondo. Suponga que el reglamento no computa el sótano, que no hay condicionantes y que todas las plantas tienen la misma superficie.

Escenario A: el Iu permite 0,50 × 800 = 400 m² construidos y el Io permite 30 % × 800 = 240 m² de implantación. Descontados los retranqueos, queda una mancha de (20 − 3 − 3) × (40 − 5 − 6) = 14 × 29 = 406 m², así que la implantación se queda en 240 m². Dos plantas de 240 m² darían 480 m², más que los 400 m²: manda el Iu, y puede construir 400 m², por ejemplo 240 m² en planta baja y 160 m² en planta alta.

Cambie ahora una variable cada vez. En un terreno de 12 m × 40 m (480 m²), el Iu da 240 m², el Io 144 m² y la mancha (12 − 6) × 29 = 174 m²; la implantación se queda en 144 m², dos plantas darían 288 m² y vuelve a mandar el Iu, con 240 m². Si ese terreno exige 4 m a cada lado, la mancha baja a (12 − 8) × 29 = 116 m² y dos plantas dan 232 m²: mandan los retranqueos. En el terreno de 800 m² con una sola planta, la superficie se queda en los 240 m² de implantación: manda la altura.

• Calcule la superficie máxima por el Iu: índice × superficie de suelo.
• Calcule la implantación máxima por el Io: porcentaje × superficie de suelo.
• Dibuje la mancha que queda tras los retranqueos y quédese con el menor valor entre esa mancha y la implantación del Io.
• Multiplique esa implantación por el número de plantas que permite la altura.
• La superficie máxima es el menor valor entre el resultado del Iu y el del paso anterior.

Según la definición oficial, un sótano (cave) con altura libre reglamentaria computa como superficie construida. En el escenario A, si hace un sótano de 120 m² con altura libre reglamentaria y el PDM sigue esa definición, quedan 400 − 120 = 280 m² para las plantas sobre rasante. Si el reglamento solo computa la superficie por encima de la cota de soleira, mantiene los 400 m² sobre rasante y suma el sótano.

Los desvanes o bajocubiertas (en portugués, sótãos; no lo confunda con el sótano español, que en Portugal se llama cave) y los sótanos sin altura libre reglamentaria quedan fuera. Los anexos y garajes son edificios o partes de edificios y, por lo general, computan en la superficie construida y en la implantación, salvo exclusión expresa del plan. Según la definición oficial, la superficie construida incluye también los espacios de circulación cubiertos y los espacios exteriores cubiertos, como porches, cobertizos, balcones y terrazas cubiertas; solo queda fuera lo que el reglamento excluya expresamente.

El índice se aplica a la «área de solo a que o índice diz respeito», la superficie de suelo que define el plan. Puede ser la parcela entera, solo la parte incluida en una categoría o la superficie que queda después de las cesiones para viales y espacios públicos en un loteamento. Si el terreno está repartido entre dos categorías, cada parte sigue, por lo general, los parámetros de la suya.

Lo mismo ocurre con la REN (Reserva Ecológica Nacional) o la RAN (Reserva Agrícola Nacional), parecidas a un suelo no urbanizable de especial protección. Suponga que, en el escenario A, 160 m² del terreno están en REN. Si el reglamento excluye la REN de la superficie de suelo, el Iu pasa a dar 0,50 × 640 = 320 m²; si no la excluye, mantiene los 400 m² de índice, pero el edificio debe quedar fuera de la zona en REN, y la mancha disponible puede pasar a ser el límite.

Los parámetros están en el reglamento, no en los planos. La planta de ordenamento indica en qué categoría está el terreno; el artículo de esa categoría, o un cuadro de parámetros anexo, da el Iu, el Io, las alturas y los retranqueos. Lea también las disposiciones generales, donde suelen estar las reglas de medición, las excepciones y el tratamiento de sótanos y aparcamientos.

Si hay un plano de urbanização (PU) o un plano de pormenor (PP) para la zona, parecidos a un plan parcial o a un estudio de detalle, los parámetros de ese plan, más detallados, suelen ser los que cuentan para la parcela. En un loteamento aprobado, el título del loteamento fija la superficie construida y la implantación de cada parcela, y las ordenanzas municipales de urbanización y edificación pueden añadir reglas de medición.

Para localizar el plan y el artículo correcto, siga el paso a paso de la guía cómo saber si puedo construir en mi terreno.

En suelo rústico, la construcción es excepcional y los PDM suelen fijar los parámetros de otra manera: en lugar de un índice, una superficie máxima construida, un número máximo de plantas, una superficie mínima de terreno y reglas distintas para cada uso admitido, como apoyo agrícola, vivienda vinculada a la explotación, turismo u obras en edificios existentes. Los valores varían mucho entre municipios.

Antes de hacer números, confirme que el uso que pretende está admitido. La guía ¿se puede construir en un terreno rústico? explica las excepciones, y la guía cómo saber si un terreno es urbanizable explica la clasificación del suelo en Portugal.

Cuando los parámetros dependen de la interpretación, como en los sótanos, en una parcela entre dos categorías o en una zona en REN, lo prudente es preguntar a la Câmara Municipal (el ayuntamiento) mediante un pedido de informação prévia (PIP), una consulta urbanística previa con efectos vinculantes. El PIP simple confirma la viabilidad y los condicionantes aplicables, incluidos índices, cérceas y retranqueos.

El PIP ampliado (artículo 14.º, n.º 2, del RJUE) puede fijar la volumetría, la implantación, la cércea, las superficies por uso y el número de viviendas; si es favorable y cubre todos los puntos aplicables, exime de licencia o de comunicação prévia (el trámite de comunicación previa portugués), siempre que la obra siga lo evaluado. La decisión es válida durante 2 años. Vea la guía completa del PIP o encárguenos la preparación del PIP.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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