Documentos para un PIP en Portugal: la lista oficial y cómo preparar la entrega

El PIP del n.º 1 del artículo 14.º del RJUE pregunta a la câmara si la operación es viable y qué condicionantes se aplican: infraestructuras, servidumbres, índices, cércea (altura máxima de la edificación), retranqueos. Por eso la documentación es breve. El Anexo V, parte I, de la Portaria n.º 320/2026/1 fija cuatro elementos.

La lista es la misma en todo Portugal. Si el municipio todavía publica una lista que cita la Portaria n.º 71-A/2024, está desactualizada: esa norma quedó derogada el 1 de octubre de 2026. Para saber si le basta esta solicitud o necesita el PIP completo, consulte qué es un pedido de información previa (PIP).

• Identificación de la finca: código de acceso a la certidão permanente, el certificado electrónico del registro predial portugués o, si la finca no está inscrita, certidão negativa del registro acompañada de la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble en Hacienda) con los artículos matriciales.
• Situación: delimitación del ámbito de la operación y de su entorno en el plano de situación (planta de localização) que facilita la câmara o en un plano a escala 1:1.000.
• Memoria descriptiva y justificativa: descripción breve de la operación o de las operaciones directamente relacionadas.
• Planos (opcionales): los necesarios para demostrar la pretensión, a escala 1:200, o 1:500 en parcelaciones (loteamentos).

En el PIP completo, el interesado pide que la respuesta abarque también volumetría, alineación, cércea e implantación, el proyecto de arquitectura, el programa de usos, las infraestructuras, la estimación de cargas urbanísticas y las cesiones. Si la resolución favorable cubre todos los aspectos aplicables, la obra queda exenta de licencia o de comunicação prévia (un procedimiento portugués de comunicación con control posterior, parecido pero no idéntico a la declaración responsable española). Por eso la Portaria le aplica los elementos comunes a la licencia (Anexo V, parte II) y los específicos de cada tipo de operación.

Para obras de edificación, eso supone un proyecto de arquitectura completo, levantamiento topográfico cuando cambia la topografía o la implantación, una memoria del proyecto principal con el encaje en el plan y en las condicionantes, y declaraciones de responsabilidad técnica. La tabla compara ambas solicitudes para una vivienda o un edificio.

Los informes de organismos externos que no dependen de la ubicación (por ejemplo, los ligados a la actividad que se va a instalar) debe solicitarlos usted antes de la entrega y adjuntarlos a la solicitud, según el artículo 13.º-B del RJUE.

Desde el 1 de octubre de 2026 la solicitud se presenta en un modelo único, igual para licencia, comunicação prévia y PIP (Anexo I de la Portaria), y su uso es obligatorio. El mismo modelo sirve para responder a un requerimiento de subsanación y para aportar documentos.

La solicitud incluye una «síntese urbanística», un resumen de la operación con superficies, usos y parámetros. Rellénela con cuidado: si el PIP es favorable, la solicitud con ese resumen, el justificante de las tasas y la notificación (o el justificante de presentación, si hubo silencio positivo) forman el título del PIP, que tendrá que enseñar a bancos, notarios y compradores. Vea cómo usar ese título en los próximos pasos tras un PIP favorable.

El artículo 2.º de la Portaria limita las peticiones adicionales. La câmara solo puede exigir documentos que no figuren en los anexos cuando estén expresamente previstos en el RJUE o en una ley especial, o cuando sean estrictamente indispensables para comprobar el cumplimiento de un plan territorial. En ese caso debe motivar la petición e indicar la norma concreta.

El interesado puede aportar otros documentos que ayuden a caracterizar la operación. A la inversa, puede omitir elementos de los anexos innecesarios para su caso, siempre que el coordinador de los proyectos lo justifique por escrito de forma detallada; la câmara valora esa justificación en la revisión inicial del expediente (saneamento). En la práctica, esta dispensa interesa sobre todo al PIP completo, porque la lista del PIP simple ya es mínima.

Empiece por la certidão permanente del registro predial, que muestra la descripción, los titulares y las cargas, y por la caderneta predial, que emite la Autoridad Tributaria portuguesa. Compruebe que el código de la certidão sigue vigente en la fecha de entrega y que dirección, superficie y artículos coinciden en ambos documentos. Las diferencias de superficie o de descripción son una causa frecuente de dudas en la revisión inicial.

El plano de situación debe delimitar la finca entera o solo el ámbito de la operación, y eso tiene que quedar claro. Una estimación de la superficie construible calculada sobre una parcela equivocada altera la implantación y los índices estudiados. Si el lindero es provisional, dígalo en la memoria; en un PIP completo, el levantamiento topográfico georreferenciado resuelve esta cuestión.

• Dirección, concelho (municipio), freguesia (parroquia civil) y ubicación reconocible en el plano.
• Artículo matricial y número de descripción registral.
• Superficie registral, matricial (fiscal) y medida, con las diferencias señaladas.
• Fecha y vigencia de cada documento.

Cualquier interesado puede pedir un PIP aunque no sea dueño del terreno, por ejemplo antes de firmar el contrato de promesa de compraventa (contrato-promessa). En ese caso, el artículo 14.º, n.º 3, del RJUE exige identificar al propietario y a los titulares de otros derechos reales sobre la finca mediante certificado de la conservatória del registro predial, y la câmara les notifica la solicitud (n.º 4).

Si otra persona presenta la solicitud en su nombre, adjunte el poder u otro documento que acredite la representación. Para el punto de vista del comprador, incluida la cláusula del contrato-promessa, lea PIP antes de comprar un terreno.

Aunque sea breve, la memoria descriptiva es el centro del PIP simple: la câmara responde a lo que se le pregunta. Explique la intervención, el uso previsto y los parámetros que pueden cambiar su decisión de comprar, proyectar o invertir. Separe lo existente, lo que va a modificar y lo que va a añadir.

• Tipo de operación: construcción, ampliación, reforma, demolición, cambio de uso o loteamento.
• Programa: uso, superficies aproximadas, número de plantas y de viviendas.
• Implantación, accesos y aparcamiento previstos.
• Preguntas concretas: superficie máxima, altura, retranqueos, condicionantes que le preocupan.

La lista del PIP simple no incluye declaraciones de responsabilidad ni planos obligatorios. Aun así, una memoria que fundamente la pretensión en el plan y unos planos claros dan a la câmara una pregunta precisa, y eso suele requerir un técnico. En el PIP completo el proyecto de arquitectura es obligatorio, y su autoría y firma corresponden a arquitectos colegiados en la Ordem dos Arquitectos portuguesa, según la Lei n.º 31/2009; los demás proyectos y declaraciones los firman técnicos habilitados.

Los estudios y documentos que entrega Apto Group los revisan y firman arquitectos colegiados en la Ordem dos Arquitectos. La firma identifica al autor y su responsabilidad profesional por los documentos que suscribe, pero no garantiza una resolución favorable ni sustituye el control urbanístico. La resolución del PIP produce los efectos previstos en el RJUE, según su contenido.

En los 20 días siguientes a la entrega, el presidente de la câmara puede requerirle que corrija o complete la solicitud si falta la identificación del solicitante, de lo que se solicita o de la ubicación, o un documento indispensable que la câmara no pueda obtener por sí misma (artículo 11.º del RJUE). Usted dispone entonces de 10 días; sin respuesta, la solicitud se rechaza de plano. Si la câmara no dice nada en esos 20 días, la solicitud se considera correctamente instruida.

Si la solicitud se rechaza y vuelve a presentarla con el mismo fin, no tiene que aportar de nuevo los documentos que sigan siendo válidos y adecuados. Los errores más comunes son fáciles de evitar:

• Código de la certidão permanente caducado o de otra finca.
• Plano de situación sin el ámbito de la operación delimitado.
• Memoria que no coincide con la síntese urbanística de la solicitud.
• Solicitante no propietario sin el certificado que identifica a los titulares.
• Archivos fuera de los formatos exigidos, como el PDF/A, o sin la firma digital cualificada que impone el Anexo VI de la Portaria.

La tasa del PIP la fija la ordenanza de tasas de cada municipio, así que varía de un concelho a otro y puede depender del tipo de solicitud. En Oporto, según la tabla vigente consultada en octubre de 2026, el PIP cuesta 194,68 €; confirme siempre el importe antes de presentarlo. En Lisboa, consulte la tabla de tasas o el simulador municipal vigente.

Para el procedimiento local, la plataforma de entrega y las particularidades de cada câmara, consulte las guías del PIP en Oporto y del PIP en Lisboa. Los honorarios técnicos dependen del tipo de PIP y del levantamiento necesario, y se suman a la tasa municipal.

Mantenga una lista de pendientes con una acción por cada punto. Si cambia la pretensión o el lindero del terreno, revise todos los documentos que dependen de esos datos antes de la entrega.

• Tipo de PIP elegido (n.º 1 o n.º 2) y, en el n.º 2, las letras a) a f) que quiere que se valoren.
• Código de la certidão permanente vigente y caderneta predial coherente.
• Plano de situación con el ámbito de la operación delimitado.
• Memoria descriptiva con preguntas concretas y coherente con la síntese urbanística.
• Certificado de titulares y poder, si no es propietario o actúa en representación.
• En el PIP completo: levantamiento, proyecto de arquitectura, declaraciones e informes no ligados a la ubicación.
• Tasa y formatos confirmados con el municipio.

Ejemplo ilustrativo: quiere añadir una planta a una vivienda unifamiliar y saber si el plan lo permite antes de pagar un proyecto. Basta un PIP simple: certidão permanente, caderneta, plano de situación con la parcela delimitada y una memoria que pregunte por la altura y la superficie construida admitidas, con una sección esquemática a 1:200.

Si ya tiene el proyecto decidido y quiere avanzar sin licencia tras la respuesta, el camino es el PIP completo. Entonces la ficha de preparación anota «encargar levantamiento topográfico», «proyecto de arquitectura a 1:100» y «declaraciones de responsabilidad», cada uno con responsable y fecha.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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