Licencia de utilización en Portugal: qué es, qué la sustituye y cómo regularizar el título de su casa

La licencia de utilización es el acto de la Câmara Municipal que confirma que un edificio, o una vivienda o local, puede utilizarse para el fin al que se destina. Se generalizó con el RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, el reglamento general de edificación aprobado por el Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951), cuyo artículo 8.º empezó a exigirla para edificios nuevos, reconstruidos, ampliados o reformados. Más tarde, el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanismo y edificación, Decreto-Lei n.º 555/99) pasó a llamarla autorização de utilização, que es el nombre que figura en los títulos más recientes.

La licença de habitação y la licença de habitabilidade no son títulos distintos: son nombres populares de la licencia de utilización de una casa, porque el uso que autoriza es el de vivienda. Lo que cuenta es el uso que indica el título. Un local con licencia para comercio u oficinas no está autorizado como vivienda, y pasar de un uso a otro es un cambio de uso.

La licencia confirmaba dos cosas: que la obra coincidía con el proyecto aprobado y que el uso estaba admitido por las normas aplicables. No la confunda con la caderneta predial (ficha catastral y fiscal de Hacienda) ni con la inscripción en el registro de la propiedad: ninguna de las dos prueba que la Câmara autorizara la obra o el uso. El título de utilización se transmite automáticamente con el inmueble (artículo 4.º-A, n.º 13, del RJUE).

La licencia de utilización no desapareció de golpe. El Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) empezó a eliminarla en 2024, y la revisión del RJUE por el Decreto-Lei n.º 108/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, fecha fijada por el Decreto-Lei n.º 155-B/2026, completó el cambio. Las licencias y autorizaciones de utilización expedidas antes siguen siendo válidas como título de uso.

Si su casa ya tiene licencia, no tiene que hacer nada. Si no la tiene, hoy se resuelve con una de las comunicaciones que se explican más abajo o, si hay obras sin título, con una legalización. La tabla resume las fechas que importan.

La forma segura es consultar el expediente de obras del inmueble en la Câmara Municipal. Ahí debería encontrar la licencia de obra, los planos aprobados y el título de licencia o autorización de utilización, con el uso autorizado. Si la licencia existe pero ha perdido el documento, pida un certificado o una copia: en Oporto, el servicio de certificados del Portal do Munícipe expide copias de títulos de autorização de utilização y certificados del uso de un edificio o vivienda, con un plazo medio indicado de 30 días hábiles en las solicitudes sobre expedientes urbanísticos.

Al leer el expediente caben cuatro respuestas, y cada una lleva a un camino distinto:

• Hay licencia o autorización de utilización y la casa coincide con los planos aprobados: el título está en regla y pasa al comprador con el inmueble.
• Hay licencia de obra, pero no de utilización: el expediente nunca se cerró y, en general, se resuelve con una comunicación de uso, si lo construido coincide con lo aprobado.
• No hay expediente y la casa es antigua: puede ser anterior a la aplicación del RGEU en la zona y no haber necesitado nunca licencia.
• Lo que existe difiere de lo aprobado, o una casa posterior al RGEU no tiene ningún título: es un caso de legalización.

Los edificios construidos antes de que el RGEU se aplicara en la zona no estaban sujetos a la licencia de utilización y por eso es normal que no la tengan: no son casas ilegales. El artículo 1.º del RGEU lo aplicaba a las cabeceras de municipio y a otras localidades con plan de urbanización; fuera de ellas, solo se aplicaba cuando el municipio lo extendía. En muchas zonas rurales la obligación empezó después de 1951, y la fecha que debe confirmar en la Câmara es la de aplicación del RGEU en ese lugar.

Desde el 1 de octubre de 2026, el RJUE recoge estos casos de forma expresa: el “último antecedente válido” de un edificio incluye la obra que, cuando se hizo, no necesitaba título (artículo 2.º, letra r)). Las obras posteriores sin licencia no quedan cubiertas y pueden tener que legalizarse. Para probar la fecha, algunas Câmaras expiden un certificado propio; en Oporto se llama “certificação de que uma construção é anterior a 1951”. Las pruebas habituales, como el historial catastral y las fotografías aéreas antiguas, se explican en la guía sobre legalizar una casa antigua y anexos.

Desde el 1 de octubre de 2026, “sacar la licencia de utilización” significa presentar ante la Câmara una comunicación, en el modelo nacional aprobado por la Portaria n.º 320/2026/1 (orden ministerial), con las declaraciones de responsabilidad de los técnicos. La Câmara ya no aprueba el uso: lo controla después, y solo inspecciona cuando hay indicios serios de que el edificio no es apto para el uso.

En un edificio en propiedad horizontal, la comunicación puede abarcar todo el edificio o cada vivienda o local, y la Câmara puede oponerse al uso si los elementos comunes no están en condiciones de utilizarse (artículo 66.º del RJUE); si se trata de un piso, compruebe también la situación del edificio. La tabla muestra la vía que corresponde a cada situación.

En la comunicação prévia com prazo, que es la vía habitual en una casa existente sin obras recientes, la ley exige dos declaraciones de responsabilidad. Una, firmada por quien puede ser autor de un proyecto de arquitectura, declara que el uso previsto está admitido por las normas que fijan los usos, como el PDM (Plano Diretor Municipal, el plan general); la otra, firmada por un técnico con la cualificación de director de obra o de ejecución, declara que el edificio es idóneo para ese fin (artículo 63.º del RJUE). El resto de documentos figuran en la Portaria n.º 320/2026/1.

Las tasas figuran en el reglamento y en la tabla de tasas de cada municipio; confírmelas antes de presentar la comunicación. A ellas se suman los honorarios de los técnicos que firman las declaraciones y, si hace falta, el levantamiento de lo existente. Los plazos legales, en cambio, son cortos:

• 10 días: transcurridos 10 días desde la presentación, el edificio puede usarse para el fin comunicado (artículo 64.º, n.º 1).
• Dentro de esos 10 días, el presidente de la Câmara puede rechazar la comunicación, si no está bien documentada o el uso es manifiestamente contrario a las normas, u ordenar una inspección, si hay indicios serios de que el edificio no es idóneo (artículo 64.º, n.º 2).
• Inspección: se realiza en 15 días y termina con una declaración de conformidad o con la imposición de obras. Hechas las obras, la nueva inspección se realiza en 10 días desde la solicitud y, si no se hace en ese plazo, la Câmara ya no puede oponerse al uso (artículo 65.º).
• Título: el uso queda amparado por el modelo cumplimentado, el justificante de presentación y el justificante de pago de las tasas, más la declaración de conformidad si hubo inspección (artículo 4.º-A, n.º 4). Guarde estos documentos: son los que mostrará en la escritura.

Ninguna ley prohíbe vender una casa sin licencia de utilización en Portugal. Lo que ha cambiado con el tiempo es lo que debe constar en la escritura, y la tabla resume los tres regímenes.

Para quien vende, la regla de 2026 significa que el comprador sabrá, por la propia escritura, si hay título. Una casa anterior al RGEU puede venderse, y el certificado o las pruebas de la fecha ayudan al vendedor a hacer la declaración con seguridad. Si el título existe pero no lo encuentra, pida el certificado antes de fijar la fecha de la escritura.

La declaración del vendedor en la escritura informa, pero no resuelve nada. El título se transmite con el inmueble, y los problemas también: si hay obras sin título, las medidas de restablecimiento de la legalidad pueden pasar a dirigirse al nuevo propietario. Antes de firmar el contrato de arras (contrato-promessa), compruebe:

• El expediente municipal: licencia o autorización de utilización, comunicación de uso con sus justificantes, o prueba de que el inmueble es anterior al RGEU en la zona.
• Si el uso del título corresponde a lo que quiere hacer, por ejemplo vivienda o alojamiento local (alquiler turístico).
• Si la superficie y la distribución actuales coinciden con los planos aprobados, incluidos anexos, cerramientos de terrazas y buhardillas.
• Si el banco acepta financiar el inmueble con la documentación que tiene.
• Si conviene condicionar el contrato de arras a la obtención del título o a la legalización de las obras.

La comunicación de uso solo sirve cuando lo que existe tiene título o nunca lo necesitó. Si la casa, o parte de ella, se construyó sin licencia o comunicação prévia cuando ya se exigían, o si lo que existe difiere de lo aprobado, primero hay que legalizar las obras (artículo 102.º-A del RJUE) y después tramitar el uso. Los casos típicos son ampliaciones, anexos fuera de los límites de las obras exentas, cerramientos de terrazas, buhardillas convertidas en vivienda y locales usados para un fin distinto del autorizado.

La legalización solo es posible si la obra cumple, o puede llegar a cumplir con correcciones, las normas vigentes, sobre todo las del PDM; la Câmara puede dispensar normas técnicas que se hayan vuelto imposibles de cumplir si la obra respetaba las vigentes en su fecha. El procedimiento, los documentos y los plazos se explican en la guía sobre cómo funciona la legalización de obras.

No conviene aplazarlo. Usar un edificio sin la comunicación exigida, o para un uso distinto del título, es una infracción administrativa sancionada con multa de 500 € a 100 000 € para personas físicas y de 1 500 € a 250 000 € para personas jurídicas (artículo 98.º del RJUE), y la Câmara puede ordenar el cese del uso (artículo 109.º). Apto Group analiza el expediente municipal y le indica la vía adecuada en el servicio de legalización de obras. Si quiere cambiar el uso, un pedido de informação prévia (PIP, consulta urbanística vinculante) puede confirmar antes si el PDM lo admite.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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