PDM de Lisboa: el plan vigente en 2026 y cómo consultar su finca

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Lisboa, el plan vigente es la revisión aprobada por la Assembleia Municipal el 24 de julio de 2012, mediante las Deliberações n.º 46/AML/2012 y n.º 47/AML/2012, y publicada mediante el Aviso n.º 11622/2012 en el Diário da República n.º 168, 2.ª serie, de 30 de agosto de 2012. Entró en vigor el 31 de agosto de 2012. En las zonas con plan de urbanización o plan de detalle vigente, esos planes prevalecen sobre el PDM, y la lista figura en el Anexo I del reglamento.

Desde 2012, el plan se ha modificado varias veces, casi siempre en puntos concretos. La primera modificación simplificada, aprobada por la Assembleia Municipal el 18 de marzo de 2014, afectó al Garaje Militar de la Calçada da Ajuda, al Palacio y Quinta da Alfarrobeira y a las Residencias para Sargentos del Forte do Alto do Duque. La modificación de mayor alcance fue la adaptación de 2020, que cambió 23 artículos y republicó el reglamento completo. El plan se compone del reglamento, con 12 anexos, de una planta de ordenamento (plano de ordenación) desdoblada en siete planos y de una planta de condicionantes (plano de afecciones) desdoblada en dos (artículo 3.º). La tabla resume las publicaciones que enumera la Câmara.

La Câmara está preparando un nuevo PDM, pero el procedimiento formal aún no ha empezado. Entre el 16 de abril y el 9 de julio de 2026, el ciclo «Encontro de Urbanismo ’26 - Lisboa, um novo PDM» debatió en siete sesiones los temas del futuro plan. El 20 de julio de 2026 se reunió por primera vez el Conselho Estratégico de Lisboa para la revisión del PDM; según la Câmara, la Estratégia Lisboa 2040 servirá de base a los términos de referencia de la revisión, con sesiones públicas en las que participarán la comunidad científica, las juntas de freguesia (juntas de distrito) y la Assembleia Municipal.

Según la ley, una revisión del PDM empieza con un acuerdo de la Câmara, publicado en el Diário da República, que aprueba los términos de referencia y abre un periodo de participación preventiva. Hasta el 1 de noviembre de 2026, ese acuerdo no se ha publicado, y la plataforma de seguimiento de planes de la Direção-Geral do Território (la dirección general de ordenación del territorio) no registra ningún procedimiento de revisión del PDM de Lisboa. Los procedimientos abiertos en el municipio se refieren a planes de detalle y de urbanización, como los del Parque Mayer y de Amoreiras.

En la práctica, nada cambia para su finca mientras el nuevo plan no se apruebe y se publique: lo que vale es el plan de 2012 en su redacción actual. Cuando la revisión empiece, el periodo de participación preventiva será el momento de presentar sugerencias. Antes de presentar una solicitud, compruebe en la página del PDM de la Câmara y en el Diário da República si se ha publicado algún procedimiento.

La Câmara ofrece el PDM de tres formas: en Lisboa Interativa (LXi), el visor cartográfico municipal, que tiene un grupo de capas «PDM em vigor»; en PDF, con el reglamento, los 12 anexos y cada uno de los planos, en la página «PDM em vigor» de la web de la Câmara; y en formato vectorial (shapes), para los siete planos de ordenación, en la misma página. La página reúne también las Orientações Técnicas del reglamento del PDM y las Orientações Procedimentais del RJUE, aprobadas por el Despacho n.º 5/DMU/CML/2025 y publicadas en el Boletim Municipal de 9 de octubre de 2025.

El visor es una herramienta de consulta: en caso de discrepancia, prevalece el plan publicado en el Diário da República. Si prefiere el geoportal nacional del SNIT, de la Direção-Geral do Território, compruebe la fecha de la versión que está viendo. Los pasos, en Lisboa Interativa:

• Localice la finca en el panel Pesquisa, con la opción Moradas (direcciones), o con el zoom sobre la cartografía.
• Active el grupo de capas PDM em vigor en la lista de capas y vea la categoría de espacio y el trazado urbano en el plano de calificación del espacio urbano.
• Lea también los demás planos de ordenación: el reglamento obliga a considerarlos en conjunto y a aplicar el régimen más restrictivo (artículo 10.º).
• Use la herramienta Identificar para ver la información del elemento en el que hace clic y las herramientas de medición para distancias y superficies.
• Imprima el plano de situación en A4 o A3 con la impresión de planos; la Câmara remite a Lisboa Interativa para los planos de situación en esos formatos.
• Compruebe si hay plan de urbanización o de detalle en el Anexo I del reglamento: si lo hay, prevalece ese plan.
• Abra el reglamento por el artículo de la categoría y lea las disposiciones sobre patios, riesgos y sistema de vistas que se aplican a la finca.

Lisboa no tiene suelo rústico: todo el municipio está clasificado como suelo urbano (artículo 9.º). La pregunta útil no es si el terreno es urbano, sino en qué categoría y trazado está y qué otros planos le afectan. La tabla indica qué buscar en cada uno, con los artículos del reglamento republicado en 2020.

El suelo urbano de Lisboa se divide en espacios centrales y residenciales, de actividades económicas, verdes, de uso especial de equipamientos y de infraestructuras (artículo 37.º). Cada categoría es consolidada o por consolidar. En los espacios centrales y residenciales consolidados, las reglas de edificación cambian según el trazado urbano dibujado en el plano de calificación (artículo 40.º), que resume la tabla.

El trazado decide también los cambios de uso. En el trazado A, el paso de vivienda a otro uso solo se admite si abarca todo el edificio o todas las unidades, o, para equipamiento o terciario, en la primera y segunda plantas y en el sótano con acceso independiente. En los trazados B y C, se admite también cuando al menos la mitad de las viviendas ya tenga otro uso legal, cuando haya accesos independientes (salvo para turismo) o en plantas bajas con acceso independiente. En los trazados D, solo para equipamiento en vivienda unifamiliar aislada o para equipamiento y terciario en las calles enumeradas (artículo 41.º). Los establecimientos turísticos pueden ocupar solo parte del edificio en los trazados A, B y C.

En los espacios consolidados, la regla principal no es un índice, es la calle. Las obras deben seguir la morfología y la tipología dominantes de la calle y mantener la alineación (artículo 42.º). La profundidad edificable es de 15 m, o 18 m en hoteles y equipamientos, y se ajusta a las fachadas colindantes que se mantengan; los edificios aislados no tienen límite (artículo 43.º). En los trazados A y B, un edificio de viviendas situado entre dos edificios más altos que la media puede adoptar la altura del colindante más alto, si la superficie añadida es solo vivienda y la mitad queda sujeta a renta o precio de venta máximos. Se admite una planta de sótano para vivienda, con ventilación e iluminación adecuadas.

En los trazados D, en parcelas de más de 14 m de fondo o más de 130 m², el índice de permeabilidad es 0,3 y el índice de edificabilidad es 1,0 en los solares de menos de 150 m² y 0,7 en los demás, siempre con un mínimo de 150 m² de superficie de pavimento (artículo 42.º, n.º 7). Los patios delanteros con más de 10 m de frente a la calle deben mantenerse, y las construcciones antiguas en un patio pueden reordenarse con hasta un 10 % más de superficie si aumenta la superficie permeable (artículo 44.º).

En los espacios por consolidar, la regla es la unidad de ejecución, con excepciones para obras de conservación, relleno entre edificios a mantener y parcelas contiguas al espacio consolidado (artículo 58.º). Las obras de construcción siguen las reglas del espacio consolidado contiguo de mayor tamaño, y las parcelaciones tienen un índice de edificabilidad de 1,2, o 1,7 en las polaridades urbanas, ampliable hasta 1,5 y 2,0 en los casos previstos (artículo 60.º). En las unidades de ejecución y parcelaciones de más de 1 ha, el 20 % de la superficie de pavimento debe tener un uso distinto del predominante (artículo 59.º). La guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los conceptos.

Los planos de riesgos tienen consecuencias directas. En las zonas de vulnerabilidad muy elevada a inundaciones, se prohíbe ocupar el subsuelo, salvo aparcamiento, infraestructuras y equipamientos con proyecto de drenaje y un estudio que demuestre que no se agrava el riesgo (artículo 22.º). En las laderas con susceptibilidad elevada o muy elevada a movimientos de masa, se exige un estudio geológico y geotécnico (artículo 23.º). La Câmara reguló el estudio hidrogeológico en los procedimientos urbanísticos mediante el Despacho n.º 148/P/2024.

En las obras en edificios existentes, el reglamento prohíbe intervenciones que reduzcan la resistencia global a fuerzas horizontales, como demoler elementos portantes o añadir plantas con ese efecto, y exige un proyecto firmado por un ingeniero civil de estructuras (artículo 42.º, n.º 8). Una ampliación en altura en un edificio pombalino o gaioleiro (las tipologías históricas de Lisboa) necesita, por tanto, justificación estructural, además de la regla de altura.

El PDM protege lo que ya tenía título: no afecta a los derechos conferidos por PIP favorables, proyectos de arquitectura aprobados, comunicaciones previas y licencias válidas (artículo 91.º). Las obras de reconstrucción y reforma de edificios construidos con arreglo al derecho anterior no pueden denegarse con base en el PDM si no agravan las disconformidades. El régimen especial de legalización de operaciones anteriores a 1983 solo estuvo vigente en los dos años siguientes a la entrada en vigor del plan; hoy se aplica el procedimiento general, explicado en la guía sobre legalización de obras.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, el PIP simple confirma la viabilidad y los condicionantes, y el PIP de alcance ampliado puede fijar también volumetría, implantación y número de viviendas. La Câmara dispone de hasta 20 días para la revisión inicial y resuelve en 15 días (simple) o 30 días (ampliado; 45 en parcelaciones); sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años. No necesita ser propietario para pedirlo. La guía del PIP explica el régimen.

En Lisboa, la solicitud se inicia en la Loja Lisboa Online, en «Novo pedido» y «Pedido de informação prévia», y se presenta en la plataforma Urbanismo Digital. Según el simulador de tasas urbanísticas de 2026 de la Câmara, la tasa del PIP es 3 veces el valor unitario VUa (94,08 € en 2026), es decir, 282,24 € para obras de edificación, y 4 veces, 376,32 €, para parcelación, obras de urbanización o remodelación de terrenos (artículo 25.º del reglamento municipal de tasas urbanísticas). La documentación exigida es la de la Portaria n.º 320/2026/1; el recorrido completo está en la guía del PIP en Lisboa. Compensa pedir un PIP cuando:

• La altura que pretende depende de la media del frente edificado, o quiere usar la excepción del edificio colindante más alto.
• La finca está en espacio por consolidar y necesita saber si la Câmara exige unidad de ejecución.
• Quiere cambiar el uso de vivienda a comercio, servicios o turismo en un trazado A, B, C o D.
• La finca está en una zona vulnerable a inundaciones, en una ladera inestable o en un ángulo de visión del sistema de vistas.
• Hay un plan de urbanización o de detalle vigente, o un bien de la Carta Municipal do Património, en la finca o junto a ella.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y gestiona el PIP en Lisboa.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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