PDM de Oporto: el plan vigente en 2026 y cómo consultar su terreno

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Oporto, el plan vigente es la 2.ª revisión, aprobada por la Assembleia Municipal (el pleno municipal) en sesión extraordinaria de 31 de mayo de 2021, con 21 votos a favor, 17 en contra y 8 abstenciones. Se publicó mediante el Aviso n.º 12773/2021, en el Diário da República n.º 131, 2.ª serie, de 8 de julio de 2021, y entró en vigor al día siguiente (artículo 161.º del reglamento). Sustituyó al PDM de 2006, que la Câmara Municipal (el ayuntamiento) mantiene en un visor propio para consulta histórica.

El plan se compone del reglamento, de una planta de ordenamento (plano de ordenación) con siete cartas y de una planta de condicionantes (plano de afecciones) con dos (artículo 2.º). Desde 2021 se ha modificado tres veces, y la modificación por adaptación de 2025 republicó el reglamento completo; esa es la versión actualizada que la Câmara ofrece en la página del PDM. La tabla resume el recorrido.

El Aviso n.º 25098/2026/2, de 12 de octubre de 2026, hizo público que la Câmara Municipal do Porto acordó, en la sesión pública de 29 de septiembre de 2026, iniciar la 2.ª modificación del PDM «para permitir la viabilidad del Centro Nacional de Protonterapia del IPO de Oporto». Según los términos de referencia, el ámbito se limita a lo necesario para ese proyecto, junto al actual edificio de radioterapia del IPO. El procedimiento tiene 9 meses para concluir y no se ha sometido a evaluación ambiental.

La participación previa dura 15 días hábiles, del 13 de octubre al 2 de noviembre de 2026, mediante un formulario en el Portal do Munícipe. En la Plataforma Colaborativa de Gestão Territorial (PCGT) de la Direção-Geral do Território, el organismo estatal de ordenación del territorio, el procedimiento está en fase de seguimiento, sin propuesta en información pública. Hasta que se apruebe y publique, la modificación no cambia ninguna regla, y fuera de ese ámbito sigue aplicándose el plan de 2021 con las modificaciones de la tabla.

Cuando una modificación o revisión llega a información pública, el artículo 145.º del RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, la ley portuguesa de planeamiento) suspende los PIP, las comunicaciones previas y las licencias en las zonas afectadas por las nuevas reglas hasta la entrada en vigor del plan; si este no entra en vigor en 180 días, la suspensión cesa. Como esta modificación se limita a un proyecto, ese efecto queda circunscrito a su ámbito. Antes de presentar una solicitud, compruebe en la página del PDM de la Câmara si se ha publicado algún procedimiento nuevo.

El reglamento clasifica todo el municipio como suelo urbano, incluidas las áreas de la estructura ecológica municipal (artículo 9.º). Por eso, en Oporto no se aplican las reglas de suelo rústico que encontrará en otros PDM: la pregunta no es si el terreno es urbano, sino en qué categoría está y qué planos lo afectan. Un terreno calificado como zona verde de protección o como frente atlántico y ribereño puede tener la construcción prohibida aunque sea suelo urbano.

El plan califica el suelo de dos formas (artículo 11.º). En la calificación operativa distingue espacios consolidados, donde se preservan tramas y tipologías, y espacios en consolidación, que requieren una reestructuración profunda, como zonas industriales obsoletas o grandes parcelas poco edificadas. En la calificación funcional divide el suelo en espacios centrales, espacios de actividades económicas, espacios verdes y frente atlántico y ribereño, espacios urbanos de baja densidad y espacios de uso especial de equipamientos y de infraestructuras. Las cartas se leen en conjunto y prevalece el régimen más restrictivo (artículo 10.º); una parcela solo cambia de categoría mediante modificación o revisión del PDM, plan parcial o de urbanización, o modificación simplificada (artículo 162.º).

La Câmara ofrece el plan en tres sitios. La página del PDM (pdm.cm-porto.pt), en Documentação, reúne el reglamento en la versión actualizada de 2025, las cartas de los planos de ordenación y de afecciones en PDF y los informes que acompañan al plan. El portal Mapas do Porto (mapas.cm-porto.pt) tiene una página dedicada al PDM 2021, con el mapa interactivo y el visor GeoPDM. Las servidumbres y restricciones de utilidad pública vigentes están en una carta de afecciones dinámica, distinta de la carta publicada en julio de 2021.

Los mapas son herramientas de consulta: en caso de discrepancia, prevalece el plan publicado en el Diário da República. Si utiliza el geoportal nacional del SNIT, de la Direção-Geral do Território, compruebe la fecha de la versión que está viendo. Los pasos:

• Localice la finca en el mapa interactivo del PDM 2021 y compruebe que está viendo el plan vigente, y no el PDM de 2006, que sigue disponible en otro visor.
• Lea la carta de calificación del suelo para saber la categoría y subcategoría de suelo y si la parcela está en espacio consolidado o en consolidación.
• Abra las cartas de patrimonio I y II. Muestran inmuebles y conjuntos de valor patrimonial, núcleos históricos y áreas de valor o de potencial valor arqueológico.
• Revise la carta de riesgos naturales en la versión de la 2.ª modificación por adaptación, de 2025, y la carta de la estructura ecológica municipal.
• Consulte las afecciones vigentes en la carta dinámica de servidumbres y restricciones de utilidad pública.
• Obtenga el plano de situación. El portal Mapas do Porto tiene una aplicación para emitir planos topográficos de situación, que la Câmara presenta como gratuitos y emitidos al momento.
• Abra el reglamento en el artículo de la subcategoría y lea también los capítulos de los sistemas ambiental y patrimonial que afectan a la finca.

Lea todas las cartas, no solo la de calificación del suelo. La tabla indica qué buscar en cada una, con los artículos del reglamento republicado en 2025.

El patrimonio pesa mucho en Oporto. En los conjuntos e inmuebles de valor patrimonial se admiten obras de conservación y, cuando la tipología lo permite, de rehabilitación, reforma o ampliación; la demolición solo se permite por razones de seguridad, salubridad o interés público (artículo 90.º). En las áreas de valor y de potencial valor arqueológico, si la obra implica excavación o movimiento de tierras, el ayuntamiento informa de la necesidad de trabajos arqueológicos de evaluación previa o de seguimiento (artículo 97.º).

En Oporto, las reglas dependen sobre todo de la forma de la calle. En las áreas históricas y de frente urbano continuo, el reglamento no fija un índice: la construcción sigue las alineaciones, la altura de cornisa dominante y la alineación trasera del frente urbano, y los patios deben quedar permeables, con un anexo de hasta 10 m² siempre que se mantenga un índice de permeabilidad de 0,3 (artículos 24.º a 28.º). Los índices numéricos aparecen en los bloques aislados, en las actividades económicas y en la baja densidad, y varios pueden modificarse en una unidad operativa de planeamiento y gestión (UOPG). La guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los conceptos.

El PDM también tiene reglas económicas. Cada parcela tiene una edificabilidad abstracta, que en el Área Central es la mayor entre 1,0 m² por m² de parcela y 1,7 m² por m² en la franja de hasta 30 m desde una vía urbanizada; en el Área Occidental y Arco Exterior, 0,6 y 1,0; en el Área Oriental, 0,2 y 0,35 (artículo 134.º). Si la operación supera ese valor, el promotor cede suelo o paga una compensación al ayuntamiento; si queda por debajo por razones urbanísticas ajenas a la finca, es el ayuntamiento quien compensa (artículo 135.º). En el área de zonificación inclusiva, las operaciones de obra nueva, ampliación o cambio de uso a partir de 1 500 m² edificables destinan una parte a vivienda asequible durante al menos 25 años (artículo 142.º).

El PDM de 2021 protege lo que ya tenía título. Son preexistencias las edificaciones y actividades que no necesitaban licencia cuando entró en vigor el plan y los derechos legalmente protegidos durante su vigencia, como licencias, comunicaciones previas eficaces, PIP favorables y aprobaciones de proyecto de arquitectura (artículo 5.º). Si no cumplen el nuevo plan, se admiten obras que reduzcan la disconformidad o que, sin agravarla, mejoren la integración urbanística o la calidad arquitectónica, pero no cambios de uso que la categoría no admita. Un PIP favorable aún vigente cuenta como preexistencia; compruebe la validez del PIP.

Para construcciones sin título, el artículo 6.º crea un régimen especial de legalización para lo que existía de forma acreditada en 1979; las dudas se resuelven con el levantamiento aerofotogramétrico de la ciudad que hizo la Câmara ese año. El informe solo es favorable si el uso es compatible con la categoría de suelo, si la disconformidad no causa perjuicios inaceptables de integración y si se cumplen las servidumbres. El procedimiento se explica en la guía sobre cómo funciona la legalización de obras.

Las tasas figuran en la Tabela de Taxas del Código Regulamentar do Município do Porto (Anexo G-1), en la versión disponible el 1 de noviembre de 2026. Los extractos del PDM y los planos topográficos de situación que se piden a la Câmara tienen tasas bajas, y el portal Mapas do Porto permite emitir planos de situación en línea sin coste. Compruebe los importes en la tabla vigente antes de pagar.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, el PIP simple confirma la viabilidad y los condicionantes, y el PIP de alcance ampliado examina la operación con más detalle. La Câmara dispone de hasta 20 días para la revisión inicial y resuelve en 15 días (simple) o 30 días (ampliado; 45 en parcelaciones); sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años. La guía del PIP explica el régimen, y la guía del PIP en Oporto detalla los documentos, la presentación en el Portal do Munícipe y los costes.

En Oporto, compensa pedir un PIP cuando:

• La edificabilidad depende de la altura dominante, de la moda de alturas o de la alineación trasera del frente urbano, y necesita saber qué altura y qué fondo acepta la Câmara.
• La finca está en un área histórica, en un núcleo histórico o en un inmueble o conjunto de valor patrimonial, donde la demolición y la ampliación tienen límites propios.
• La carta de riesgos naturales señala riesgo de inundación o inestabilidad de laderas, o la finca está en el litoral.
• La operación supera la edificabilidad abstracta de la parcela, o está en el área de zonificación inclusiva, y quiere conocer las compensaciones o la cuota de vivienda asequible antes de invertir.
• Hay una construcción antigua sin título y necesita saber si cabe en el régimen de legalización del artículo 6.º.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y sigue el PIP en Oporto.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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