RGEU en 2026: superficies mínimas por tipología, altura libre mínima y las reglas que deciden una legalización en Portugal

El RGEU es el reglamento técnico de 1951 que define las condiciones de seguridad, salubridad y estética de las edificaciones. Para quien tiene o quiere crear una vivienda, la parte decisiva es el capítulo sobre la distribución interior de los edificios (artículos 65.º a 82.º): altura libre, número y superficie de las estancias, superficie construida mínima de cada vivienda, ventanas, ventilación, sótanos y desvanes. Se ha modificado muchas veces; la última modificación, la 17.ª, la hizo el Decreto-Lei n.º 108/2026.

El Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, la reforma de simplificación urbanística) ordenó derogar el RGEU con efectos a 1 de junio de 2026, mientras los colegios profesionales preparaban reglas técnicas en el marco del Código da Construção (artículo 25.º). El Decreto-Lei n.º 108/2026 reescribió ese artículo: el RGEU solo queda derogado cuando entre en vigor la norma que defina las reglas técnicas aplicables a la edificación, elaborada con la colaboración de los colegios profesionales. Este cambio entró en vigor el 1 de junio de 2026, el primer día hábil tras la publicación (artículo 13.º, n.º 2), por lo que la derogación nunca llegó a producir efectos.

Esa norma todavía no existe. El Despacho n.º 12528/2026, publicado el 15 de octubre de 2026, creó un equipo de trabajo para elaborar una propuesta de Código da Construção, con representantes de la Secretaría de Estado de Vivienda, del IMPIC, del LNEC y de Construção Pública, sin fijar plazo. Muchas webs siguen diciendo que el RGEU se derogó en junio de 2026; no es así. Un proyecto, una legalización o un cambio de uso presentados hoy deben cumplir el RGEU.

Consulte el texto consolidado en el Diário da República (el boletín oficial portugués), pero con una precaución: en los artículos 66.º y 67.º el cuadro de superficies aparece como «ver documento original», y las superficies vigentes son las del Decreto-Lei n.º 650/75, de 18 de noviembre, que dio nueva redacción a los artículos sobre altura libre, superficies, dimensiones y ventanas. El Decreto-Lei n.º 95/2019 restableció la vigencia de esa norma desde la fecha en que se había derogado (artículo 19.º).

La tabla resume los cambios que importan a quien tiene una casa, quiere legalizar obras o cambiar el uso de un espacio.

El artículo 66.º fija el número y la superficie mínima de las estancias de cada vivienda, y el artículo 67.º la superficie construida mínima. La tipología T indica el número de dormitorios: un T1 tiene un dormitorio y un T0 es un estudio (artículo 66.º, n.º 5). Vestíbulos, baños y trasteros no cuentan como estancias. El suplemento de superficie obligatorio no puede ser un espacio independiente y cerrado: se reparte entre la cocina y el salón e incluye una parte para el lavado de ropa, con al menos 2 m² cuando sea un espacio delimitado (artículo 66.º, n.os 2 a 4).

Por encima del T6, el dormitorio principal mantiene 10,5 m², los demás dormitorios dobles 9 m² y los individuales 6,5 m², el salón 16 m², la cocina 6 m², el suplemento pasa a (x + 4) m², donde x es el número de dormitorios, y la superficie construida a 1,6 veces la superficie habitable. Desde 2024, una cocina americana o abierta puede unirse al salón, siempre que la superficie total de las estancias unidas no sea inferior a la suma de las superficies mínimas de la tipología (artículo 66.º, n.os 6 y 7).

Además de la superficie, cada estancia debe tener una forma utilizable (artículo 69.º), los baños tienen mínimos propios (artículo 68.º) y conviene saber qué superficie se está midiendo (artículo 67.º, n.º 2):

• Estancias de menos de 9,5 m²: la dimensión mínima es de 2,10 m. Entre 9,5 y 12 m² debe caber un círculo de 2,40 m de diámetro; entre 12 y 15 m², un círculo de 2,70 m. A partir de 15 m², la longitud no puede superar el doble de la anchura, salvo que haya ventanas en las dos paredes opuestas más alejadas.
• Cocina: dimensión mínima de 1,70 m y al menos 1,10 m libres entre encimeras situadas en paredes opuestas (artículo 69.º, n.º 3).
• Baños: 3,5 m² en los T0, T1 y T2; 4,5 m² en los T3 y T4, divididos en dos espacios con acceso independiente; 6 m² en los T5 o en viviendas con más de seis estancias, también en dos espacios. El equipamiento mínimo es bañera o ducha, inodoro y lavabo; el bidé dejó de ser obligatorio en 2024.
• Superficie construida (área bruta): la superficie total de la vivienda medida por el exterior de los muros de fachada y por el eje de las paredes que la separan de otras viviendas, incluidas terrazas privativas, espacios accesorios y la parte proporcional de las zonas comunes de paso.
• Superficie útil y habitable: la útil suma todas las estancias medidas por el interior, incluidos vestíbulos, pasillos, baños y trasteros; la habitable suma solo las estancias de vivienda, sin esos espacios.

En una vivienda, la altura mínima de suelo a suelo es de 2,70 m y la altura libre mínima (pé-direito), la que hay entre el suelo y el techo acabados, es de 2,40 m (artículo 65.º, n.º 1). El artículo solo admite valores menores en ciertos espacios y situaciones:

• 2,20 m en vestíbulos, pasillos, baños, despensas y trasteros (artículo 65.º, n.º 2).
• 3 m en las plantas destinadas a locales comerciales (artículo 65.º, n.º 3).
• Techos inclinados, con vigas o abovedados: el mínimo debe existir en al menos el 80 % de la superficie del techo; en el resto, la altura libre de una vivienda puede bajar hasta 2,20 m (artículo 65.º, n.º 4).
• Desvanes, buhardillas y mansardas: solo sirven como vivienda si cumplen las condiciones de las plantas de vivienda. La altura libre reglamentaria puede existir solo en la mitad de la superficie de la estancia, pero en cualquier punto a más de 30 cm de su perímetro no puede ser inferior a 2 m, y debe garantizarse el aislamiento térmico (artículo 79.º).
• Sótanos: solo pueden ser vivienda en casos excepcionales, con un muro exterior completamente despejado desde 0,15 m por debajo del suelo y las estancias habitables junto a esa fachada (artículo 77.º). Un sótano de trastero necesita 2,20 m de altura libre y no puede comunicar directamente con la parte del edificio destinada a vivienda (artículo 78.º).

Una estancia sin una ventana adecuada no cuenta como dormitorio o salón para el RGEU. En la legalización de terrazas acristaladas (marquises) y anexos, estas son las reglas que más a menudo deciden:

• Ventanas (artículo 71.º, n.º 1): cada dormitorio, salón o cocina se ilumina y ventila con huecos en comunicación directa con el exterior, con una superficie total de al menos una décima parte de la superficie de la estancia y nunca inferior a 1,08 m², medidos en obra bruta. Las aberturas estrechas en muros lindantes con terrenos o edificios vecinos no cuentan.
• Terrazas acristaladas (artículo 71.º, n.º 2): cuando el clima y el ruido lo justifican, cuentan como espacio exterior si tienen como máximo 1,80 m de ancho, si los huecos de las estancias que dan a ellas tienen al menos una quinta parte de la superficie de la estancia y 3 m², si el acristalamiento tiene al menos un tercio de la superficie de la terraza y 4,3 m² y si la mitad del acristalamiento es practicable para ventilar.
• Ventilación cruzada (artículo 72.º): cada vivienda debe ventilarse de lado a lado, por regla general con ventanas en dos fachadas opuestas.
• Distancia frente a la ventana (artículo 73.º): el muro o la fachada de enfrente debe estar a una distancia de al menos la mitad de su altura sobre el suelo de la estancia, con un mínimo de 3 m, y no puede haber obstáculos a menos de 2 m a cada lado del eje de la ventana.
• Distancia entre fachadas (artículo 60.º): entre fachadas con ventanas de estancias de vivienda, el mínimo es de 10 m; en calles ya flanqueadas por edificios, la Câmara puede aceptar menos, pero no menos de lo que marcan las construcciones existentes.

Convertir un anexo, un garaje o un desván en vivienda es un cambio de uso y, casi siempre, una obra. Sin obras, o solo con obras exentas, se hace mediante una comunicación previa con plazo, con una declaración de responsabilidad que certifica que el edificio es apto para ese uso (artículos 4.º, n.º 5, 62.º-B y 63.º del RJUE, la ley portuguesa de urbanismo y edificación); con obras sujetas a control, mediante licencia o comunicación previa. En cualquiera de las vías, el técnico solo puede firmar si el espacio cumple el RGEU, y el proceso se explica en la guía sobre la licencia de utilización.

Antes del RGEU está el PDM (Plano Diretor Municipal, el plan general del municipio): el plan debe admitir el uso residencial y, si el anexo es una casa independiente, una vivienda más en la parcela. Superado ese filtro, estas son las comprobaciones prácticas:

• Anexo como casa independiente: debe tener al menos la superficie construida de un T0 (35 m²), con salón de 10 m², cocina de 6 m², suplemento de 6 m² y baño de 3,5 m².
• Anexo o garaje como dormitorio de la casa principal: el dormitorio debe tener la superficie de la tipología resultante, por ejemplo 10,5 m² para el dormitorio principal, y la forma del artículo 69.º.
• Altura libre: por debajo de 2,40 m, el espacio no sirve como dormitorio o salón, pero puede servir como trastero o baño con 2,20 m.
• Ventana: la estancia necesita huecos al exterior con una décima parte de su superficie y al menos 1,08 m², y la ventana debe respetar la distancia del artículo 73.º.
• Desván: se aplica la regla del artículo 79.º, con la altura libre reglamentaria en la mitad de la superficie y nunca menos de 2 m a más de 30 cm de las paredes.
• Sótano o garaje enterrado: solo es habitable en los casos excepcionales del artículo 77.º.

Una obra hecha sin licencia solo puede legalizarse si puede ajustarse a las normas vigentes (artículo 102.º-A, n.º 1, del RJUE). El n.º 5 permite dispensar normas técnicas cuyo cumplimiento se ha vuelto imposible o no es razonable exigir, siempre que la obra cumpliera las condiciones técnicas vigentes en la fecha en que se hizo, y corresponde al solicitante probar esa fecha. Como la altura libre de 2,40 m y las superficies mínimas se aplican desde 1975, un anexo construido después con 2,20 m no puede acogerse a la dispensa en ese punto. La Câmara debe informar en 15 días, si se le pide, de los términos en que debe hacerse la legalización (n.º 6); el procedimiento está en la guía sobre legalización de obras.

Para lo que se construyó legalmente rige la garantía de lo existente: los edificios hechos al amparo de la normativa anterior no se ven afectados por normas posteriores, y las obras de reforma o reconstrucción no pueden denegarse con base en esas normas si no crean ni agravan disconformidades o si mejoran la seguridad y la salubridad (artículo 60.º del RJUE). Para casas anteriores al RGEU, consulte la guía sobre legalizar una casa antigua y sus anexos.

Existe además un régimen propio para la rehabilitación de edificios de viviendas con licencia de obras expedida hasta el 1 de enero de 1977 (Decreto-Lei n.º 95/2019). La Portaria n.º 304/2019 fija requisitos alternativos a los del RGEU, que se aplica de forma subsidiaria; en las ampliaciones, la parte ampliada sigue el RGEU. La tabla compara los valores principales.

Estos errores hacen fracasar muchas solicitudes de legalización y de cambio de uso:

Medir, comparar con el RGEU y elegir la vía correcta es trabajo para un arquitecto con acceso al expediente municipal. Apto Group analiza el espacio y el expediente y le indica si la legalización o el cambio de uso son viables, en los servicios de legalización de obras y de cambio de uso.

• Dar el RGEU por derogado y proyectar con valores más bajos.
• Usar las superficies de la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble), que siguen criterios fiscales, para comprobar las superficies del RGEU.
• Medir la altura libre antes del suelo, del aislamiento y del falso techo: lo que cuenta es la altura libre con todo acabado.
• Contar una terraza acristalada como espacio exterior sin cumplir las condiciones del artículo 71.º, n.º 2.
• Esperar que la dispensa del artículo 102.º-A resuelva una obra que ya no cumplía las reglas de su época.
• Cumplir el RGEU sin comprobar antes si el PDM admite el uso y el número de viviendas que se pretende.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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