Simplex Urbanístico en Portugal: qué cambió el Decreto-Lei n.º 10/2024 y qué revirtió la revisión de 2026

El Decreto-Lei n.º 10/2024 se aprobó al amparo de la autorización legislativa de la Lei n.º 50/2023, de 28 de agosto, y desarrolla una reforma prevista en el Plan de Recuperación y Resiliencia portugués. Su preámbulo lo presenta como parte del programa SIMPLEX, con una lógica de «licencia cero»: eliminar licencias, autorizaciones y actos innecesarios, uniformar los trámites entre municipios y abaratar y acelerar la creación de vivienda.

No es un régimen independiente. Es un decreto-ley que modificó otras normas: sobre todo el RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), pero también el RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, el reglamento general de edificación de 1951), el Código Civil portugués, la ley de bases del suelo y la ordenación del territorio, el régimen de los instrumentos de planeamiento (RJIGT), el de la rehabilitación urbana y el de las zonas de protección del patrimonio. Por eso, la pregunta «¿sigue vigente el Simplex?» hay que responderla medida por medida.

Las reglas vigentes desde el 1 de octubre de 2026, procedimiento por procedimiento, están en la guía sobre el RJUE en 2026. Esta guía trata de la secuencia: qué hizo el Simplex, cuándo, y qué le pasó con la revisión.

El Simplex no entró en vigor de una sola vez. El artículo 26.º del Decreto-Lei n.º 10/2024 fijó varias fechas, y la revisión de 2026 añadió otras. La fecha que cuenta para la mayoría de las obras es el 4 de marzo de 2024; para la escritura, el 1 de enero de 2024.

En las obras y en los trámites municipales, las medidas de 2024 con más efecto práctico fueron estas:

• Más obras exentas: las reconstrucciones y ampliaciones que no aumentaran la altura de la fachada, aunque añadieran plantas y superficie útil, dejaron de necesitar licencia o comunicação prévia; lo mismo las reformas interiores que afectaran a la estructura, con declaración de responsabilidad del técnico, y la sustitución de carpinterías por otras más eficientes con el mismo aspecto exterior (artículos 6.º, n.º 1, letras b) y e), y 6.º-A, n.º 1, letra j), del RJUE).
• Comunicação prévia obligatoria: quien estuviera sujeto a comunicação prévia dejó de poder optar por la licencia, y las unidades de ejecución con ciertos parámetros también pasaron a permitirla (artículo 4.º).
• Silencio positivo en las licencias: la câmara municipal (el ayuntamiento) pasó a tener un plazo global de 120 días (hasta 300 m² de superficie bruta construida), 150 días (hasta 2 200 m² e inmuebles protegidos) o 200 días (por encima, parcelaciones y obras de urbanización), contado desde la presentación, con silencio positivo si no resolvía (artículo 23.º).
• Fin de los alvarás: la licencia pasó a acreditarse con el recibo de pago de las tasas, y la comunicação prévia con el justificante de presentación (artículo 74.º del RJUE y artículo 21.º del Decreto-Lei n.º 10/2024).
• PIP: la respuesta favorable al PIP (pedido de informação prévia, la consulta urbanística previa vinculante) pasó a valer 2 años, y 1 año más mediante declaración, y el PIP que valorara las materias del n.º 2 del artículo 14.º, o se refiriera a una zona con plan de detalle o parcelación, pasó a eximir la obra (artículo 17.º).
• Menos examen y menos papeles: la câmara dejó de examinar el interior de los edificios y los proyectos de especialidades, y ya no podía pedir documentos que no figuraran en la orden ministerial, como la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble) o copias de documentos que ya tiene (artículos 3.º, 9.º, n.º 12, y 20.º).
• Revisión inicial: si la câmara no pedía subsanar ni rechazaba de plano la solicitud, esta se consideraba bien presentada y no podía denegarse por falta de documentos (artículo 11.º, n.º 5).
• Sin policía obligatoria: dejó de poder exigirse acompañamiento policial en las obras, incluso con corte de la vía pública (artículo 40.º-A).

Fuera de las obras, el Simplex tocó reglas que afectan a quien compra, vende o cambia el uso de un inmueble:

• Uso tras las obras: la autorización de utilización se sustituyó por la entrega de la declaración de responsabilidad del director de obra o de la dirección facultativa y, si el proyecto había cambiado, de los planos finales de obra; el edificio podía usarse enseguida y la entrega no podía rechazarse (artículo 62.º-A del RJUE).
• Cambio de uso sin obras: pasó a hacerse por comunicação prévia com prazo (comunicación previa con plazo), con uso posible 20 días después de la presentación, salvo inspección (artículos 62.º-B, 63.º y 64.º).
• Escritura: desde el 1 de enero de 2024 dejó de ser necesario exhibir la autorización de utilización y la ficha técnica de la vivienda; quien autorizaba la escritura solo advertía de que el inmueble podía no tener los títulos urbanísticos (artículo 19.º del Decreto-Lei n.º 10/2024).
• RGEU: el bidé dejó de ser obligatorio, se admitió la ducha en lugar de la bañera y la cocina puede integrarse con otras estancias, salvo los baños, en kitchenettes, cocinas armario o cocinas de paso (artículos 66.º y 68.º del RGEU). El propio RGEU quedó con derogación fijada para el 1 de junio de 2026.
• Comunidad de propietarios: cambiar el uso de una vivienda o local a vivienda dejó de necesitar la autorización de los demás propietarios (artículo 1422.º-B del Código Civil portugués).
• Suelo: se crearon procedimientos simplificados para reclasificar suelo rústico como urbano para industria, logística o vivienda (artículos 72.º-A y 72.º-B del RJIGT), modificados después, como explica la guía sobre terreno rústico que puede pasar a urbano.

El Decreto-Lei n.º 108/2026 no derogó el Simplex. Su preámbulo reconoce que la reforma de 2024 tropezó con dificultades de aplicación y de coherencia, y presenta la revisión como una adaptación de sus medidas para simplificar con más seguridad jurídica. Siguen vigentes, entre otras:

• El silencio positivo en las licencias, ahora en cada fase del procedimiento (artículos 20.º, n.º 12, y 23.º, n.º 1, del RJUE).
• La imposibilidad de optar por la licencia cuando la obra está sujeta a comunicação prévia (artículo 4.º, n.º 6).
• La validez de 2 años del PIP favorable, más 1 año con la declaración de que se mantienen los presupuestos (artículo 17.º, n.os 5 a 7).
• El fin de los alvarás: las referencias a alvarás se entienden hechas al título de la operación (artículo 9.º, n.º 3, del Decreto-Lei n.º 108/2026).
• El fin de la licencia de utilización expedida por la câmara, ahora completo: el uso se ampara siempre con una comunicación (artículo 9.º, n.º 2, del Decreto-Lei n.º 108/2026).
• La lista de documentos que las câmaras no pueden exigir, como la caderneta predial o copias de documentos que ya tienen, y la regla de que el interior y las especialidades quedan cubiertos por las declaraciones de responsabilidad, sin examen previo (artículos 9.º, n.º 12, y 20.º, n.º 8).
• Los cambios de 2024 en el RGEU y la regla del Código Civil sobre el cambio de uso a vivienda, que la revisión no tocó.
• La obligación de presentar los proyectos de arquitectura en BIM a partir del 1 de enero de 2030 (artículo 17.º, n.º 1, del Decreto-Lei n.º 10/2024).

El preámbulo del Decreto-Lei n.º 108/2026 explica las correcciones. Sobre la comunicação prévia, reconoce que ya no era un verdadero control previo, porque la câmara solo comprobaba formalmente los documentos en la revisión inicial; por eso suprimió esa fase y pasó a exigir que la obra esté en una zona con los parámetros urbanísticos realmente definidos. Sobre la licencia, considera que los plazos ligados a la superficie bruta construida no guardaban proporción con la complejidad real y recupera plazos intermedios, prorrogables en los casos más complejos.

Sobre los títulos, entiende que un justificante de pago, por sí solo, no dice qué se autorizó, y recupera un título con el resumen de la operación, que sirva frente a terceros y en las transacciones inmobiliarias. Sobre la escritura, busca el equilibrio entre seguridad jurídica y libertad de contratación: se puede seguir comprando un inmueble sin título, pero el comprador lo sabe por la propia escritura. Y sobre el RGEU, condiciona su derogación a la entrada en vigor de las nuevas normas técnicas de edificación, que se prepararán con los colegios profesionales.

La tabla compara las medidas que volvieron a cambiar. La columna de la derecha es el régimen de los procedimientos iniciados desde el 1 de octubre de 2026 y de los que seguían en revisión inicial en esa fecha.

El régimen completo vigente, con los plazos de cada fase, está en la guía sobre el RJUE en 2026. Si tiene un expediente iniciado antes de octubre de 2026, o una obra hecha al amparo del Simplex, un pedido de informação prévia le da la posición por escrito de la câmara con las reglas actuales.

La revisión no borra lo hecho al amparo del Simplex. Las nuevas reglas se aplican a los procedimientos iniciados desde el 1 de octubre de 2026 y a los que seguían en revisión inicial en esa fecha (artículo 12.º del Decreto-Lei n.º 108/2026); los nuevos plazos de caducidad y de nulidad se aplican a todos, contados desde esa fecha, salvo que el antiguo termine antes. De ahí resultan algunas situaciones típicas:

• Obra exenta hecha entre 2024 y 2026, como una ampliación sin aumento de la altura de la fachada: si cumplía las condiciones de la exención y el PDM (Plano Diretor Municipal, el plan general del municipio), no necesitaba título, y el RJUE considera último antecedente válido la operación que, cuando se hizo, no lo necesitaba (artículo 2.º, letra r)). Guarde la prueba de la fecha y, si la presentó, de la comunicación de inicio de obras. Una nueva obra en el mismo edificio sigue las reglas actuales.
• Licencia acreditada con recibo: el Decreto-Lei n.º 108/2026 no obliga a sustituir esos títulos. Guarde el recibo de las tasas con la resolución o el justificante del silencio positivo, porque es lo que mostrará en la escritura o al banco.
• Uso tramitado entre 2024 y 2026: la entrega de los documentos del artículo 62.º-A, o la comunicação prévia com prazo sin oposición, permitía usar el edificio; guarde los justificantes de presentación. La guía de la licencia de utilización explica cómo reunir el título de una casa.
• PIP emitido con el Simplex: vale 2 años desde la resolución favorable, como explica la guía de la validez del PIP. Si eximía la obra solo por estar en una zona con plan de detalle o parcelación, confirme con la câmara si la exención se mantiene para una obra iniciada después del 1 de octubre de 2026.
• Venta: hasta el 30 de septiembre de 2026 bastaba la advertencia; desde el 1 de octubre de 2026 se aplica la mención del título en la escritura, aunque el inmueble o las obras sean antiguos.
• Obra hecha sin título o distinta del proyecto: el camino sigue siendo la legalización de obras, ahora con la multa por obra sin título restablecida.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

¿Quiere encontrar estas guías más fácilmente cuando busca en Google? Añada Apto Group como fuente preferida.