Ficha técnica da habitação en Portugal: qué es, quién la emite y si aún hace falta para vender, comprar o pedir una hipoteca

La ficha técnica da habitação es un documento descriptivo de las características técnicas y funcionales de un edificio destinado a vivienda, que el promotor inmobiliario está obligado a elaborar (artículo 4.º del Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de marzo). Describe la vivienda tal como quedó al terminar las obras de construcción, reconstrucción, ampliación o reforma, según los planos finales de obra aprobados. El modelo lo aprobó la Portaria n.º 817/2004.

La norma quiso proteger a quien compra vivienda. Por eso, la ficha reúne en un solo documento información que, de otro modo, estaría dispersa en el expediente de obras (artículo 7.º):

• Quién hizo la obra: constructor, autores de los proyectos de arquitectura y de estructuras, técnico responsable de la obra y promotor inmobiliario.
• El edificio: ubicación, artículo matricial, número y fecha de la licencia de utilización, plantas y viviendas, soluciones constructivas, sistemas de seguridad y de gestión y plano de la planta de acceso.
• La vivienda: superficies construidas y útiles de la vivienda y de cada estancia, materiales, carpintería exterior, instalaciones de agua, saneamiento, gas, electricidad, climatización y telecomunicaciones, equipamiento de cocina y baños, y planos simplificados de la vivienda y de las redes.
• Uso y mantenimiento: garantía de la vivienda y cómo reclamarla, normas de la comunidad y reglas de mantenimiento de los equipos.

La ficha no la emite la Câmara. La elabora el promotor inmobiliario, es decir, quien decide, programa, dirige y financia la construcción o reconstrucción de un edificio de viviendas, para sí o para venderlo (artículo 3.º); si no hay promotor, la obligación pasa al profesional que vende el edificio. El técnico responsable de la obra y el promotor firman en la ficha una declaración de que la información corresponde a la vivienda (artículo 4.º, n.º 3) y responden solidariamente si no es así (artículo 16.º).

El promotor debe conservar las fichas que ha emitido durante al menos 10 años y depositar un ejemplar de cada edificio o vivienda en la Câmara Municipal en la que se tramitó la licencia, antes de la escritura y previo pago de una tasa municipal (artículo 5.º). El propietario debe conservarla en buen estado (artículo 10.º, n.º 1). Mientras la obra no está terminada, la venta sobre plano se hace con una versión provisional, basada en los proyectos y firmada por sus autores (artículo 4.º, n.os 4 y 5).

La ficha solo existe en los edificios incluidos en la norma, que entró en vigor el 30 de marzo de 2004. El artículo 2.º, n.º 2, excluye dos grupos de edificios, y la definición de promotor incluye también a quien construye la casa para sí. La tabla resume los casos.

Si su casa está fuera del régimen, no busque una ficha que nunca existió: el documento que importa es el título de utilización, que explica la guía sobre la licencia de utilización, o, en una casa anterior al RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, el reglamento general de edificación de 1951), la prueba de la fecha de construcción. En una casa incluida, no depositar la ficha en la Câmara es una infracción administrativa del promotor (artículo 13.º); no convierte, por sí sola, la casa en ilegal.

Hasta finales de 2023, la ficha técnica era un documento de escritura. El artículo 9.º del Decreto-Lei n.º 68/2004 impedía otorgar la escritura de compra de una vivienda sin comprobar que la ficha existía y se entregaba al comprador, e impedía la compra con hipoteca sin que el banco asegurara esa entrega. El Simplex Urbanístico derogó ese artículo con efectos desde el 1 de enero de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024, artículos 24.º, letra d), y 26.º, letra f)).

La revisión del RJUE por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, fecha fijada por el Decreto-Lei n.º 155-B/2026, cambió lo que la escritura debe indicar sobre el título urbanístico, pero no volvió a exigir la ficha técnica: no modifica el Decreto-Lei n.º 68/2004. La tabla resume los tres periodos.

En la mayoría de las operaciones, la ficha ha dejado de ser un requisito legal, pero sigue siendo útil. En resumen:

• Vender: la escritura no depende de la ficha. Si la tiene, entréguela al comprador con el resto de documentos; es la forma más sencilla de acreditar superficies, materiales e instalaciones.
• Comprar: pídala en una casa posterior a 2004. Si el vendedor no la tiene, puede pedirse un duplicado a la Câmara antes del contrato de promesa (contrato de arras).
• Hipoteca: la ley ya no obliga al banco a asegurar la entrega de la ficha. Aun así, el banco y el tasador pueden pedir documentos de la vivienda; confirme la lista con su banco.
• Alquilar: en una casa incluida, el arrendador debe dar al inquilino acceso a la ficha antes del contrato (artículo 17.º); el Simplex no derogó esta regla.
• Construir: el promotor sigue obligado a elaborar la ficha, depositarla en la Câmara antes de la escritura y tener una copia disponible en los puntos de venta (artículos 4.º, 5.º y 11.º).

Si perdió la ficha, o compró una casa sin ella, puede pedir un duplicado (segunda via) al promotor o a la Câmara Municipal en la que se depositó; la expedición por la Câmara paga una tasa fijada por la asamblea municipal (artículo 10.º, n.os 2 y 3). Los pasos habituales son estos:

• Identifique la Câmara: es la del municipio en el que se tramitó la licencia de la casa.
• Reúna los datos del inmueble: dirección, artículo matricial, descripción registral y, si lo conoce, el número del expediente de obras o de la licencia de utilización.
• Presente la solicitud: en la sede electrónica o en la oficina de atención de la Câmara, con un documento que acredite que es propietario o representante. En Estarreja, por ejemplo, la solicitud puede hacerse en línea, en persona o por correo, y la Câmara indica una resolución en 10 días.
• Si la Câmara no tiene el ejemplar: contacte con el promotor, que debía conservar la ficha durante al menos 10 años. Si ninguno la tiene, use los planos aprobados y el título de utilización del expediente de obras para acreditar lo que tiene licencia.

La ficha técnica describe la vivienda; no autoriza nada. El título que acredita que la casa puede usarse como vivienda es la licença o autorização de utilização o, desde el 1 de octubre de 2026, la comunicación de utilización con sus justificantes (artículo 4.º-A del RJUE). La caderneta predial es un documento fiscal, la certificación del registro de la propiedad acredita la titularidad y las cargas, y el certificado energético tiene un régimen propio.

Por eso, una casa con ficha técnica puede tener obras posteriores sin título, y una casa sin ficha puede estar totalmente en regla. Si el plano de la ficha no coincide con la casa actual, hubo cambios después de la obra, que pueden ser obras exentas de licencia o exigir una legalización de obras.

Si la casa tiene cambios respecto a lo aprobado, o si no encuentra ni la ficha ni el título de utilización, el problema ya no es la ficha: es el título urbanístico. Apto Group consulta el expediente municipal e indica la vía adecuada en el servicio de legalización de obras; lo que cambió en 2024 está en la guía sobre el Simplex Urbanístico.

Antes, evite los errores más frecuentes con la ficha técnica:

• Retrasar la escritura buscando una ficha que, desde 2024, ya no se exige.
• Buscar ficha técnica en una casa que estaba fuera del régimen, por tener ya licencia en 2004 o ser anterior al RGEU.
• Tomar la ficha como prueba de legalidad, sin comprobar en el expediente de obras si hubo cambios posteriores.
• Olvidar que, en una casa nueva, el promotor sigue obligado a elaborarla y depositarla en la Câmara.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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