PDM de Guimarães: el plan vigente, la revisión aprobada en 2026 y cómo consultar su terreno

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Guimarães, el plan vigente es la 1.ª revisión, aprobada por la Assembleia Municipal el 4 de mayo de 2015 (Deliberação n.º 45) y publicada mediante el Aviso n.º 6936/2015, en el Diário da República, 2.ª serie, n.º 119, de 22 de junio de 2015. Entró en vigor el 23 de junio de 2015.

El plan se compone del reglamento y sus anexos, de la planta de ordenamento (plano de ordenación), con la zonificación acústica como anexo, y de la planta de condicionantes (plano de afecciones), con anexos sobre áreas quemadas y peligrosidad de incendio y sobre zonas de conflicto acústico (artículo 3.º). Se ha modificado tres veces, siempre en el marco del régimen extraordinario de regularización de actividades económicas (RERAE); la modificación de 2019 volvió a publicar el reglamento completo. La delimitación de la REN (Reserva Ecológica Nacional, el suelo protegido por razones ambientales), que figura en el plano de afecciones, se publicó mediante la Portaria n.º 95/2016 y se modificó en 2016, 2018 y 2019.

La revisión comenzó por acuerdo de la Câmara de 13 de diciembre de 2018 (Aviso n.º 1780/2019), con un plazo estimado de 18 meses. La propuesta estuvo en información pública del 4 de junio al 3 de julio de 2025, con un periodo adicional de 14 días abierto en julio. Tras las elecciones municipales de octubre de 2025, el nuevo gobierno municipal revocó, el 24 de noviembre de 2025, los acuerdos de septiembre de 2025 que habían aprobado el informe de alegaciones y la propuesta final, y volvió a analizar las alegaciones.

La propuesta reformulada fue aprobada por la Câmara el 14 de septiembre de 2026, con la abstención de los concejales del PS, y por la Assembleia Municipal el 28 de septiembre de 2026, sin votos en contra. El reglamento aprobado entra en vigor al día siguiente de su publicación en el Diário da República y deroga el PDM de 2015 con sus tres modificaciones (artículos 309.º y 310.º). A 1 de noviembre de 2026, la página «PDM em Vigor» de la Câmara sigue indicando el plan de 2015 y no hemos encontrado la publicación, de modo que es ese el plan que se aplica. Antes de presentar una solicitud, compruebe en el Diário da República si la revisión ya se ha publicado.

El nuevo plan adopta la clasificación del RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, la ley portuguesa de planeamiento): el suelo pasa a ser rústico o urbano, y desaparece el suelo urbanizable del plan de 2015. Según la memoria del plan, de septiembre de 2026, el suelo urbano pasa de 6187,67 a 7335,73 hectáreas, 1148,06 hectáreas más (18,55 %). Los espacios centrales se reducen un 9,07 %, en gran parte porque antiguas áreas urbanizables que quedaron sin ocupar no reunían las condiciones para ser suelo urbano, y los espacios urbanos de baja densidad casi se triplican.

La Câmara destaca también la reserva de espacio para cinco nuevas conexiones viarias y la posibilidad de crear 31 unidades operativas de planeamiento y gestión. Las cifras son las de la propuesta aprobada; la versión que cuenta es la que se publique en el Diário da República. La tabla muestra las categorías de suelo urbano que más cambian.

La Câmara ofrece el PDM en el WebSIG (sig.cm-guimaraes.pt), al que se accede desde la página «Websig - mapas online», con módulos para emitir planos, consultar el PDM vigente y consultar la revisión del PDM. La página «PDM em Vigor» enumera los avisos publicados en el Diário da República, y la de datos abiertos ofrece el PDM como servicio WMS, para abrirlo en un programa SIG. El geoportal del SNIT, de la Direção-Geral do Território (DGT), permite confirmar la versión publicada.

Según el manual de la Câmara, el módulo del PDM emite planos válidos para tramitar licencias. Los pasos:

• Localice la finca en el módulo del PDM, con ayuda de la cartografía y de las ortofotos.
• Delimite la finca con la herramienta de insertar geometría, o cargue un archivo DXF georreferenciado con el polígono de un levantamiento topográfico.
• Elija la escala 1:5000, la indicada en el manual para la tramitación de licencias.
• Cruce la finca con la ordenación: el WebSIG muestra la superficie de la finca en cada categoría de suelo.
• Genere el PDF con el nombre «Planta de Ordenamento»; en las opciones de impresión puede elegir PDF/A, necesario en los procedimientos digitales.
• Repita para las afecciones, desactivando la ordenación y activando las afecciones, y consulte en el módulo de la revisión cómo queda la finca en el nuevo plan.

El PDM de 2015 ya distingue suelo rural y suelo urbano, pero dentro del suelo urbano aún separa suelo urbanizado y suelo urbanizable (artículo 8.º). Los parámetros son sobre todo índices de ocupación, de edificabilidad y de impermeabilización y alturas de fachada. La tabla compara las categorías más buscadas con el reglamento aprobado en 2026, que solo se aplica una vez publicado; la guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los conceptos.

En suelo rural, el PDM de 2015 no admite parcelaciones, salvo para establecimientos turísticos (artículo 45.º), y en los espacios agrícolas, que corresponden a los suelos de la RAN (Reserva Agrícola Nacional, el suelo agrícola protegido), cualquier construcción requiere la autorización previa de la entidad competente (artículo 47.º). Consulte qué se puede construir en terreno rústico.

En el PDM de 2015, los espacios urbanizables son áreas de expansión que pueden ocuparse mediante parcelación o edificación si la operación no condiciona la urbanización de los terrenos vecinos, ejecuta las infraestructuras que faltan y respeta los parámetros de la categoría (artículo 84.º). La revisión aprobada elimina esta categoría: cada terreno pasa a suelo urbano o rústico, y solo el plano de la revisión muestra a cuál.

Mientras rija el plan de 2015, cuenta el artículo 199.º del RJIGT, en la redacción de la Lei n.º 53-A/2025: las normas de las áreas urbanizables de los planes que aún no han incorporado las nuevas reglas de clasificación quedan suspendidas por decisión de la CCDR (la comisión regional de coordinación y desarrollo), tras oír al municipio, y la suspensión no puede decretarse si el municipio demuestra que la revisión está en fase de conclusión. No afecta, entre otras, a las áreas que ya tienen características de suelo urbano ni a las parcelas cuyos parámetros ya fijó un PIP o un proyecto de arquitectura aprobado. Si su terreno está en suelo urbanizable, pregunte a la Câmara o a la CCDR Norte si se ha decretado la suspensión y compare el plano vigente con el de la revisión en el WebSIG; consulte cómo saber si un terreno es urbanizable.

El reglamento aprobado protege lo que ya tiene título. Son preexistencias las construcciones y actividades que no necesitaban licencia y, durante su vigencia, los derechos derivados de licencias, comunicaciones previas, informaciones previas favorables y aprobaciones de proyectos de arquitectura (artículo 47.º). Un PIP favorable obtenido con el PDM de 2015 y aún dentro de plazo sigue, por tanto, contando después de la entrada en vigor de la revisión.

Los edificios legales que no cumplan el nuevo plan pueden ser objeto de obras de reforma, ampliación o cambio de uso, incluida una unidad más, si no agravan la disconformidad, respetan las servidumbres y mejoran la habitabilidad o la salubridad. La ampliación no puede superar el 50 % de la superficie construida cuando esta es inferior a 100 m², ni el 30 % en los demás casos (artículo 47.º, n.º 4). Para obras sin licencia, consulte legalizar una casa antigua y sus anexos.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, la Câmara resuelve en 15 días el PIP simple y en 30 días el de alcance ampliado (45 en parcelaciones), contados desde el final de la revisión inicial; sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años para presentar la solicitud de licencia o la comunicación. La guía del PIP explica el régimen.

En Guimarães, las solicitudes se presentan en la plataforma Urbanismo Digital de la Câmara (ud.cm-guimaraes.pt), con registro previo, y los planos de ordenación y de afecciones pueden emitirse en el WebSIG. Mientras la revisión no se publique, la solicitud se examina con el PDM de 2015; si la publicación se produce antes de la resolución, por regla general se aplica el nuevo plan. En Guimarães, compensa pedir un PIP cuando:

• El terreno está en suelo urbanizable en el PDM de 2015, o cambia de clase o de categoría en la revisión aprobada.
• Quiere aprovechar los nuevos parámetros de los espacios urbanos de baja densidad o de los aglomerados rurales y necesita saber cuándo se aplican a su terreno.
• Quiere construir en espacio agrícola, forestal o en un área de edificación dispersa.
• La finca linda con la RAN, la REN, una zona inundable o patrimonio protegido.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y tramita el PIP en Guimarães.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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