PDM de Viana do Castelo: el plan vigente en 2026 y cómo consultar su terreno

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Viana do Castelo, el plan vigente es la 1.ª revisión, aprobada por la Assembleia Municipal el 11 de marzo de 2008 y publicada mediante el Aviso n.º 10601/2008, en el Diário da República, 2.ª serie, n.º 67, de 4 de abril de 2008. Derogó el primer PDM, publicado en 1991 (artículo 173.º del reglamento).

En la versión publicada de nuevo en 2025, el plan se compone del reglamento, de tres plantas de ordenamento (planos de ordenación: el general, el del régimen de protección del litoral y el de las áreas de riesgo potencial significativo de inundación) y de dos plantas de condicionantes (planos de afecciones: el general y el de zonificación acústica), según el artículo 3.º. Desde 2008, el plan se ha modificado sobre todo para integrar programas y regímenes nacionales, como muestra la tabla. Cite siempre el reglamento en la redacción publicada por el Aviso n.º 8101/2025/2.

La Câmara Municipal (el ayuntamiento) acordó iniciar la 2.ª revisión el 11 de julio de 2019 (Aviso n.º 13684/2019, de 2 de septiembre de 2019), con un plazo de 36 meses. La participación previa se desarrolló del 10 al 30 de septiembre de 2019, y la comisión consultiva se constituyó mediante el Aviso n.º 15910/2019. El 29 de junio de 2022, la Câmara prorrogó el plazo otros 36 meses (Aviso n.º 16323/2023).

A 1 de noviembre de 2026, la propuesta de revisión aún no se ha sometido a información pública. La página de la Câmara sobre la revisión, actualizada el 8 de octubre de 2026, indica que esa fase se anunciará mediante un aviso en el Diário da República, y la plataforma colaborativa de gestión territorial de la Direção-Geral do Território (DGT) mantiene el procedimiento en la fase de seguimiento. Hasta que la revisión se apruebe y se publique, se aplica el PDM de 2008: una propuesta que circule no cambia las reglas de su terreno.

Hay dos suspensiones parciales del PDM con medidas cautelares. La de 4,89 hectáreas en Areosa y en la União de Freguesias de Viana do Castelo (Santa Maria Maior e Monserrate) e Meadela, entre la Avenida de Angola, la Avenida da Povoença (EN 13) y la Avenida de Figueiredo, se publicó mediante el Aviso n.º 9539/2024/2 y se prorrogó hasta el 6 de mayo de 2027 mediante el Aviso n.º 7187/2026/2, para preparar el Plano de Pormenor do Litoral Norte; en esa área no se admiten, entre otras, parcelaciones ni obras de construcción, modificación o reconstrucción sujetas a control previo. La de 29,3 hectáreas en Vila Nova de Anha (Aviso n.º 5770/2023) se fijó por 2 años, prorrogables uno más, o hasta la entrada en vigor de la revisión; confirme con la Câmara si sigue en vigor.

El Plano de Urbanização da Cidade de Viana do Castelo (PUC) abarca Areosa, la União de Freguesias de Viana do Castelo (Santa Maria Maior e Monserrate) e Meadela y Darque. En las áreas con plan de urbanización o plan de detalle aprobado, se aplican las reglas de esos planes (artículo 170.º del reglamento del PDM). La modificación del PUC fue aprobada por la Assembleia Municipal el 14 de mayo de 2026, con 39 votos a favor, 5 en contra y 15 abstenciones, y publicada mediante el Aviso n.º 17415/2026/2, de 13 de julio de 2026, tras una información pública del 4 de febrero al 4 de marzo de 2026.

La modificación adaptó el PUC a las reglas de clasificación del RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, la ley portuguesa de planeamiento): en la ciudad, el suelo es ahora urbano o rústico, con nuevas categorías e índices. En todas las categorías de la tabla, los índices de referencia pueden subir hasta un 10 % si la impermeabilización no supera 0,75. La tabla resume esas categorías; los demás parámetros están en el reglamento del PUC.

El reglamento y los planos están en la página «Plano Diretor Municipal (PDM)» del sitio web de la Câmara, en Áreas de atividade, Ordenamento do Território, Instrumentos de Gestão Territorial. El reglamento es el PDF del Aviso n.º 8101/2025/2; los planos están en archivos DWF, uno por hoja de la cartografía municipal (de 14-4 a 55-1), que se abren con Autodesk Design Review, indicado en la misma página. Allí están también los documentos de las suspensiones parciales y de la corrección material.

Para localizar la finca, la página «Gestão Urbanística» da acceso al geoportal municipal de planos de situación y a la cartografía vectorial, con la misma numeración de hojas. El geoportal del SNIT, de la DGT, muestra la versión publicada; en caso de discrepancia, prevalece lo publicado en el Diário da República. Los pasos:

• Localice la finca en el geoportal de planos de situación y anote la hoja de la cartografía en la que se encuentra; confirme los linderos con la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble) o con un levantamiento.
• Abra la planta de ordenamento de esa hoja y anote la clase (suelo urbano o rural) y la categoría, por ejemplo «Zona de Construção de Transição».
• Consulte los planos de ordenación del litoral y de las áreas de riesgo de inundación si la finca está cerca del mar o del río Lima.
• Lea la planta de condicionantes y la de zonificación acústica: la RAN, la REN, el dominio público hidráulico, las carreteras y otras servidumbres prevalecen sobre la categoría.
• Si la finca está en la ciudad, lea también el plano de zonificación del PUC modificado en 2026.
• Abra el reglamento en el artículo de la categoría y en las disposiciones generales del suelo urbano o rural.

El PDM de 2008 es anterior a las reglas de clasificación de 2015. Divide el suelo urbano en suelo urbanizado (zonas de construcción de colmatação/continuidade y de transición, zonas industriales, de equipamientos y de establecimientos turísticos existentes, y zonas con plan municipal propio) y suelo de urbanización programada (zonas de construcción de tipo I y II, zonas industriales propuestas, zonas de actividades económicas y zonas de equipamientos y de turismo propuestas), según el artículo 58.º. La tabla resume las cuatro zonas de construcción, destinadas sobre todo a vivienda, comercio, turismo, equipamientos y servicios (artículo 62.º).

Hay reglas comunes. Con independencia de los índices, se admite una vivienda unifamiliar de 175 m² de superficie construida bruta, incluidos los anexos, salvo en parcelas resultantes de una segregación o cuando el mismo propietario tiene parcelas colindantes (artículo 74.º). Los índices pueden superarse en el ámbito de un plan de detalle vigente y en el relleno de huecos en parcelas que no proceden de una segregación (artículo 73.º). La finca debe tener acceso por una vía pública con electricidad, agua y saneamiento, aunque se admiten soluciones individuales (artículo 63.º); las construcciones pareadas o adosadas no pueden superar 16 m de fondo (artículo 65.º), y la fachada debe quedar al menos a 6 m del lindero posterior (artículo 68.º). Por una interpretación vinculante aprobada por la Assembleia Municipal el 27 de junio de 2025, se admite vivienda plurifamiliar en zonas de edificios uni o bifamiliares, manteniendo el número de plantas y la superficie de ocupación y con un estudio de integración. La guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los índices.

El suelo de urbanización programada tiene un régimen propio. El artículo 199.º del RJIGT, en la redacción de la Lei n.º 53-A/2025, suspende las normas de las áreas urbanizables o de urbanización programada de los planes que aún no han incorporado las nuevas reglas de clasificación; la suspensión la decreta la CCDR (la comisión regional de coordinación y desarrollo) tras oír al municipio, y no puede decretarse si el municipio demuestra que la revisión está en fase de conclusión. No afecta, entre otras, a las áreas que ya tienen características de suelo urbano ni a las parcelas cuyos parámetros ya fijó un PIP o un proyecto de arquitectura aprobado. Si su terreno está en una zona de construcción de tipo I o II, pregunte a la Câmara o a la CCDR Norte si se ha decretado la suspensión; consulte cómo saber si un terreno es urbanizable.

El suelo rural se divide en espacios agrícolas, forestales, de explotación minera, naturales, de ocio, de apoyo a la actividad pesquera y de usos múltiples (artículo 12.º). En cualquiera de ellos, construir exige una vía pública con electricidad, agua y saneamiento, o soluciones individuales a cargo del interesado (artículo 12.º-A). Parte de estos espacios está marcada como Área de Elevado Valor Paisagístico, donde la regla es no construir.

En los espacios agrícolas, que siguen el régimen de la RAN (Reserva Agrícola Nacional, el suelo agrícola protegido) cuando forman parte de ella, el artículo 15.º no incluye la vivienda nueva en su lista propia: admite los usos no agrícolas previstos en el régimen de la RAN, construcciones agropecuarias y agroforestales, equipamientos de interés municipal sin alternativa de ubicación y, en una casa existente, reconstrucción y reforma con ampliación de hasta el 20 % de la superficie construida bruta o hasta 200 m². En los espacios agrícolas y forestales de elevado valor paisajístico, solo se admiten obras en edificios existentes, con ampliación de hasta el 20 % en los residenciales, y pocas excepciones. En los espacios forestales, cualquier construcción requiere un informe vinculante de la entidad competente (artículo 18.º). Consulte qué se puede construir en terreno rústico y terrenos en RAN o REN.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, la Câmara resuelve en 15 días el PIP simple y en 30 días el de alcance ampliado (45 en parcelaciones), contados desde el final de la revisión inicial; sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años para presentar la solicitud de licencia o la comunicación. La guía del PIP explica el régimen.

En Viana do Castelo, las solicitudes se presentan en la plataforma de servicios en línea de urbanismo de la Câmara, con los modelos de la Portaria n.º 320/2026/1. En la tabla de tasas de 2026, un PIP de obras de edificación cuesta 157,86 € (artículo 14.º, n.º 1, del RJUE) o 218,10 € el de alcance ampliado (n.º 2); para parcelaciones, 346,84 € y 712,97 €. Una solicitud de información al amparo del artículo 110.º del RJUE cuesta 34,79 €, y otros certificados, 42,13 €. La preparación técnica es un coste aparte. Compensa pedir un PIP cuando:

• El terreno está en una zona de construcción de tipo I o II, de urbanización programada, cuyas normas pueden estar suspendidas.
• Está en una zona de colmatação/continuidade y necesita saber qué altura, alineación e índice acepta la Câmara para su frente de calle.
• Quiere construir en espacio agrícola o forestal, ampliar una casa en suelo rural o instalar un alojamiento turístico.
• La finca está en el litoral, en un área de riesgo de inundación, en la RAN o en la REN.
• La finca está en la ciudad y la información que tiene es anterior a la modificación del PUC de julio de 2026.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y tramita el PIP en Viana do Castelo.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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