Propriedade horizontal en Portugal: requisitos, pasos, permilagem y costes para dividir un edificio o una vivienda unifamiliar en unidades

La propriedade horizontal es el régimen que permite que las frações de un edificio pertenezcan a propietarios distintos, siempre que puedan constituir unidades independientes (artículo 1414.º del Código Civil portugués). Cada condómino (copropietario) es propietario exclusivo de su fração y copropietario de los elementos comunes, como el suelo, la estructura, el tejado y las escaleras y entradas de paso común (artículos 1420.º y 1421.º).

Solo pueden ser frações autónomas las que, además de constituir unidades independientes, sean distintas y estén aisladas entre sí, con salida propia a una zona común del edificio o a la vía pública (artículo 1415.º). Si falta un requisito legal, el título es nulo y el edificio pasa al régimen de copropiedad, y cada copropietario conserva la cuota que el título le asignó (artículo 1416.º).

La propriedade horizontal puede constituirse por negocio jurídico, usucapión, decisión administrativa o decisión judicial, en una acción de división de cosa común o en un inventario (artículo 1417.º). Esta guía trata el caso más habitual: el propietario que divide su edificio por negocio jurídico antes de vender o repartir las frações. El régimen se aplica también a conjuntos de edificios contiguos unidos por elementos comunes (artículo 1438.º-A).

Antes de pensar en la escritura, confirme que el edificio supera dos pruebas: la civil, del Código Civil, y la administrativa, que comprueba la Câmara Municipal. En la práctica, cada fração debe cumplir lo siguiente:

• Unidad independiente: la fração sirve por sí sola al fin al que se destina, sea vivienda, comercio, garaje o trastero.
• Distinta y aislada: está separada de las demás por paredes y forjados, sin paso obligado por otra fração.
• Salida propia: tiene acceso directo a una zona común, como un portal o una escalera, o a la vía pública.
• Uso igual al aprobado: si el título indica el uso de cada fração, debe coincidir con el del proyecto aprobado por la Câmara; de lo contrario, el título es nulo (artículo 1418.º, n.º 3).
• Obras con título: si lo construido no coincide con los planos aprobados, es difícil que la Câmara certifique las frações antes de legalizar las obras.

El proceso empieza en el archivo de la Câmara y termina en Finanças (la Hacienda portuguesa). El orden que evita sorpresas es este:

• Reunir los antecedentes: certificación permanente del registro de la propiedad, caderneta predial (ficha catastral y fiscal) y expediente de obras de la Câmara, con los planos aprobados y el título de utilización.
• Preparar la documentación técnica: planos con la delimitación de cada fração y de los elementos comunes, cuadro de superficies y propuesta de permilagem, que suele preparar un arquitecto o ingeniero.
• Pedir el certificado a la Câmara Municipal: el título solo puede otorgarse con un documento de la Câmara que acredite que las frações cumplen los requisitos legales; en un edificio construido para venderse por unidades, basta con exhibir el proyecto aprobado (artículo 59.º del Código do Notariado).
• Firmar el título constitutivo: en escritura pública ante notario o en documento particular autenticado por abogado, solicitador (procurador), notario o registrador.
• Inscribir en el registro: la constitución de la propriedade horizontal está sujeta a inscripción obligatoria, que debe pedirse en dos meses, por regla general por quien otorgó la escritura o autenticó el documento (artículos 2.º y 8.º-A a 8.º-C del Código do Registo Predial).
• Comprobar la matriz en Finanças: cada parte susceptible de uso independiente se inscribe por separado en la matriz, con su propio valor patrimonial (artículo 12.º, n.º 3, del Código do IMI, el impuesto municipal sobre inmuebles); verifique que las frações han quedado inscritas.

El título constitutivo es el documento que crea las frações. Debe especificar las partes del edificio que corresponden a cada fração, de forma que queden individualizadas, y fijar el valor relativo de cada una, en porcentaje o permilagem (milésimas) del valor total del edificio (artículo 1418.º, n.º 1). Puede además indicar el uso de cada fração y de los elementos comunes, incluir el reglamento de la comunidad y prever el arbitraje para los conflictos (n.º 2), y puede atribuir el uso exclusivo de zonas comunes, como una terraza o un patio, a una fração (artículo 1421.º, n.º 3).

No existe un modelo legal único, pero conviene que el título identifique el edificio por su descripción registral y su artículo matricial y describa cada fração con su letra, planta, composición, superficie y permilagem. Desde el 1 de octubre de 2026, cuando la solicitud se presenta con proyecto, el proyecto de arquitectura ya incluye la delimitación de las frações y de los elementos comunes y el valor relativo de cada fração, con plano (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V).

En cuanto a la forma, los actos que constituyen o modifican la propiedad de inmuebles solo son válidos en escritura pública o documento particular autenticado (artículo 22.º del Decreto-Lei n.º 116/2008). El documento particular autenticado es la vía más parecida a un trámite en línea: quien lo autentica debe depositarlo electrónicamente en el Predial Online el mismo día, porque sin ese depósito la autenticación no es válida (artículo 24.º), y la inscripción puede pedirse después por vía electrónica.

La permilagem es el valor relativo de cada fração expresado en milésimas del valor total del edificio, similar a la cuota de participación española; la suma de todas las frações da 1000. No es un detalle: salvo disposición en contrario, los gastos de los elementos comunes se pagan en proporción al valor de las frações (artículo 1424.º), cada condómino tiene en la junta tantos votos como unidades enteras de su permilagem (artículo 1430.º, n.º 2), y varias decisiones exigen mayorías sobre el valor total del edificio, como los dos tercios para obras que alteren la línea arquitectónica (artículo 1422.º, n.º 3).

La ley no impone una fórmula. El método habitual parte de la superficie de cada fração y la pondera con factores que influyen en el valor, como la planta, la orientación, el uso y las zonas exteriores de uso exclusivo. La tabla muestra un cálculo simplificado: se multiplica la superficie por el coeficiente, se suman los resultados y se divide cada parte por el total.

Una vez fijada en el título, la permilagem solo cambia con el acuerdo de todos los condóminos, y el juez no puede suplir la falta de acuerdo cuando la modificación afecta al valor relativo de las frações (artículo 1419.º, n.os 1 y 2). Merece la pena ajustarla antes de la escritura.

El coste suma cuatro partidas. Solo el registro tiene un importe nacional fijo; las tasas de la Câmara figuran en la tabla de cada municipio y los honorarios dependen del profesional y de la complejidad del edificio. En un edificio con tres frações, por ejemplo, el registro cuesta 325 €.

La ley solo fija el plazo del registro: dos meses desde la escritura o la autenticación. El certificado de la Câmara no tiene un plazo propio en el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanismo y edificación) y depende de que el expediente esté completo y de que lo construido coincida con lo aprobado; si el edificio aún va a ser objeto de comunicación de utilización, la solicitud del certificado puede acompañarla (artículo 66.º, n.º 3, del RJUE). Pida el certificado en cuanto tenga la documentación técnica y fije la escritura solo cuando lo tenga.

Dividir una moradia (vivienda unifamiliar) en dos o más frações, por ejemplo la planta baja y la planta alta, es posible, pero rara vez empieza en el notario. Una moradia con licencia de vivienda unifamiliar tiene una sola vivienda; para que tenga dos, cada parte debe cumplir el artículo 1415.º del Código Civil y el uso de las nuevas viviendas debe quedar amparado por un título en la Câmara. Para el RJUE, cambiar el número de viviendas es una obra de alteración (artículo 2.º, letra d)).

El camino depende de las obras. Si la división se hace solo con obras interiores que no alteran fachadas, cubiertas ni alturas y no afectan a la estructura, o que la afectan con proyecto de estabilidad y declaración de responsabilidad, las obras están exentas de licencia (artículo 6.º, n.º 1, letra b)), como explica la guía de obras exentas de licencia, y el uso se ampara con una comunicación previa con plazo (artículo 62.º-B). Si hace falta abrir una puerta a la calle, crear una escalera exterior o ampliar, hay licencia o comunicación previa y, al final, comunicación de utilización (artículo 62.º-A). Antes de empezar, confirme si el PDM (Plano Diretor Municipal, el plan general municipal) y los reglamentos municipales admiten una vivienda más en el lugar; un pedido de informação prévia (PIP, la consulta urbanística previa) lo resuelve por escrito.

Dos viviendas en el mismo terreno, con accesos, jardín o piscina compartidos, pueden quedar en propriedade horizontal como conjunto de edificios (artículo 1438.º-A del Código Civil). La alternativa es crear fincas independientes, con las reglas que explica la guía sobre destaque o loteamiento.

Una vez constituido, el título solo se modifica en escritura pública o documento particular autenticado, con el acuerdo de todos los condóminos (artículo 1419.º, n.º 1, del Código Civil). El administrador puede firmar en representación de la comunidad si el acuerdo consta en un acta firmada por todos (n.º 3). Hay excepciones y reglas propias para los casos más habituales:

• Elementos comunes: el juez puede suplir la falta de acuerdo si los condóminos que no consienten representan menos de 1/10 del capital invertido y la modificación no afecta a las condiciones de uso, al valor relativo ni al uso de sus frações (artículo 1419.º, n.º 2).
• Unir frações: unir dos o más frações contiguas del mismo edificio no requiere autorización de los demás condóminos; en trasteros y garajes ni siquiera se exige contigüidad (artículo 1422.º-A, n.os 1 y 2).
• Dividir una fração: solo se permite si el título lo autoriza o si la junta lo aprueba sin ninguna oposición; quien une o divide modifica después el título por sí solo y lo comunica al administrador en 10 días (artículo 1422.º-A, n.os 3 a 5).
• Cambiar el uso a vivienda: desde el 1 de enero de 2024, pasar una fração a vivienda no requiere autorización de los condóminos, y el propietario que tramitó el cambio en la Câmara modifica él mismo el título (artículo 1422.º-B).
• Documento de la Câmara: si la modificación cambia la composición o el uso de las frações, el título solo se otorga con un documento municipal que acredite los requisitos legales, que no hace falta cuando existe proyecto aprobado de las obras de adaptación (artículo 60.º del Código do Notariado).

Recurra a un profesional cuando el edificio tenga obras sin título, cuando quiera dividir una moradia o una fração, o cuando necesite una permilagem que resista el examen de futuros compradores. Apto Group consulta el expediente municipal e indica la vía adecuada en el servicio de cambio de uso.

Sea cual sea el caso, evite los errores más frecuentes, que suelen aparecer tarde, en la Câmara o el día de la escritura:

• Fijar la escritura antes de tener el certificado de la Câmara, que debe unirse al título.
• Dividir según la realidad actual cuando no coincide con los planos aprobados, por anexos, buhardillas o cerramientos sin licencia.
• Fijar la permilagem solo por superficie, sin ponderar plantas, terrazas o patios, y descubrir después que cambiarla exige unanimidad.
• Indicar en el título un uso para la fração distinto del que consta en el proyecto aprobado, lo que hace nulo el título.
• Dejar pasar los dos meses para pedir la inscripción, lo que duplica el arancel.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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