PDM de Penafiel: el plan vigente en 2026, la 2.ª revisión y cómo consultar su terreno

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Penafiel, el plan vigente procede de la revisión aprobada por la Assembleia Municipal (el pleno municipal) el 9 de febrero de 2007, tras una información pública entre el 12 de septiembre y el 13 de noviembre de 2006, y ratificada por la Resolução do Conselho de Ministros n.º 163/2007, publicada en el Diário da República, 1.ª serie, n.º 197, de 12 de octubre de 2007. Surte efectos desde el día siguiente al de su publicación (artículo 67.º del reglamento) y derogó el primer PDM, de 1994.

El plan se compone del reglamento, de la planta de ordenamento (plano de ordenación) a escala 1:10 000, en tres hojas (A, B y C), y de la planta de condicionantes (plano de afecciones), también a escala 1:10 000, con planos anexos de las áreas recorridas por incendios, de la peligrosidad de incendio alta y muy alta y de la zonificación acústica (artículo 4.º). Desde 2025, el plano de ordenación incluye además un plano anexo de las áreas de riesgo potencial significativo de inundación. El reglamento completo, en la redacción de 2021, se republicó como anexo del Aviso n.º 16534/2021; para los cambios posteriores, lea también los avisos de la tabla.

La Câmara acordó revisar el PDM el 18 de marzo de 2019, y el Aviso n.º 6061/2019, publicado el 3 de abril de 2019, abrió el procedimiento con un plazo de 14 meses y un periodo de participación previa. El plazo se prorrogó por el mismo periodo mediante el Aviso n.º 7810/2020. El 7 de marzo de 2022, la Câmara acordó reiniciar la revisión, con un nuevo plazo de 10 meses y 15 días de participación (Aviso n.º 5352-A/2022, de 11 de marzo de 2022), aprovechando los actos e informes ya obtenidos. El aviso señala como causas del retraso los informes pendientes de entidades de la comisión consultiva y el cambio de los criterios de delimitación de la REN (Reserva Ecológica Nacional).

Desde entonces, no hemos encontrado en el Diário da República ningún otro acto de la revisión. La plataforma colaborativa de gestión territorial de la DGT (Direção-Geral do Território) mantiene el procedimiento en la fase de seguimiento, sin información pública registrada, y la página de la Câmara sobre la revisión, actualizada el 7 de octubre de 2026, indica para la información pública solo «a disponibilizar oportunamente» (se publicará en su momento). Las medidas cautelares de 2024 y de 2026 caducan con la entrada en vigor de la 2.ª revisión, señal de que la Câmara cuenta con ella, pero a 1 de noviembre de 2026 no hay propuesta pública ni fecha. Hasta entonces, se aplica el plan de 2007 con las modificaciones publicadas.

Cuando la propuesta salga a información pública, los pedidos de informação prévia, las comunicaciones previas y las licencias en las áreas afectadas por reglas nuevas quedan suspendidos desde el inicio de la información pública hasta la entrada en vigor del plan, con un máximo de 180 días (artículo 145.º del RJIGT, el Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, la ley portuguesa de planeamiento). La revisión tendrá además que adoptar la clasificación de la ley de bases de 2014, que solo admite suelo urbano y suelo rústico, por lo que las áreas de urbanización programada del plan de 2007 tendrán que reclasificarse.

Desde 2024 se han publicado tres suspensiones parciales del PDM con medidas cautelares, cada una para un proyecto público concreto. En la Rua das Piscinas Municipais, en Termas de São Vicente, unos 7 786 m² quedaron reservados en octubre de 2024 para un centro de salud, por 2 años prorrogables uno más; no hemos encontrado publicada la prórroga, así que confirme con la Câmara si sigue vigente. En Eja, el Gobierno suspendió en marzo de 2026, por dos años, normas del PDM y del plan del embalse de Crestuma-Lever para la depuradora de Entre-os-Rios. En la Avenida Dr. António da Rocha Melo, en Penafiel, unos 6 900 m² están reservados desde abril de 2026 para la nueva base operativa de VALPI, vinculada al servicio público de transporte por carretera del Tâmega e Sousa. En esas áreas, por regla general, solo se admiten las operaciones destinadas al proyecto y las ya válidamente aprobadas; si su finca está cerca de una de ellas, consulte el plano de delimitación publicado con el acto.

La modificación simplificada publicada el 2 de septiembre de 2026 (Aviso n.º 21740/2026/2), aprobada por unanimidad por la Assembleia Municipal el 31 de julio, cambió cuatro normas sobre actividades económicas. La altura máxima pasó de 10 a 13 m en las áreas industriales y empresariales existentes y en los núcleos de concentración industrial, y a 16 m en las áreas industriales y empresariales propuestas; en casos especialmente justificados, la Câmara puede autorizar más (artículos 22.º, 30.º y 33.º). En la UOPG (unidad operativa de planeamiento y gestión) 15, la zona empresarial e industrial de Recezinhos, la franja arbolada de 20 m junto a las áreas residenciales puede sustituirse por otras medidas de reducción de impactos (artículo 64.º). Las reglas de las áreas residenciales y del suelo rural no han cambiado.

La página «Plano Diretor Municipal» de la web de la Câmara enumera, con enlace al texto publicado, la revisión de 2007 y todas las modificaciones, correcciones y suspensiones, hasta la modificación simplificada de 2026, y remite al Geoportal municipal (websig.cm-penafiel.pt) y al geoportal del SNIT, el sistema nacional de información territorial de la DGT. El Geoportal de la Câmara tiene dos entradas, «Consulta de Planos» y «Emissão de Plantas de Localização» (emisión de planos de situación), sobre ortofotos y cartografía a escala 1:2 000. Están además en elaboración dos planes parciales, el de la UOPG 7 y el de la Rua do Porto, Rua Tenente Valadim y Rua da Saudade, que solo cuentan una vez publicados.

El geoportal es una herramienta de consulta: en caso de discrepancia, prevalece lo publicado en el Diário da República. Los pasos para leer su finca:

• Localice la finca en el Geoportal con la herramienta «Pesquisa» (búsqueda) o por coordenadas y confirme los linderos con la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble) o con un levantamiento.
• Lea el plano de ordenación y anote la clase (suelo urbano o rural), la categoría y, en las áreas residenciales, el tipo de área, por ejemplo C1 a C4.
• Compruebe si la finca está en una UOPG, en un área con suspensión o en un área de riesgo de inundación del plano anexo de 2025.
• Lea el plano de afecciones y los planos anexos de áreas quemadas y de peligrosidad de incendio.
• Mida con la herramienta «Medições» la fachada a la vía y las distancias a cauces o carreteras.
• Obtenga el plano de situación en «Emissão de Plantas de Localização» y abra el reglamento republicado en el artículo de la categoría, comprobando en los avisos posteriores si se ha modificado.

El PDM de 2007 es anterior a la ley de bases de 2014 y aún usa la clasificación antigua: suelo urbano y suelo rural, que la ley actual llama suelo rústico, y, dentro del suelo urbano, espacio urbanizado y espacio de urbanización programada (artículo 8.º). La tabla resume las categorías del plano de ordenación. El plano señala además, sin ser categorías, las áreas de protección del patrimonio, las zonas inundables, la estructura ecológica en suelo rural y un área con potencial de minerales metálicos.

El espacio de urbanización programada corresponde al antiguo «urbanizável» (urbanizable): la ocupación sigue el programa de la UOPG, y la Câmara solo autoriza obras aisladas en casos como el relleno de huecos junto a una vía pública que dé acceso o la contigüidad con el espacio urbanizado (artículo 63.º, n.º 4). En los PDM no adaptados a la ley de 2014, el artículo 199.º del RJIGT prevé la suspensión de las normas de estas áreas; no hemos encontrado publicada una declaración de esa suspensión para Penafiel, pero confírmelo con la Câmara antes de contar con la edificabilidad de un terreno en esta categoría. La guía cómo saber si un terreno es urbanizable explica el régimen.

En las áreas predominantemente residenciales, la regla es el entorno: las obras siguen la alineación dominante, la altura más frecuente y la tipología del frente urbano, y los valores de la tabla son máximos, no derechos garantizados (artículo 15.º). En el relleno de huecos, entre edificios del mismo frente separados hasta 24 m, la obra sigue las alineaciones y la volumetría de los edificios contiguos. En los tipos C1 y C2, un terreno de más de 1 ha, o que obligue a abrir calles públicas, tiene que parcelarse. Si hay plan de urbanización, plan parcial o licencia de parcelación válida, rigen sus reglas. La guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los índices.

Hay reglas comunes. La superficie construida bruta no computa el aparcamiento y los trasteros en sótano, los balcones, las terrazas ni los desvanes sin altura habitable (artículo 5.º). Una vivienda unifamiliar nueva necesita 1 plaza de aparcamiento hasta 150 m² construidos, 2 hasta 300 m² y 3 por encima (artículo 11.º), y cada plaza no creada paga una compensación de 480,40 € según la tabla de tasas de 2026. En un terreno en pendiente, las fachadas laterales y traseras no pueden superar en más de dos plantas, hasta 7 m, la altura de la categoría (artículo 9.º, n.º 3).

En suelo rural, la vivienda nueva es una excepción y depende de la categoría. En el área agrícola complementaria no hay parcelaciones, y la vivienda unifamiliar se admite para el propietario, el titular de la explotación o trabajadores agrícolas permanentes, en una finca de al menos 5 000 m², hasta 200 m² de superficie construida, incluida la existente, con dos plantas y 7 m, con acceso por vía pública e infraestructuras propias (artículo 39.º, n.º 4). En el relleno de huecos entre casas legales del mismo frente a menos de 50 m una de otra no se exige superficie mínima; para vivienda habitual del propietario que reside en el municipio y no tiene otra casa ni terreno en suelo urbano en el municipio, rigen las mismas condiciones, incluidos los 5 000 m² (n.º 5). El turismo y los equipamientos exigen 10 000 m² e impermeabilización de hasta 0,10 (n.º 6).

El área agrícola protegida sigue el régimen de la RAN: si la entidad de la RAN autoriza una casa, el PDM exige además que sea la vivienda habitual de quien reside en el municipio y no tiene otra casa ni terreno edificable en el municipio, hasta 200 m², con dos plantas y 7 m (artículo 37.º). En el área forestal de producción, el reglamento no prevé vivienda nueva: admite ampliar edificios existentes hasta un 25 % de la superficie construida, turismo y apoyo a la explotación, con 7 m de altura (artículo 43.º). En la estructura ecológica en suelo rural, la vivienda solo se admite para agricultores o como apoyo al turismo (artículo 49.º). Consulte el régimen general en terreno rústico: ¿se puede construir? y en terrenos en RAN o REN.

Una parcela solo cambia de clase o de categoría mediante revisión del PDM, plan de urbanización o plan parcial, o un ajuste catastral de hasta el 3 % de la superficie ya incluida en esa categoría (artículo 66.º). En las casas existentes que no cumplen el plan, se admiten obras que no agraven la disconformidad, y una ampliación de hasta el 10 % sin cambio de uso no se considera agravamiento (artículo 6.º). Para obras sin licencia, consulte legalizar una casa antigua y anexos.

Además de la RAN y la REN, el reglamento enumera las servidumbres y restricciones que se aplican en el municipio (artículo 7.º); en las áreas afectadas rige la regla de la categoría, condicionada por el régimen de la servidumbre. Compruebe si la finca está afectada por alguna de estas:

• Peligrosidad de incendio alta y muy alta: el reglamento prohíbe ahí edificios de vivienda, comercio, servicios e industria, y fuera de las áreas edificadas consolidadas las construcciones nuevas cumplen las reglas de defensa forestal, con una franja de 50 m al lindero a falta de plan municipal (artículo 9.º, n.º 6).
• Zonas inundables: solo se admite construcción nueva en relleno de huecos o en sustitución de edificios, con las plantas por encima de la cota de la mayor crecida conocida (artículo 53.º); en las áreas de riesgo potencial significativo de inundación se aplican también las normas del plan del Duero, prevaleciendo las más restrictivas (artículo 52.º-B).
• Embalse de Crestuma-Lever: zona terrestre de protección de 500 m desde el nivel máximo normal, a la cota de 13 m, y zona reservada de 50 m, con el régimen del capítulo V-A (artículo 52.º-A).
• Patrimonio: los inmuebles del plano de patrimonio tienen el área de protección legal o un área de salvaguarda de 50 m, y las obras en ellas necesitan informe previo de la comisión municipal de patrimonio (artículo 51.º).
• Vías y ferrocarril: franja no edificable de 30 m a cada lado del eje de las vías municipales principales previstas sin proyecto aprobado, e informe previo del gestor de la red ferroviaria en el área de reserva para el desdoblamiento de la línea del Duero entre Caíde y Marco (artículo 54.º).
• Otras servidumbres: recursos geológicos, líneas eléctricas, gasoductos, vértices geodésicos y el radioenlace Bonfim-Marão, que figuran en la lista del artículo 7.º.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, el PIP simple confirma la viabilidad y los condicionantes, y el PIP de alcance ampliado puede fijar también volumetría, implantación y número de viviendas. La Câmara dispone de hasta 20 días para la revisión inicial y resuelve en 15 días (simple) o 30 días (ampliado); sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años. La guía del PIP explica el régimen.

En Penafiel, los expedientes urbanísticos se presentan exclusivamente por los Serviços Online del municipio, con los anexos gestionados por la aplicación No Paper desde enero de 2026; las solicitudes presentadas desde el 1 de octubre de 2026 siguen la ley nueva, y la documentación es la de la Portaria n.º 320/2026/1, detallada en la guía de documentos para el PIP. Según la tabla de tasas publicada en agosto de 2026 (Regulamento n.º 1106/2026), el examen de un PIP cuesta 97,84 € para una vivienda unifamiliar, 146,62 € para vivienda plurifamiliar, comercio o servicios y 228,34 € para una parcelación de hasta 10 parcelas; una solicitud de información simple cuesta 26,08 €, un plano de situación autenticado entregado en ventanilla 6,01 € y cada A4 de los planos del PDM 6,01 €. La tabla no prevé un certificado de encaje en el PDM, y solo el PIP vincula a la Câmara. Compensa pedir un PIP cuando:

• El terreno está en un espacio de urbanización programada o en una UOPG y necesita saber si la Câmara admite una obra aislada.
• La edificabilidad depende de la alineación y de la altura más frecuente del frente urbano, y necesita saber qué altura acepta la Câmara.
• Quiere construir una casa en área agrícola complementaria o protegida y tiene que acreditar residencia, superficie mínima o la autorización de la RAN.
• La finca linda con una zona inundable, el embalse de Crestuma-Lever, un área de peligrosidad de incendio o una de las áreas con suspensión.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y sigue el PIP en Penafiel.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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