PDM de Santo Tirso: la 2.ª revisión vigente y cómo consultar su terreno

El Plano Diretor Municipal (PDM) es el plan que clasifica y califica todo el suelo del municipio; la guía general del PDM explica cómo funciona. En Santo Tirso, el plan vigente es la 2.ª revisión, aprobada por mayoría por la Assembleia Municipal en la sesión de 30 de abril de 2026 y publicada mediante el Aviso n.º 16577/2026/2, en el Diário da República n.º 126, 2.ª serie, de 2 de julio de 2026. El reglamento fija la entrada en vigor 10 días después de la publicación (artículo 132.º), y la Câmara indica que el plan está en vigor desde el 17 de julio de 2026.

La revisión derogó el PDM publicado mediante el Aviso n.º 1858/2011, de 18 de enero de 2011, y sus modificaciones (artículo 131.º). El plan se mantiene vigente hasta la próxima revisión, que debe producirse cuando la evaluación la haga necesaria u obligatoria (artículo 132.º). La tabla resume el recorrido, iniciado en 2018.

La revisión reorganizó las categorías de espacio. El PDM de 2011 dividía el territorio en suelo urbano y suelo rural; el de 2026 lo clasifica todo como suelo urbano o suelo rústico (artículo 7.º) y crea categorías que antes no existían, como los aglomerados rurales y el espacio urbano de baja densidad. También derogó el Plano de Urbanização das Margens do Ave y los planes parciales de la Quinta de Geão y de la Zona Industrial de Fontiscos, cuyas áreas pasan a regirse por el PDM (artículo 131.º). Si tiene una información, un plano o un informe de la Câmara anterior al 17 de julio de 2026, la categoría que figura en él puede haber dejado de existir.

Hasta el 1 de noviembre de 2026, ni la página del PDM de la Câmara, actualizada el 28 de octubre, ni la plataforma de la Direção-Geral do Território (DGT), el organismo estatal de ordenación del territorio, registran ningún procedimiento de modificación, corrección o suspensión de la 2.ª revisión; en la DGT, el procedimiento figura en la fase de depósito. Lo que está en curso es la elaboración del Plano de Pormenor 170 Park, para un área de actividades económicas en el lugar de Monte Fidalgo, en la União das Freguesias de Lamelas e Guimarei: la Câmara acordó reiniciarlo el 25 de junio de 2026, con un plazo de dos años (Aviso n.º 18164/2026/2). Mientras ese plan no se apruebe y publique, allí se aplica el PDM.

El plan se compone del reglamento, con cuatro anexos (patrimonio cultural, áreas programadas, orientaciones del Programa Regional de Ordenamento Florestal de Entre Douro e Minho y áreas excluidas de la REN), de cinco plantas de ordenamento (planos de ordenación) y de dos plantas de condicionantes (planos de afecciones), con un total de 7 cartas y 49 hojas (artículo 2.º). Lo acompañan, entre otros, la memoria, el programa de ejecución, el informe ambiental, la carta del patrimonio y el mapa de ruido.

Lea todas las cartas, no solo la de clasificación del suelo. Las servidumbres y restricciones de utilidad pública se aplican aunque no estén dibujadas, y prevalece siempre la regla más restrictiva; y, si el plano de afecciones no coincide con la realidad del terreno, vale la realidad, acreditada con un levantamiento topográfico actualizado (artículo 6.º). Para las reservas agrícola y ecológica, consulte la guía sobre terrenos en RAN o REN. La tabla indica qué buscar en cada carta.

La Câmara indica que la versión íntegra y vigente del PDM se puede consultar en el Geoportal (websig.cm-stirso.pt/geoportal), en la entrada «Plano Diretor Municipal 2.ª Revisão», o en el Departamento da Transição Climática, Território e Requalificação do Espaço Público. El reglamento y los planos publicados están también en el PDF del Aviso n.º 16577/2026/2, en el Diário da República. El mismo Geoportal tiene las entradas «Emissão de Plantas de Localização» (planos de situación), «Outros Instrumentos de Gestão Territorial», «Áreas de Reabilitação Urbana», «Loteamentos» y «Defesa da Floresta».

El geoportal es una herramienta de consulta: en caso de discrepancia, vale el plan publicado en el Diário da República. Si utiliza el geoportal nacional del SNIT, de la DGT, compruebe que está viendo la 2.ª revisión y no el plan de 2011. Los pasos:

• Abra la entrada «Plano Diretor Municipal 2.ª Revisão» y no la de otros instrumentos, para asegurarse de que lee el plan vigente desde julio de 2026.
• Localice la finca en el mapa, con las herramientas de zoom y desplazamiento, y confirme los linderos con la caderneta predial (la ficha catastral portuguesa) o con un levantamiento.
• Lea el Plano de Ordenación I para saber si la finca está en suelo urbano o rústico, en qué categoría, y si queda en un área por estructurar o en un plan parcial.
• Active los planos de salvaguardas y de afecciones, sobre todo el de riesgos: las zonas inundables y las áreas de riesgo de inundación cambian lo que se puede construir.
• Obtenga el plano de situación en la entrada «Emissão de Plantas de Localização», útil para cualquier solicitud a la Câmara.
• Abra el reglamento en el artículo de la categoría y lea también las condiciones generales (artículos 9.º a 17.º), que se aplican a todo el municipio.

En la mayor parte del suelo urbano de Santo Tirso, la regla no es un índice, es el entorno. La edificación sigue las características morfotipológicas dominantes del tejido urbano en el que se inserta, sobre todo alineaciones, altura de fachada y volumetría (artículo 42.º). Los parámetros de la tabla solo se aplican en las áreas por estructurar, en las parcelaciones y en las operaciones de impacto relevante que creen nuevos viales, o cuando el entorno no ofrece referencias o estas no son conformes con la categoría. Por eso, dos terrenos de la misma categoría pueden tener respuestas distintas.

Hay reglas comunes. No computan en el índice de utilización los balcones, cobertizos y porches, el aparcamiento y los trasteros en sótano ni las áreas técnicas (artículo 12.º). El número de plantas se cuenta por encima de la cota de umbral, y los sótanos se admiten en todas las categorías (artículo 16.º). Los anexos tienen, por regla general, 1 planta (artículo 15.º). En vivienda de coste controlado o en alquiler asequible durante 25 años, el índice puede subir 0,2 en el espacio central y 0,1 en el residencial (artículo 45.º). La guía cuánto puedo construir en mi terreno explica los conceptos.

El suelo rústico se destina a las actividades agrícolas, ganaderas y forestales y a la conservación de los valores naturales, y la edificación debe ser la mínima indispensable para la actividad (artículos 20.º y 24.º). En el espacio agrícola, la vivienda nueva solo se admite en dos casos: vivienda unifamiliar en fincas agrícolas (quintas) de al menos 10 000 m², con 2 plantas e índice de utilización de 0,05; o la casa del agricultor, en las condiciones del régimen jurídico de la Reserva Agrícola Nacional (RAN), con 2 plantas e índice de 0,1 (artículos 23.º y 24.º). En un terreno de 10 000 m², el índice de 0,05 da 500 m² de construcción.

En el espacio forestal, la vivienda nueva no figura entre los usos admitidos; en el espacio forestal de valorización del paisaje se admiten turismo rural, turismo de habitação (alojamiento en casas señoriales) y construcciones complementarias de una vivienda (artículo 26.º). La categoría en la que la vivienda es el uso dominante son los aglomerados rurales: núcleos edificados en suelo rústico donde se admiten 2 plantas e impermeabilización hasta el 60 %, sin índice de utilización, con excepciones para la rehabilitación, la edificación en parcelas intersticiales y el hotel rural, que puede tener 3 plantas (artículos 32.º a 34.º). Sin red pública de agua o saneamiento, un sistema propio en el espacio urbano de baja densidad o en suelo rústico necesita una decisión favorable de la autoridad ambiental (artículo 9.º, n.º 3).

Consulte qué se puede hacer en un terreno rústico y cuándo un terreno rústico puede pasar a urbano. Con el plan publicado, el paso de rústico a urbano solo puede resultar de un nuevo procedimiento de plan decidido por el municipio.

Santo Tirso está atravesado por el río Ave y sus afluentes, y el Plano de Ordenación III es el que más a menudo cambia la respuesta. El reglamento distingue las áreas de riesgo potencial significativo de inundación, por clase de peligrosidad, de las demás zonas inundables, y les suma las zonas de infiltración máxima y las áreas de riesgo de movimientos de masa. Las reglas se aplican de forma acumulativa con las de la categoría de espacio, y prevalece la más restrictiva (artículo 68.º). Compruebe si la finca está afectada por alguna de estas situaciones:

• Peligrosidad de inundación muy alta, alta o media en suelo urbano: se prohíben las obras de construcción y las parcelaciones, salvo en zona urbana consolidada y con informe de la autoridad nacional del agua (en las clases muy alta y alta, solo en colmatación); no se admiten sótanos (artículo 70.º).
• Peligrosidad baja o muy baja: no se admiten sótanos ni dormitorios por debajo de la cota de crecida definida para el lugar (artículos 70.º y 71.º).
• Zona inundable fuera de esas áreas: las nuevas edificaciones solo en las excepciones del artículo 79.º, como la colmatación en tejido urbano consolidado o la sustitución de edificios legales, y siempre sin sótanos.
• Área de riesgo de movimientos de masa: construir o aumentar plantas exige un estudio geotécnico que acredite la inexistencia de riesgo (artículo 83.º).
• Patrimonio arqueológico: en el nivel A, cualquier intervención en el suelo exige un diagnóstico previo; en el nivel B, seguimiento arqueológico (artículo 88.º).
• Área Matricial de la ciudad de Santo Tirso: las obras deben integrarse en la volumetría y los materiales del conjunto (artículo 90.º).

El nuevo PDM protege lo que ya tenía título. Son preexistencias las construcciones que no necesitaban licencia y las que tienen licencia válida (artículo 17.º). Si no cumplen el plan, se admiten ampliaciones y construcciones complementarias para rehabilitar, mejorar la habitabilidad o dar valor a la actividad, respetando el número de plantas de la categoría y una impermeabilización del 60 %; la ampliación no puede superar el doble de la superficie construida existente en la fecha de entrada en vigor del plan o, si esa superficie es inferior a 150 m², no puede superar 300 m².

El artículo 127.º salvaguarda los derechos urbanísticos válidos y vigentes anteriores al plan, derivados del control previo de operaciones urbanísticas. Un PIP favorable todavía dentro de plazo vincula a la Câmara en la licencia o comunicación previa de la misma operación; compruebe la validez del PIP antes de contar con él. Para obras sin título físicamente existentes antes de la entrada en vigor del plan, el artículo 129.º abre un régimen especial de legalización, que solo puede ser favorable si los usos son compatibles, el incumplimiento de parámetros no causa perjuicios inaceptables y se respetan las servidumbres. El procedimiento está en la guía sobre cómo funciona la legalización de obras.

Leer el PDM da una interpretación; la resolución sobre un pedido de informação prévia (PIP) da una respuesta que vincula a la Câmara. Con el RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, la ley portuguesa de urbanización y edificación) revisado por el Decreto-Lei n.º 108/2026, vigente desde el 1 de octubre de 2026, el PIP simple confirma la viabilidad y los condicionantes, y el PIP de alcance ampliado puede fijar también volumetría, implantación y número de viviendas. La Câmara dispone de hasta 20 días para la revisión inicial y resuelve en 15 días (simple) o 30 días (ampliado; 45 en parcelaciones); sin resolución en plazo, hay silencio positivo, y la respuesta favorable vale 2 años. No necesita ser propietario para pedirlo. La guía del PIP explica el régimen.

En Santo Tirso, el PIP de obras de edificación se presenta en línea, en la plataforma de la Câmara, con registro y autenticación, o en papel en el mostrador de atención. La lista de anexos incluye extractos de los planos de ordenación y de afecciones, y la documentación obligatoria es la de la Portaria n.º 320/2026/1, explicada en la guía de documentos para el PIP. Según la página del procedimiento, actualizada el 7 de octubre de 2026, el examen cuesta 52,70 € al amparo del n.º 1 del artículo 14.º del RJUE; al amparo del n.º 2, 26,36 € para muros y cercados o construcciones de hasta 60 m², 72,45 € para vivienda de hasta 200 m², 111,95 € hasta 10 unidades o 1 000 m² y 221,26 € por encima. En Santo Tirso, compensa pedir un PIP cuando:

• El terreno cambió de categoría con la revisión de 2026, o la información que tiene de la Câmara es anterior al 17 de julio de 2026.
• La edificabilidad depende de la morfotipología del entorno, y necesita saber qué altura y qué alineación acepta la Câmara.
• La finca está en un área por estructurar, en un área por dotar de infraestructuras o en una UOPG.
• Quiere construir una casa en suelo rústico, en una finca agrícola, en un aglomerado rural o como agricultor.
• La finca está afectada por una zona inundable, por riesgo de inundación o de movimientos de masa, por patrimonio arqueológico, por la RAN o por la REN.
• Va a comprar y quiere condicionar el contrato de arras a la respuesta: consulte PIP antes de comprar un terreno. Apto Group prepara y sigue el PIP en Santo Tirso.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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