PDM de Vila Verde (Portugal): plan vigente, 2.ª revisión y cómo consultar los planos

El PDM vigente de Vila Verde es la 1.ª revisión, aprobada por la Câmara el 4 de agosto de 2014 y por la Assembleia Municipal (el pleno municipal) el 18 de agosto de 2014, y publicada por el Aviso n.º 12954/2014 en el Diário da República, 2.ª serie, del 19 de noviembre de 2014. Entró en vigor al día siguiente y derogó el primer PDM, ratificado en 1995. Se compone del reglamento, de dos planos de ordenación (calificación funcional del suelo; salvaguardas y ejecución del plan) y de dos planos de afecciones (recursos naturales, patrimonio e infraestructuras; zonas quemadas y peligrosidad de incendio forestal).

El reglamento se ha modificado varias veces. La Câmara publica en su web una versión actualizada, que no sustituye a la consulta del Diário da República, y que recoge las modificaciones de la tabla. La de 2019, por ejemplo, cambió doce artículos, entre ellos los usos admitidos en los espacios agrícolas de conservación y las normas de aparcamiento. Antes de invocar un artículo, confirme la redacción vigente.

La 2.ª revisión empezó en 2019 (Aviso n.º 1815/2019). El 20 de noviembre de 2025, la Câmara aprobó por unanimidad abrir la información pública de la propuesta, que ya integra las evaluaciones e informes de 23 entidades, entre ellas la CCDR Norte (el organismo regional de ordenación del territorio). El Aviso n.º 30999/2025/2, publicado el 19 de diciembre de 2025, fijó 50 días hábiles; la información pública empezó el 29 de diciembre y la plataforma de participación estuvo abierta hasta el 11 de marzo de 2026, con seis sesiones informativas en las parroquias.

La ley suspende los pedidos de informação prévia, las comunicaciones previas y las licencias en las zonas afectadas por nuevas reglas desde el inicio de la información pública, pero solo hasta la entrada en vigor del plan o, como máximo, 180 días (artículo 145.º del RJIGT, el régimen de los planes territoriales). Contados desde el 29 de diciembre, esos 180 días terminaron a finales de junio de 2026. En la fecha de esta actualización no hemos encontrado publicada en el Diário da República la aprobación de la 2.ª revisión, y la plataforma de la DGT (Direção-Geral do Território) mantiene el procedimiento en fase de información pública: sigue aplicándose el PDM de 2014.

La propuesta elimina el suelo urbanizable y distingue solo entre suelo urbano y suelo rústico, como exige la ley. Según la Câmara, la superficie edificable total queda en 4322,20 hectáreas, de las que 3663,73 están en suelo urbano, y los cambios más relevantes para los propietarios son los de la tabla.

El PDM vigente se consulta en el portal CityHub de la Câmara (cityhub.cm-vilaverde.pt), en la entrada «PDM e Plantas de Localização», a la que se accede desde el menú de la web municipal. En la página «Regulamentos e Planos» están el reglamento del PDM, el anuncio de la información pública de la revisión y los reglamentos de los dos planes de detalle de la capital del municipio. El geoportal del SNIT, de la DGT, permite confirmar la versión publicada. Los documentos de la propuesta de revisión estuvieron en una plataforma propia de participación: no los confunda con el plan vigente.

Si necesita un documento en papel o una certificación de la Câmara, la tabla de tasas de 2026 prevé 8,00 € por plano A4 en color (cartografía y PDM), 14,00 € por plano de ordenación o de afecciones en A3 y 27,65 € por una certidão de enquadramento no PDM (certificado de encaje en el PDM). El certificado describe la clasificación de la parcela, pero no sustituye a un PIP: solo la resolución de un PIP vincula a la Câmara sobre una operación concreta. Para leer su parcela:

• Localice la finca en CityHub por la dirección o la fotografía aérea y confirme los linderos con la caderneta predial (la ficha catastral y fiscal) o con un levantamiento.
• Lea el plano de ordenación de calificación funcional y anote la categoría: por ejemplo, espacio residencial, aglomerado rural o espacio agrícola de producción.
• Lea los dos planos de afecciones, incluido el de zonas quemadas y peligrosidad de incendio, que en Vila Verde es un plano independiente.
• Abra el reglamento en el artículo de la categoría y en las disposiciones comunes del suelo rural, en su versión actualizada.
• Compare con la propuesta de revisión para saber si la categoría de la parcela puede cambiar y anote las dudas para la Câmara.

El PDM de 2014 ya divide el territorio en suelo rural y suelo urbano, pero dentro del suelo urbano todavía distingue suelo urbanizado y suelo urbanizable, con espacios centrales, residenciales, de actividades económicas y de uso especial (artículo 17.º). En la capital del municipio rigen además dos planes de detalle, el del entorno de la Igreja Matriz y el de la Avenida do Professor Machado Vilela, cuyas normas se aplican dentro de su ámbito.

El suelo urbanizable es el punto más sensible de la revisión: según la Câmara, la propuesta reclasifica como suelo rústico 1525,64 hectáreas de espacios urbanizables. Si el terreno que quiere comprar está hoy en suelo urbanizable, compruebe en qué categoría queda en la propuesta y lea la guía cómo saber si un terreno es urbanizable, que explica también la suspensión de estas normas en planes no adaptados. Un PIP favorable vincula a la Câmara en la licencia o comunicación previa de la misma operación mientras sea válido, y el PDM de 2014 trató los PIP favorables vigentes como preexistencias (artículo 105.º); confirme cómo trata estos compromisos la versión final de la revisión.

A diferencia de muchos PDM antiguos, el de Vila Verde ya tiene dos categorías de suelo rural en las que la vivienda es un uso normal. Los aglomerados rurales son pequeños núcleos consolidados con funciones residenciales y de apoyo a las actividades rurales; las áreas de edificación dispersa son grupos de unas pocas construcciones, con un régimen de contención y relleno de huecos (artículos 60.º a 63.º). Los parámetros, en la redacción de 2016, son iguales en ambas categorías, y la edificación debe integrarse en la volumetría y el lenguaje arquitectónico del entorno.

Es en estas categorías donde la revisión más cambia el mapa: la propuesta multiplica la superficie de aglomerados rurales de 8,51 a 576,52 hectáreas y aumenta las áreas de edificación dispersa de 56,41 a 82,05 hectáreas. Mientras la revisión no entre en vigor, un terreno que solo pasa a aglomerado rural en la propuesta sigue sujeto a las normas de su categoría actual.

En los espacios agrícolas y forestales, solo se autoriza construir si se cumplen las normas de defensa contra incendios y las afecciones de la RAN, la REN y otras, y si se garantizan de forma autónoma el agua, la energía y la depuración (artículo 33.º). La vivienda nueva es excepcional: debe ser complementaria de la actividad agrícola o forestal, sin otra vivienda en la misma explotación ni alternativa de ubicación, unifamiliar, con hasta 150 m² de ocupación en planta y dos plantas sobre rasante; un sótano requiere aprobación de la Câmara (artículo 34.º). Las construcciones de apoyo agrícola pueden tener hasta 750 m² y 7 m de altura, salvo necesidad justificada (artículo 35.º).

Los espacios agrícolas de producción forman parte de la Reserva Agrícola Nacional (RAN, la reserva nacional de suelo agrícola) y siguen su régimen, de modo que cualquier uso no agrícola necesita un informe previo vinculante de la entidad regional de la RAN, hoy integrada en la CCDR Norte, que se emite en 20 días. En los espacios forestales, el reglamento prohíbe edificar en las zonas de peligrosidad de incendio alta y muy alta (artículo 46.º, n.º 8). La guía terreno rústico: ¿se puede construir? explica el régimen nacional de la casa del agricultor. La tabla resume las categorías.

El reglamento protege las preexistencias: edificios que no necesitaban licencia cuando se construyeron, los que tienen licencia y también los derechos derivados de PIP favorables vigentes y de proyectos de arquitectura aprobados (artículo 105.º, n.º 1). Si no cumplen el plan, pueden autorizarse obras que no agraven la disconformidad, y una ampliación de hasta 60 m² de superficie construida total no cuenta como agravamiento (n.os 3 y 4).

También puede autorizarse el cambio de uso a vivienda unifamiliar de edificios preexistentes en suelo rural. En un edificio que no necesitaba licencia, la prueba se hace con el registo predial (el registro de la propiedad), que debe acreditar que está legalmente construido y es anterior al inicio de la información pública de la revisión de 2014; en zonas con servidumbres o restricciones, el cambio depende de sus regímenes (n.º 5). En el espacio forestal de producción, la ampliación de un edificio existente no puede superar el 50 % de la ocupación inicial ni los 150 m² en una vivienda propia (artículo 50.º, n.º 3, letra c)). Para casas sin licencia, vea legalizar casa antigua y anexos.

Además de la RAN y la REN (Reserva Ecológica Nacional), el plano de afecciones de Vila Verde recoge restricciones propias del municipio. En las zonas amenazadas por inundaciones, por ejemplo, solo se admiten construcciones nuevas en suelo urbano, para relleno de huecos o equipamientos, el uso residencial debe quedar por encima de la cota de la mayor crecida conocida y se prohíben los sótanos (artículo 8.º). Compruebe en el plano si alguna de estas afecciones alcanza la parcela:

• Dominio público hidráulico y zonas amenazadas por inundaciones, delimitadas en los planos de ordenación y de afecciones.
• Embalse protegido de Ruães, con zona reservada y zona terrestre de protección.
• Regadío de Sabariz a Cabanelas, con el canal de riego y sus perímetros.
• Red Natura 2000, en los lugares Serras da Peneda e Gerês y Rio Lima.
• Masas forestales recorridas por incendios y peligrosidad de incendio alta o muy alta, en un plano de afecciones propio.
• Recursos geológicos, como canteras y zonas de explotación de caolín, y líneas eléctricas de alta y muy alta tensión.

En Vila Verde, todas las solicitudes de urbanización y edificación se presentan exclusivamente por los Serviços Online de la Câmara (aircsol.cm-vilaverde.pt), con registro previo y firma de la solicitud con el Cartão de Cidadão. Los documentos son los de la Portaria n.º 320/2026/1, explicados en la guía de documentos para el PIP. En la tabla de tasas de 2026, la tramitación de un PIP de obras de edificación cuesta 0,30 € por metro cuadrado, más 27,65 € si se presenta al amparo del n.º 2 del artículo 14.º del RJUE; confirme con la Câmara la superficie que sirve de base al cálculo.

Desde el 1 de octubre de 2026, la Câmara resuelve en 15 días (PIP simple) o 30 días (PIP de alcance ampliado) tras la revisión inicial, y la respuesta favorable vale 2 años. Un PIP se resuelve con las reglas vigentes en la fecha de la resolución: si la revisión entra en vigor antes, se aplica el nuevo plan. Una respuesta favorable vincula a la Câmara en la licencia o comunicación previa de la misma operación mientras sea válida, y esas solicitudes no quedan suspendidas durante la información pública de una revisión (artículo 17.º, n.º 8, del RJUE). Apto Group prepara y tramita el pedido de informação prévia. El PIP compensa sobre todo cuando:

• El terreno está hoy en suelo urbanizable, que la propuesta puede reclasificar como rústico.
• Quiere construir en un aglomerado rural o en un área de edificación dispersa y necesita confirmar los índices en su parcela.
• El terreno está en espacio agrícola o forestal y quiere una vivienda, una nave agrícola o un alojamiento turístico.
• La parcela toca la RAN, la REN, una zona inundable o una zona de peligrosidad de incendio.
• Quiere cambiar el uso o ampliar un edificio antiguo en suelo rural.

Las fuentes oficiales están en portugués. Consulte la versión vigente antes de preparar una comunicación, un proyecto o una solicitud.

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