Comprar terreno para construir: passos, verificações e impostos

A ordem importa. As verificações urbanísticas e documentais fazem-se antes de pagar o sinal, porque é aí que o dinheiro fica em risco; os impostos e a escritura vêm no fim. A tabela resume o percurso e o resultado que deve ter em mãos no fim de cada etapa.

Escreva o que quer construir antes de visitar terrenos: uso, área de construção aproximada, número de pisos, implantação e, se for o caso, número de fogos. Sem esse programa, não consegue comparar terrenos nem perceber se um preço é razoável.

Some ao preço tudo o que vem com ele: IMT, Imposto do Selo, escritura e registo, análise e PIP, projeto, taxas urbanísticas, eventuais cedências, ligações às redes e a obra. Um terreno barato sem acesso pavimentado ou sem saneamento pode sair mais caro do que um terreno servido. Para o custo do pedido à câmara, veja quanto custa um PIP.

A primeira pergunta é se o PDM (Plano Diretor Municipal) admite o que quer construir. Desde a Lei n.º 31/2014 e o RJIGT (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial), o solo é urbano ou rústico; a categoria «urbanizável» foi extinta, embora PDM ainda não adaptados a possam mostrar. Em solo rústico, a construção é excecional: veja o que se pode construir em terreno rústico.

Depois, confirme as condicionantes na planta de condicionantes do PDM. A REN (Reserva Ecológica Nacional) é gerida pela CCDR (Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional). Na RAN (Reserva Agrícola Nacional), os usos não agrícolas exigem parecer prévio vinculativo das entidades regionais da RAN, que funcionam hoje na CCDR e emitem o parecer em 20 dias. As margens do domínio hídrico têm 50, 30 ou 10 m conforme o tipo de águas, e há ainda servidões de estradas, linhas elétricas e património.

Por fim, estime a capacidade construtiva: índice de utilização (o antigo «índice de construção»), índice de ocupação, altura e afastamentos, aplicados à área efetivamente elegível. O guia como saber se posso construir no meu terreno mostra como ler o PDM, e a análise urbanística de terreno reúne a checklist completa de um estudo de viabilidade.

A certidão permanente do registo predial mostra o proprietário, a descrição do prédio e os ónus, como hipotecas ou penhoras. A caderneta predial é um documento fiscal: indica se o prédio é rústico ou urbano para efeitos de impostos e o seu valor patrimonial tributário (VPT), mas essa classificação não é a do PDM.

Também não deduza da caderneta que pode construir. Desde a Lei n.º 56/2023, um terreno só é «terreno para construção» para efeitos fiscais se tiver licença ou comunicação prévia favorável de loteamento ou de construção, ou se o município o tiver comunicado às Finanças como apto para construção; um PIP favorável já não basta.

Compare a área da certidão, a da caderneta e a do anúncio e, se divergirem, peça um levantamento topográfico. Confirme o acesso por via pública ou por servidão registada e peça às entidades gestoras as condições de ligação à água, ao saneamento e à eletricidade, cuja rede de distribuição é gerida pela E-REDES na maior parte do continente.

O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) fixa o preço, os prazos e, em regra, o sinal. Pelo artigo 442.º do Código Civil, se quem pagou o sinal não cumprir, perde-o; se for o vendedor a falhar, tem de o devolver em dobro. Por isso, o que pode inviabilizar a compra deve ser verificado antes de assinar ou ficar como condição do contrato.

Quando o preço depende do que se pode construir, peça um PIP antes de assinar ou faça depender a escritura de uma resposta favorável. Qualquer interessado pode apresentar o pedido, mesmo sem ser proprietário, e a câmara decide em 15 dias (PIP simples) ou 30 dias (âmbito alargado) depois de um saneamento de até 20 dias; sem decisão no prazo, há deferimento tácito. O guia PIP antes de comprar um terreno explica que PIP escolher, que condição discutir com o advogado e como verificar um «PIP aprovado» num anúncio.

Atenção à entrega do terreno antes da escritura. Se o CPCV der ao comprador a posse do terreno (a chamada tradição), o IMT pode ser devido logo nesse momento, nos termos do artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Código do IMT; a exceção prevista é para habitação própria e permanente, não para terrenos.

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo incidem sobre o maior de dois valores: o preço declarado ou o VPT. A liquidação do IMT precede a escritura, e a taxa depende da classificação fiscal do prédio, não do PDM.

Num terreno para construção, que o Código do IMI classifica como prédio urbano, a taxa de IMT é de 6,5% (artigo 17.º, n.º 1, alínea e), do Código do IMT); num prédio rústico, é de 5% (alínea d)). As taxas progressivas e a isenção para jovens aplicam-se à habitação, não a terrenos, e a taxa sobe para 10% quando o comprador é uma entidade com domicílio num território de tributação privilegiada. O Imposto do Selo da verba 1.1 é de 0,8% em ambos os casos e é pago pelo comprador. Confirme o cálculo com quem prepara a escritura antes de fechar o orçamento.

O crédito para comprar um terreno não funciona como o crédito para uma casa pronta. Muitos bancos financiam uma parte menor do valor de um terreno, ou só o financiam em conjunto com a construção. Confirme as condições com o banco antes do CPCV e não assuma que recupera o sinal se o crédito for recusado, a menos que o contrato o preveja.

No crédito à construção, o banco costuma pedir o projeto, o orçamento da obra e o título urbanístico (licença ou comunicação prévia) antes de libertar verbas, que em regra são entregues por fases da obra. Um PIP favorável ajuda a demonstrar a viabilidade, mas não substitui esses elementos.

A escritura, ou o documento particular autenticado, formaliza a compra. Desde 1 de outubro de 2026, o título que transmite um terreno para construção, um edifício ou uma fração tem de mencionar que foi exibido o título urbanístico, ou que o vendedor declara tê-lo, ou que declara não o ter; sem essa menção, o negócio é anulável (artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE). Leia essa declaração: diz-lhe com que base urbanística está a comprar.

Nenhuma lei proíbe vender um prédio sem título urbanístico, mas o banco ou o próprio comprador podem recusá-lo ou descontá-lo no preço. Depois da escritura, confirme que a aquisição fica registada a seu favor na conservatória do registo predial; em regra, é quem formaliza o negócio que promove o registo.

Como proprietário a 31 de dezembro, passa a pagar IMI sobre o VPT: entre 0,3% e 0,45% num prédio urbano, conforme a taxa que o município fixar para esse ano, ou 0,8% num prédio rústico. Os terrenos para construção contam também para o adicional ao IMI (AIMI), com regras e deduções que dependem de quem é o proprietário; confirme a sua situação no Portal das Finanças. Em zonas de pressão urbanística, a taxa de IMI de terrenos para construção com aptidão habitacional pode ser fortemente agravada (artigo 112.º-B do Código do IMI): confirme se o município as delimitou.

Se tem um PIP favorável, conta com 2 anos a partir da notificação ou do deferimento tácito para apresentar a licença ou a comunicação prévia ou, se um PIP de âmbito alargado as dispensar, para iniciar a obra. Depois, pode pedir uma única vez a declaração de que os pressupostos se mantêm, que dá mais 1 ano. Calendarize o projeto a partir dessa data.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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