Quanto posso construir no meu terreno?

Desde 2019, os termos usados nos planos municipais têm definições oficiais no Decreto Regulamentar n.º 5/2019, que fixa os conceitos técnicos do ordenamento do território e do urbanismo. Muitos PDM foram aprovados antes e continuam a usar palavras antigas, como «índice de construção», «índice de implantação» ou «área bruta de construção». Leia sempre as definições do seu regulamento, que costumam estar nos primeiros artigos.

A tabela junta o termo oficial, os nomes que ainda encontra em PDM e anúncios, a fórmula e o que entra na conta.

O índice de utilização do solo (Iu) é o quociente entre a área total de construção e a área de solo a que o índice diz respeito. Um Iu de 0,5 permite 0,5 m² de construção por cada m² de terreno; um Iu de 1,2 permite construir mais área do que a do próprio terreno, distribuída por vários pisos. Para obter a área máxima, multiplique o índice pela área de solo.

O que entra nessa área é o ponto onde mais se erra. Pela definição do DR 5/2019, a área de construção soma todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira (a cota da entrada principal), e só exclui sótãos e caves sem pé-direito regulamentar. Muitos regulamentos de PDM aplicam o índice apenas à área acima da cota de soleira, ou excluem estacionamento e áreas técnicas em cave: leia o artigo das definições e o da sua categoria antes de fazer contas.

O índice de ocupação do solo (Io) é a percentagem do terreno que os edifícios podem ocupar: área de implantação a dividir pela área de solo, vezes 100. Com um Io de 30 % num terreno de 800 m², a implantação máxima é de 240 m², em regra somando a casa e os anexos.

A área de implantação é o polígono de contacto do edifício com o solo e inclui o perímetro exterior das paredes das caves, por isso uma cave maior do que o rés-do-chão aumenta a implantação. Alguns PDM fixam ainda um índice de impermeabilização, que conta também pavimentos exteriores e acessos e pode limitar mais do que o índice de ocupação.

O DR 5/2019 distingue duas alturas. A altura da fachada mede-se da cota de soleira até à linha superior da cornija, beirado, platibanda ou guarda de terraço. A altura da edificação mede-se até ao ponto mais alto do edifício, incluindo a cobertura e os volumes sobre ela, mas excluindo chaminés e elementos acessórios ou decorativos. Em ambas soma-se a elevação da soleira.

«Cércea» não tem ficha própria no DR 5/2019: a nota da ficha da altura da edificação diz que o termo é apropriado para essa altura e não deve ser usado para a altura da fachada. O RJUE e muitos PDM continuam a usar «cércea», por vezes no sentido de altura da fachada, por isso confirme a definição do seu regulamento.

Também não há um conceito oficial de «número de pisos». Muitos PDM fixam a altura em metros e em pisos ao mesmo tempo e dizem se contam caves, sótãos ou pisos recuados. Uma altura de fachada de 7 m permite, em geral, dois pisos acima do solo, mas é o regulamento que decide.

O afastamento é a distância entre a fachada e a estrema (limite) correspondente do terreno: à frente, nos lados e nas traseiras. O alinhamento é a linha que separa o domínio público dos prédios, normalmente a frente para a rua. Os afastamentos mínimos podem vir do PDM, de um regulamento municipal, de um loteamento ou de regras gerais do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e do Código Civil sobre distâncias entre construções e aberturas.

Os afastamentos definem a mancha onde o edifício pode ficar. Em terrenos largos raramente limitam; em terrenos estreitos ou irregulares podem tornar-se o limite mais apertado, como mostra o exemplo seguinte.

Os valores são hipotéticos e servem para mostrar o método. Imagine um terreno retangular e plano com 20 m de frente e 40 m de fundo (800 m²), numa categoria de espaços habitacionais com Iu de 0,50, Io de 30 %, dois pisos acima do solo e afastamentos de 5 m à frente, 3 m de cada lado e 6 m nas traseiras. Admita que o regulamento não conta a cave, que não há condicionantes e que todos os pisos têm a mesma área.

Cenário A: o Iu permite 0,50 × 800 = 400 m² de construção e o Io permite 30 % × 800 = 240 m² de implantação. Descontados os afastamentos, sobra uma mancha de (20 − 3 − 3) × (40 − 5 − 6) = 14 × 29 = 406 m², por isso a implantação fica nos 240 m². Dois pisos de 240 m² dariam 480 m², acima dos 400 m²: manda o Iu, e pode construir 400 m², por exemplo 240 m² no rés-do-chão e 160 m² no andar.

Mude agora uma variável de cada vez. Num terreno de 12 m × 40 m (480 m²), o Iu dá 240 m², o Io 144 m² e a mancha (12 − 6) × 29 = 174 m²; a implantação fica nos 144 m², dois pisos dariam 288 m² e volta a mandar o Iu, com 240 m². Se esse terreno exigir 4 m de cada lado, a mancha cai para (12 − 8) × 29 = 116 m² e dois pisos dão 232 m²: mandam os afastamentos. No terreno de 800 m² com um só piso, a área fica nos 240 m² da implantação: manda a altura.

• Calcule a área máxima pelo Iu: índice × área de solo.
• Calcule a implantação máxima pelo Io: percentagem × área de solo.
• Desenhe a mancha que sobra depois dos afastamentos e fique com o menor valor entre ela e a implantação do Io.
• Multiplique essa implantação pelo número de pisos que a altura permite.
• A área máxima é o menor valor entre o resultado do Iu e o do passo anterior.

Pela definição oficial, uma cave com pé-direito regulamentar conta como área de construção. No cenário A, se fizer uma cave de 120 m² com pé-direito regulamentar e o PDM seguir essa definição, sobram 400 − 120 = 280 m² para os pisos acima do solo. Se o regulamento só contar a área acima da cota de soleira, mantém os 400 m² acima do solo e soma a cave.

Sótãos e caves sem pé-direito regulamentar ficam de fora. Anexos e garagens são edifícios ou partes de edifícios e, em regra, entram na área de construção e na implantação, salvo exclusão expressa do plano. Pela definição oficial, a área de construção inclui também os espaços de circulação cobertos e os espaços exteriores cobertos, como alpendres, telheiros, varandas e terraços cobertos; só fica de fora o que o regulamento excluir expressamente.

O índice aplica-se à «área de solo a que o índice diz respeito», que o plano define. Pode ser a parcela inteira, apenas a parte incluída numa categoria ou a área que resta depois das cedências para arruamentos e espaços públicos numa operação de loteamento. Se o terreno estiver dividido entre duas categorias, cada parte segue, em regra, os parâmetros da sua.

Com a REN ou a RAN acontece o mesmo. Suponha que, no cenário A, 160 m² do terreno estão em REN. Se o regulamento excluir a REN da área de solo, o Iu passa a dar 0,50 × 640 = 320 m²; se não a excluir, mantém os 400 m² de índice, mas o edifício tem de ficar fora da área em REN, e a mancha disponível pode passar a ser o limite.

Os parâmetros estão no regulamento, não nas plantas. A planta de ordenamento diz em que categoria está o terreno; o artigo dessa categoria, ou um quadro de parâmetros em anexo, diz o Iu, o Io, as alturas e os afastamentos. Leia também as disposições gerais, onde costumam estar as regras de medição, as exceções e o tratamento das caves e do estacionamento.

Se existir um plano de urbanização (PU) ou um plano de pormenor (PP) para a zona, os parâmetros desse plano, mais detalhados, são em regra os que contam para a parcela. Num loteamento aprovado, o título do loteamento fixa a área de construção e a implantação de cada lote, e os regulamentos municipais de urbanização e edificação podem acrescentar regras de medição.

Para localizar o plano e o artigo certo, siga o passo a passo do guia como saber se posso construir no meu terreno.

Em solo rústico, a construção é excecional e os PDM costumam fixar os parâmetros de outra forma: em vez de um índice, uma área máxima de construção, um número máximo de pisos, uma área mínima do terreno e regras diferentes para cada uso admitido, como apoio agrícola, habitação ligada à exploração, turismo ou obras em edifícios existentes. Os valores variam muito entre concelhos.

Antes de fazer contas, confirme que o uso pretendido é admitido. O guia posso construir em terreno rústico? explica as exceções, e o guia como saber se um terreno é urbanizável explica a classificação do solo.

Quando os parâmetros dependem de interpretação, como nas caves, numa parcela em duas categorias ou numa área em REN, o caminho seguro é perguntar à Câmara Municipal através de um pedido de informação prévia (PIP). O PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos aplicáveis, incluindo índices, cérceas e afastamentos.

O PIP alargado (artigo 14.º, n.º 2, do RJUE) pode fixar a volumetria, a implantação, a cércea, as áreas de construção por uso e o número de fogos; se for favorável e cobrir todos os pontos aplicáveis, dispensa licença ou comunicação prévia, desde que a obra siga o que foi apreciado. A decisão vale 2 anos. Veja o guia completo do PIP ou peça-nos a preparação do PIP.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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