O que é um PIP (pedido de informação prévia) e como funciona

O PIP está previsto no artigo 14.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99). Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal informação sobre a viabilidade de uma operação urbanística, ou de um conjunto de operações diretamente relacionadas, e sobre as condicionantes que se lhe aplicam: infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais regras dos planos.

Na prática, o PIP permite decidir com base numa posição escrita do município, e não numa leitura isolada do Plano Diretor Municipal (PDM). É usado antes de comprar um terreno, antes de encomendar um projeto de arquitetura ou para sustentar um pedido de financiamento. Não é obrigatório: pode avançar diretamente para licença ou comunicação prévia, mas perde a oportunidade de fixar as regras antes de investir no projeto.

O regime atual resulta da revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, data fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Aplica-se aos pedidos entregues a partir dessa data e aos pedidos anteriores que ainda estavam na fase de saneamento.

O artigo 14.º prevê duas modalidades. O pedido do n.º 1, a que se chama habitualmente PIP simples, pergunta se a operação é viável e que condicionantes se aplicam. No pedido do n.º 2, conhecido como PIP completo ou qualificado, o interessado pede que a câmara se pronuncie também sobre aspetos concretos da operação, com um nível de detalhe próximo do de um projeto.

As matérias do n.º 2 são: a) volumetria, alinhamento, cércea, implantação e muros de vedação; b) projeto de arquitetura e memória descritiva; c) programa de utilização, com as áreas de cada uso e o número de fogos; d) infraestruturas locais; e) estimativa de encargos urbanísticos; f) áreas de cedência. Quanto mais matérias o pedido cobrir, mais trabalho exige à partida, mas mais forte é o efeito da resposta.

O prazo de decisão não começa no dia da entrega. Primeiro há o saneamento liminar: a câmara tem até 20 dias para verificar se o pedido está bem instruído e, se faltar algum elemento, pedir o aperfeiçoamento. Se nada disser nesse período, o pedido considera-se corretamente instruído (art. 11.º).

Depois, a câmara decide em 15 dias no PIP simples e em 30 dias no PIP completo, ou em 45 dias quando se trata de um loteamento (art. 16.º). Estes prazos contam-se a partir do fim do saneamento ou, havendo consultas a entidades externas, a partir do último parecer ou do fim do prazo para o emitir. No PIP completo, a câmara pode prorrogar o prazo uma única vez, por igual período, em casos de especial complexidade, desde que o notifique até ao fim do saneamento (art. 16.º, n.º 7).

Os prazos de 20 e 30 dias que ainda aparecem em muitos guias pertencem ao regime anterior. O RJUE manda aplicar subsidiariamente o Código do Procedimento Administrativo (art. 122.º), cujo artigo 87.º suspende a contagem aos sábados, domingos e feriados: na prática, estes prazos correm em dias úteis.

• Entrega do pedido e pagamento da taxa municipal.
• Saneamento liminar: até 20 dias.
• Consultas a entidades externas, quando a operação as exige.
• Decisão: 15 dias no PIP simples; 30 dias no PIP completo (45 em loteamentos), com prorrogação única possível.

Se a câmara não decidir dentro do prazo, o pedido considera-se tacitamente deferido (art. 16.º, n.º 6). O título do PIP é composto pelo requerimento, pelo comprovativo do pagamento das taxas e pela notificação da decisão ou, no deferimento tácito, pelo comprovativo da entrega do pedido (art. 16.º, n.º 8). Guarde esses documentos com cuidado.

O deferimento tácito não torna conforme o que a lei não permite. O RJUE considera nula a informação prévia que viole o PDM ou outro plano municipal ou intermunicipal, medidas preventivas, normas provisórias ou uma operação de loteamento em vigor (art. 68.º), e há municípios que entendem que uma decisão expressa posterior pode prevalecer. Antes de investir com base num deferimento tácito, confirme tecnicamente que a operação cumpre as regras aplicáveis.

Uma informação favorável ao PIP simples vincula as entidades competentes na decisão sobre a licença e no controlo da comunicação prévia da operação apreciada (art. 17.º, n.º 1). Um PIP completo que aprecie todas as matérias aplicáveis das alíneas a) a f) vai mais longe: a obra fica dispensada de licença ou comunicação prévia, desde que seja executada nos exatos termos em que foi apreciada, sem novas consultas a entidades externas.

A resposta favorável vale 2 anos a contar da notificação ou do deferimento tácito. Nesse período deve pedir a licença ou apresentar a comunicação prévia ou, se a obra estiver dispensada, iniciá-la, comunicando o início dos trabalhos à câmara com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 80.º-A). Esgotados os 2 anos, pode pedir uma única vez que a câmara declare que os pressupostos se mantêm; a câmara decide em 20 dias e, com essa declaração, o PIP vale mais 1 ano.

A informação favorável indica sempre o procedimento a que a operação fica sujeita (art. 16.º, n.º 4), e os pedidos de licença ou comunicações prévias apresentados com base num PIP não ficam suspensos entre o início da discussão pública de um novo plano, ou da revisão do plano, e a sua entrada em vigor (art. 17.º, n.º 8). O que fazer a partir da decisão está explicado em PIP favorável: próximos passos.

A resposta vale para a operação apreciada e para os elementos apresentados. O pedido deve identificar a operação, seja construção, ampliação, alteração, demolição, mudança de uso, loteamento ou uma combinação concreta, e as matérias sobre as quais precisa de resposta: implantação, área, altura, usos, acessos ou infraestruturas.

A pergunta deve acompanhar a decisão que tem de tomar. Se vai comprar, teste os pontos que sustentam o preço e o programa. Se vai projetar, pode justificar-se um PIP completo para reduzir incertezas na fase seguinte. Em qualquer caso, uma análise urbanística do terreno antes do pedido evita perguntas mal colocadas.

• Objetivo e programa pretendido.
• Identificação e limites do imóvel.
• Antecedentes administrativos relevantes.
• Condicionantes e dúvidas que merecem resposta expressa.

Qualquer interessado pode apresentar um PIP, mesmo sem ser proprietário. Nesse caso, identifica o proprietário e os titulares de outros direitos reais sobre o imóvel através de certidão do registo predial, e a câmara notifica-os do pedido (art. 14.º, n.os 3 e 4). É a via habitual para confirmar a viabilidade antes de assinar uma compra, como explicamos em PIP antes de comprar terreno.

Quando um anúncio diz que o terreno tem «PIP aprovado», isso significa uma informação prévia favorável. Confirme a modalidade (n.º 1 ou n.º 2), a data da notificação, de que depende a validade, e a operação concreta que foi apreciada.

Para o PIP simples, a Portaria n.º 320/2026/1, em vigor desde 1 de outubro de 2026, exige poucos elementos: o código de acesso à certidão permanente do registo predial (ou, se o prédio não estiver descrito, certidão negativa e caderneta predial), uma planta de localização com o imóvel delimitado, à escala 1:1 000 ou fornecida pelo município, e uma memória descritiva sucinta. Peças desenhadas a 1:200 (1:500 em loteamentos) são facultativas.

O requerimento usa o modelo único nacional aprovado pela mesma Portaria. O PIP completo exige elementos próximos dos de um projeto. A lista detalhada está no guia de documentos para o PIP.

O custo tem duas partes. A taxa municipal é fixada no regulamento de taxas de cada câmara e varia entre municípios: no Porto, segundo a tabela em vigor consultada em outubro de 2026, a taxa do PIP é de 194,68 €. Confirme sempre a tabela do seu município antes de submeter.

A esta taxa somam-se os honorários de quem prepara o pedido, que dependem da modalidade e da complexidade. Um PIP simples exige pouca instrução e é a forma mais económica de obter uma posição do município. Um PIP completo custa mais à partida, porque implica, em regra, levantamento topográfico e elementos de projeto, mas pode dispensar um procedimento de licença.

A licença e a comunicação prévia são os procedimentos que habilitam a obra. O PIP antecede-os e fixa as regras que os vão condicionar; só o PIP completo com dispensa permite passar diretamente à obra.

Faz sentido pedir um PIP quando a viabilidade é incerta, por exemplo com regras do PDM que admitem várias leituras, condicionantes ambientais ou patrimoniais, terreno rústico ou ampliações no limite dos índices, ou quando uma compra depende da resposta. Quando a operação é claramente conforme e o projeto já está definido, pode ser mais eficiente avançar diretamente para licença ou comunicação prévia.

Leia a informação favorável juntamente com as plantas, condições, pareceres e elementos que a suportam. As condições fazem parte da resposta: uma cércea máxima, um afastamento ou uma cedência podem alterar o programa e o valor do terreno.

Se a informação for desfavorável, a câmara tem de indicar os termos em que a pretensão pode ser revista para cumprir as normas aplicáveis (art. 16.º, n.º 5). Esse conteúdo é a base para reformular a operação e apresentar um novo pedido. O nosso serviço de PIP prepara, submete e acompanha o pedido até à decisão.

O valor legal dos documentos assinados e os efeitos da decisão municipal são distintos. A assinatura do arquiteto não garante uma decisão favorável nem substitui os atos de controlo urbanístico aplicáveis. A decisão sobre um PIP produz os efeitos previstos no RJUE, de acordo com o seu conteúdo e as condições legais aplicáveis.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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