Terreno rústico pode passar a urbano?

A classificação do solo como urbano é uma opção de planeamento do município (Lei n.º 31/2014, art. 10.º, n.º 3). A reclassificação para solo urbano tem caráter excecional e deve fundamentar-se em necessidades demonstradas de interesse público (art. 72.º, n.º 1, do RJIGT), e o Decreto Regulamentar n.º 15/2015 limita-a aos casos em que não existem áreas urbanas disponíveis (art. 8.º, n.º 1).

Na prática, a Câmara Municipal prepara a proposta e a Assembleia Municipal aprova-a. Um proprietário ou promotor pode sugerir a reclassificação e apresentar estudos, mas é a Câmara que decide se inicia o procedimento, e não está obrigada a dar-lhe seguimento.

No regime especial para habitação, a Câmara Municipal da Maia resumiu o ponto numa nota de maio de 2025: a exigência de 700/1000 de habitação pública ou acessível não se coaduna com a resolução de situações pontuais e particulares. Reclassificar o seu terreno para lá construir a sua casa não é o fim deste regime.

O artigo 72.º do RJIGT prevê várias vias. Em todas, a deliberação tem de fixar os encargos das operações, o prazo de execução e a repartição de benefícios e encargos, e de demonstrar o impacto nas infraestruturas e a viabilidade económico-financeira, com as fontes de financiamento identificadas (art. 72.º, n.os 2 e 4).

A contiguidade com solo urbano só é exigida no regime especial para habitação. A habitação para alojamento de trabalhadores agrícolas pode ser objeto de reclassificação por plano ou pelos procedimentos dos artigos 72.º-A e 72.º-B (art. 72.º, n.º 8), mas isso não cria um direito de construir em solo rústico.

O artigo 72.º-B foi criado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 só para terrenos públicos, alargado a terrenos privados pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, e reescrito pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, em vigor desde 14 de abril de 2025. Na versão atual, o município pode reclassificar por alteração simplificada do PDM, com finalidade habitacional e usos complementares, se se verificarem cumulativamente as cinco condições abaixo (n.º 1).

A habitação «de valor moderado», com preços indexados às medianas, foi revogada pela Lei n.º 53-A/2025, mas continua a aparecer em muitos artigos. Segundo as perguntas frequentes da CNT/DGT, os restantes 300/1000 podem destinar-se a habitação ou a usos complementares, nas condições que o município fixar; os preços máximos da parte acessível ou a custos controlados resultam dos respetivos regimes.

• Contiguidade com o solo urbano, para consolidar a área urbana existente. Segundo a CNT/DGT, uma via pública entre os terrenos não quebra a contiguidade.
• Pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo para habitação pública, arrendamento acessível (Decreto-Lei n.º 68/2019) ou habitação a custos controlados (Portaria n.º 65/2019).
• Unidade de execução delimitada e desenvolvida, o instrumento de execução de planos regulado no RJIGT (arts. 147.º e 148.º), não no RJUE.
• Infraestruturas gerais e locais existentes ou garantidas.
• Compatibilidade com a estratégia local de habitação, a carta municipal de habitação ou a bolsa de habitação, quando existam.

O regime especial não pode abranger as áreas enumeradas nos n.os 2 e 3 do artigo 72.º-B. Confirme-as na planta de condicionantes do PDM e nas cartas dos programas aplicáveis antes de contar com qualquer reclassificação.

Os solos da RAN de outras classes não constam desta lista. Mesmo assim, a proposta tem de ser fundamentada, passar pelo parecer da CCDR e pela consulta pública, e o município pode decidir não avançar.

• Áreas do Sistema Nacional de Áreas Classificadas (Decreto-Lei n.º 142/2008), que inclui as áreas protegidas e a Rede Natura 2000, salvo as partes não abrangidas por regime de proteção.
• Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves.
• Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, das albufeiras de águas públicas e dos estuários.
• Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações.
• Aproveitamentos hidroagrícolas.
• As tipologias da REN enumeradas na lei, entre elas praias, dunas, arribas, cursos de água e margens, zonas ameaçadas pelo mar e pelas cheias e, desde a Lei n.º 53-A/2025, áreas de recarga de aquíferos, de elevado risco de erosão hídrica do solo e de instabilidade de vertentes.
• Terras da RAN de classe A1 e solos de classe A e B.

O regime especial segue o procedimento de alteração simplificada do PDM (art. 123.º, n.os 3 e 4, do RJIGT). A proposta tem de conter a fundamentação, a delimitação da área, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e de edificação (art. 72.º-B, n.º 5).

Quando o terreno não é exclusivamente público, a deliberação tem ainda de demonstrar o impacto nas infraestruturas e a viabilidade económico-financeira. As etapas são as seguintes:

• A Câmara Municipal prepara a proposta, por iniciativa própria ou a partir de uma sugestão de particulares.
• Se o terreno não for exclusivamente público, a CCDR convoca uma conferência procedimental e emite parecer não vinculativo em 20 dias; sem resposta nesse prazo, o parecer considera-se favorável.
• Consulta pública de, pelo menos, 20 dias.
• A Câmara pondera os contributos e submete a proposta à Assembleia Municipal.
• A deliberação aprovada é publicada na 2.ª série do Diário da República.
• A Câmara promove, de forma oficiosa e gratuita, o registo predial da reclassificação, com os prazos de execução e a obrigação dos 700/1000.

As obras de urbanização têm de estar feitas no prazo máximo de 4 anos a contar da publicação da deliberação no Diário da República. O prazo pode ser prorrogado uma única vez, por 1 ano, por razões excecionais e se as obras já tiverem começado (art. 72.º, n.os 12 e 13).

Se as obras não forem feitas, a classificação como urbano caduca automaticamente, no todo ou em parte, e a Câmara comunica a caducidade ao registo predial (art. 72.º-B, n.º 7). Mantêm-se apenas os direitos já adquiridos através de título urbanístico.

Os negócios de venda, promessa ou oneração da parte destinada a habitação pública, acessível ou a custos controlados têm de mencionar estas condições e o seu registo; se não o fizerem, ou se violarem os preços máximos desses regimes, são anuláveis (n.º 11). O município tem ainda direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou frações construídos nestes terrenos (n.º 12).

A lei não fixa um custo nem um prazo total. Os custos dependem do terreno e do projeto: estudos e peças da proposta, delimitação da unidade de execução, obras de urbanização e reforço de infraestruturas, cedências e taxas municipais, e os encargos que a deliberação fixar. Desconfie de valores fechados apresentados sem uma análise urbanística do terreno.

Os prazos legais conhecidos são parciais: 20 dias para o parecer da CCDR, pelo menos 20 dias de consulta pública e o calendário das reuniões da Assembleia Municipal. A preparação da proposta e a negociação com o município podem demorar mais do que estas etapas, e a decisão pode ser negativa em qualquer momento.

Há também efeitos fiscais. Para efeitos de IMI, um terreno só é «terreno para construção» quando houver licença ou comunicação prévia de loteamento ou de construção, ou quando o município o comunicar às Finanças como apto para construção (art. 6.º, n.º 3, do CIMI); desde 2023, um PIP favorável já não basta.

Pouco, e até agora mais para atividades económicas do que para habitação. Segundo o ECO, entre janeiro e setembro de 2025 houve cinco pedidos de reconversão, nenhum para habitação. Em fevereiro de 2026, o mesmo jornal noticiava 14 reclassificações aprovadas e quatro em curso, e a Associação Portuguesa de Urbanistas estimava que cerca de 75% fossem para atividades económicas.

Os números mais recentes que encontrámos foram publicados pelo ECO a 18 de agosto de 2026, com base na resposta do ministério a uma pergunta parlamentar: até 31 de julho de 2026, 27 procedimentos de reclassificação, 21 concluídos e 6 em curso, em 23 municípios. Os dados não separam a habitação de outros usos e podem somar procedimentos dos artigos 72.º-A e 72.º-B, por isso as várias contagens não são comparáveis entre si.

Há casos documentados: a Câmara de Ourique deliberou a 2 de dezembro de 2025 iniciar um procedimento do artigo 72.º-B para dois prédios rústicos, com consulta pública de 20 dias úteis. O regime termina a 31 de dezembro de 2028; a prorrogação exige que o Governo apresente e discuta na Assembleia da República um relatório de avaliação, que não encontrámos publicado, e os procedimentos iniciados até lá continuam (art. 3.º-A do Decreto-Lei n.º 117/2024).

Um pedido de informação prévia (PIP) aprecia a viabilidade de uma obra à luz dos planos em vigor. Num terreno rústico onde o PDM não admite o que pretende, a resposta será desfavorável, embora deva indicar, quando possível, os termos em que a operação poderia ser revista (art. 16.º, n.º 5, do RJUE). O PIP não inicia nem garante uma reclassificação: serve para confirmar o regime atual do terreno e, depois de reclassificado, para fixar os parâmetros da obra.

Se o preço depender de uma futura reclassificação, trate-a como uma aposta e não como um dado. Confirme também se o PDM do concelho já foi adaptado às duas classes de solo: nos PDM não adaptados, a CCDR pode suspender as normas das antigas áreas urbanizáveis, com exceções (art. 199.º do RJIGT). Segundo dados da DGT citados pelo ECO em agosto de 2026, 143 dos 278 municípios tinham o PDM adaptado.

Para saber o que pode fazer sem reclassificar, veja terreno rústico: posso construir?; para confirmar a classe do solo, como saber se um terreno é urbanizável; e, antes de assinar, PIP antes de comprar terreno. O quadro resume as ideias desatualizadas que ainda circulam.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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