Abrir alojamento local: o que verificar antes do registo

O alojamento local tem quatro modalidades: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (incluindo hostel) e quartos. A modalidade escolhida determina os requisitos, a capacidade e alguns documentos. Se o projeto for um empreendimento turístico, como um hotel, aplica-se outro regime; veja o serviço de empreendimentos turísticos e hostels.

O percurso tem cinco passos:

• 1. Início de atividade nas Finanças: declarar o início de atividade com o CAE 55201 ou 55204, antes do registo.
• 2. Comunicação prévia com prazo: submeter o registo no Balcão Único Eletrónico (acessível através do gov.pt) ou no balcão da Câmara, dirigido ao presidente da Câmara Municipal.
• 3. Prazo de oposição: durante 60 dias, ou 90 em áreas de contenção, o presidente da Câmara pode opor-se ao registo.
• 4. Número de registo: sem oposição, é atribuído o número, que é o único título de abertura ao público e é comunicado ao Turismo de Portugal para o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
• 5. Seguro e obrigações: ter o seguro obrigatório contratado antes de abrir, entregar o comprovativo e cumprir as regras de instalação, identificação e exploração.

O regime é nacional, mas os municípios podem aprovar regulamentos de alojamento local e delimitar, por freguesia, áreas de contenção e de crescimento sustentável, com limites ao número de novos registos. Essas áreas devem ser reavaliadas, pelo menos, de três em três anos. Enquanto preparam o regulamento, os municípios podem suspender novos registos até um ano.

O regulamento municipal também pode impor outras restrições, como impedir o registo de imóveis que tenham estado arrendados para habitação nos dois anos anteriores, fixar quotas ou limitar a transmissão de novos registos em zonas de contenção. Pode ainda exigir requisitos adicionais, por exemplo um estado de conservação mínimo ou uma classe energética mínima, com regras próprias para edifícios antigos.

Confirme também a história do próprio imóvel: se já houve um registo no local, se foi cancelado e porquê. Um cancelamento anterior, por exemplo na sequência de oposição do condomínio, pode impedir durante algum tempo um novo registo para aquele imóvel, mesmo com outro titular.

Lisboa e Porto têm regulamentos municipais de alojamento local com limites a novos registos em parte da cidade. Em Lisboa, a alteração ao regulamento municipal publicada pelo Aviso n.º 29926-A/2025/2 está em vigor desde 6 de dezembro de 2025 e substituiu as suspensões temporárias de 2024 e 2025: define áreas de contenção absoluta e relativa por freguesia e por bairro, em função do peso do alojamento local face à habitação, só admite AL em imóveis com uso habitacional e exige, logo na comunicação, a apólice do seguro, plantas e outros elementos. No Porto, o regulamento municipal (Regulamento n.º 1462/2024) define áreas de contenção nas freguesias do centro histórico e áreas de crescimento sustentável noutras zonas da cidade. Em ambos os casos, confirme no site da Câmara a regra aplicável à sua morada antes de comprar ou investir.

As duas cidades também têm cancelado registos em massa. Segundo o Essential Business (20 de fevereiro de 2026), a Câmara de Lisboa avançou com o cancelamento de cerca de 6 700 registos por falta de prova do seguro; segundo notícias de 22 de maio de 2026, o Porto anunciou o cancelamento de 1 413 estabelecimentos em incumprimento. Em áreas de contenção, um registo cancelado pode não voltar a ser possível, por isso as obrigações posteriores ao registo contam tanto como o próprio registo.

A comunicação de registo tem de indicar obrigatoriamente a autorização de utilização ou outro título de utilização válido do imóvel. A falta de um título de utilização adequado é um dos fundamentos de oposição da Câmara. O município define, no regulamento ou por deliberação, que usos admite para alojamento local; a modalidade de quartos só é possível em imóveis com uso habitacional, e moradias e apartamentos com outro uso só são admitidos se cumprirem os requisitos fixados.

Compare o uso que consta do título com o que pretende fazer. Uma loja ou um escritório não passa a alojamento local só porque tem cozinha e casa de banho. Desde 1 de outubro de 2026, a mudança de uso sem obras faz-se por comunicação prévia com prazo no âmbito do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), e o novo uso tem de ser admitido pelo PDM (Plano Diretor Municipal); o serviço de alteração de uso trata esta verificação.

Se o imóvel não tem licença de utilização porque é anterior a 1951, ou tem obras feitas sem licença, resolva isso antes de submeter: veja o guia sobre casas antigas sem licença de utilização e o guia sobre legalização de obras. Para casas anteriores ao RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas), confirme com a Câmara que prova aceita em vez do título.

Num prédio em propriedade horizontal, explorar um apartamento em alojamento local não é considerado, por si só, um uso diferente do fim da fração. A exceção é quando o título constitutivo, o regulamento do condomínio que dele faça parte ou uma deliberação posterior o proíbam. Por isso, leia o título constitutivo e o regulamento antes de comprar ou de submeter.

O que o condomínio pode fazer depende da situação:

• Proibir o AL: alterar o regulamento para proibir a atividade exige dois terços da permilagem do prédio e só produz efeitos para registos posteriores.
• Opor-se a um AL concreto: exige deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem, com base em atos repetidos que perturbem a utilização do prédio ou o descanso dos condóminos. Quem decide o cancelamento é o presidente da Câmara, que pode antes promover um acordo.
• Hostel: num prédio com habitação, a modalidade de hostel precisa de autorização dos condóminos, e a ata faz parte do registo.
• Regras de convivência: o titular deve afixar as regras do condomínio e disponibilizar ao condomínio um contacto telefónico.

A comunicação é instruída com os seguintes elementos, que devem ser mantidos atualizados (as alterações comunicam-se no prazo de 10 dias):

O termo de responsabilidade não é uma formalidade neutra: o titular declara que o imóvel é idóneo e cumpre as normas aplicáveis, e as falsas declarações são puníveis criminalmente. Se não tem a certeza de que o imóvel cumpre, verifique antes de assinar.

• Identificação do titular da exploração, ou o código da certidão permanente, se for uma empresa.
• Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel.
• Termo de responsabilidade sobre a idoneidade do edifício e o cumprimento das normas.
• Caderneta predial urbana, se o titular for o proprietário.
• Contrato de arrendamento ou outro título que legitime a exploração, com autorização expressa para prestar alojamento, se o titular não for o proprietário.
• Declaração de início de atividade nas Finanças.
• Ata do condomínio com a autorização, no caso de hostel em propriedade horizontal.

Moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem podem ter, no máximo, nove quartos e 27 utentes; as modalidades de quartos e hostel têm regras próprias. Em regra, a capacidade corresponde a dois utentes por quarto, podendo a sala acolher mais dois em apartamentos e moradias, e as camas suplementares não podem exceder 50% das camas fixas.

Antes de submeter, confirme também os requisitos de funcionamento e segurança:

• Quartos com janela ou sacada para o exterior e forma de escurecimento.
• Água quente e fria e ligação à rede de esgotos ou a fossa séptica.
• Até 10 utentes: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e o número 112 visível.
• Mais de 10 utentes: cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios (Decreto-Lei n.º 220/2008).
• Livro de informações para os hóspedes em português, inglês e pelo menos mais duas línguas, e placa identificativa junto à entrada (a lei não a exige na modalidade de moradia).

O titular tem de ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual que cubra danos aos hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro, e, em propriedade horizontal, também um seguro contra incêndio da unidade. O seguro tem de existir antes de abrir e manter-se válido: o gov.pt pede o comprovativo depois do registo, mas Lisboa exige a apólice logo na comunicação. A Câmara pode pedir o comprovativo a qualquer momento, com prazo de três dias, e a falta de seguro válido é motivo de cancelamento do registo.

Na exploração, mantenha os dados do registo atualizados, disponibilize o livro de reclamações, comunique a estada de hóspedes estrangeiros pelo SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) e cobre a taxa turística onde o município a aplique. Oferecer ou anunciar um alojamento local sem registo, ou com o registo desatualizado, é uma contraordenação grave.

Os rendimentos de alojamento local são tributados em sede de IRS ou IRC, consoante o titular; o enquadramento e os coeficientes aplicáveis devem ser confirmados com um contabilista certificado. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL), criada em 2023, foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024.

O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, reverteu boa parte das regras do programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) e passou o controlo para os municípios. Muitos artigos e anúncios ainda descrevem o regime anterior; estas são as diferenças principais.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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