Legalizar casa antiga e anexos: casas anteriores a 1951, licença de utilização e anexos

Casa antiga, casa sem licença de utilização e anexo sem licença são situações diferentes, com soluções diferentes. A tabela resume o ponto de partida de cada uma; o procedimento de legalização em si está explicado no guia sobre como funciona a legalização de obras.

A licença de utilização municipal foi generalizada pelo RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951. O seu artigo 8.º passou a exigir licença de utilização para edifícios novos, reconstruídos, ampliados ou alterados. Os edifícios construídos antes não estavam sujeitos a essa licença do RGEU, e por isso é normal não a terem; nas cidades com regras municipais mais antigas, confirme na Câmara se havia outra exigência. O fundamento não é o artigo 5.º do RJUE, que trata de competências, como se lê por vezes.

Há um matiz importante para casas no campo. O artigo 1.º do RGEU aplicava-o às zonas urbanas e de proteção das sedes de concelho e de outras localidades com plano de urbanização; fora delas, só se aplicava se o município o estendesse por decisão própria. Por isso, em muitas zonas rurais a obrigação de licenciar começou depois de 1951, e uma casa construída mais tarde também pode nunca ter precisado de licença. A data a provar é a da aplicação do RGEU naquele local, que deve confirmar junto da Câmara.

Desde 1 de outubro de 2026, o RJUE trata expressamente estas casas: o último antecedente válido de um edifício inclui a obra que, quando foi feita, não precisava de título. Isto não cobre obras posteriores. Se a casa foi ampliada ou alterada depois de o RGEU se aplicar no local, sem licença, essas obras podem ter de ser legalizadas, ainda que o núcleo original esteja regular.

No Porto, a Câmara emite uma “certificação de que uma construção é anterior a 1951”, pedida através do serviço de certidões do Portal do Munícipe, com um prazo médio de resposta indicado de 30 dias úteis. Noutros municípios, incluindo Lisboa, o nome e o procedimento variam (certidão de isenção de licença de utilização, certidão de construção anterior a 1951); confirme no regulamento e no balcão da Câmara.

Desde 2024, esta certidão já não é exigida para fazer a escritura, mas continua a ser útil como prova perante compradores, bancos e a própria Câmara. As provas habitualmente usadas são as seguintes; confirme com a Câmara quais aceita:

• Caderneta predial e histórico matricial, sobretudo se a inscrição na matriz for antiga (a data de inscrição é um indício, não uma prova definitiva da data de construção).
• Fotografias aéreas e cartografia antigas onde o edifício já apareça.
• Descrição antiga no registo predial, escrituras, partilhas ou heranças que mencionem a casa.
• Plantas, processos ou referências no arquivo municipal.
• Características construtivas que um técnico possa datar, como alvenarias de pedra e coberturas tradicionais, sempre como prova complementar.

Se a casa foi construída quando o RGEU já se aplicava no local, devia ter licença de obra e licença ou autorização de utilização. Comece por pedir à Câmara o processo do imóvel. É frequente encontrar a licença de obra, mas não a de utilização, porque o processo nunca foi concluído; nesse caso, a solução pode ser apenas a comunicação de utilização, se o construído corresponder ao aprovado.

Se não existir qualquer título, ou se o construído for diferente do aprovado, é preciso legalizar. O procedimento, os documentos, a dispensa de normas técnicas para construções antigas e as coimas estão explicados no guia sobre legalização de obras. Antes de concluir que a casa é ilegal, confirme se ela pode ser anterior à aplicação do RGEU no local, sobretudo em zonas rurais.

Desde 1 de outubro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026, a Câmara deixou de emitir licenças ou autorizações de utilização. As referências legais a esses documentos passam a ler-se como as comunicações da tabela. As licenças e autorizações emitidas antes continuam válidas como título de utilização e transmitem-se com o imóvel.

Na prática, “tirar a licença de utilização” de uma casa existente passa por uma destas comunicações, entregues à Câmara com os termos de responsabilidade dos técnicos. A vistoria municipal só se faz quando há indícios sérios de que o edifício não está apto para o uso.

Muitos anexos não precisavam de licença. O artigo 6.º-A do RJUE considera obras de escassa relevância urbanística, isentas de controlo prévio, entre outras:

Estas isenções não se aplicam a imóveis classificados ou em vias de classificação, nem às suas zonas de proteção, e o regulamento municipal pode acrescentar ou limitar casos. Estar isenta também não dispensa a obra de cumprir o PDM, os afastamentos e as restantes normas. Se a obra está isenta, pode atualizar a descrição no registo predial com uma declaração de obras de escassa relevância urbanística.

Um anexo que excede estes limites, confina com a via pública ou foi construído em violação das regras precisa de ser legalizado. A Câmara verifica, em especial, a área de implantação e de construção permitida pelo PDM, os afastamentos aos limites do terreno e a altura. Se o anexo excede o que o plano permite, a legalização pode exigir reduzi-lo.

• Edificações, contíguas ou não ao edifício principal, com altura até 2,2 m (ou até à cércea do rés-do-chão do edifício principal) e área até 10 m², que não confinem com a via pública.
• Muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública e muros de suporte até 2 m.
• Estufas de jardim com altura inferior a 3 m e área até 20 m².
• Painéis solares e equipamento lúdico ou de lazer de dimensão inferior à do edifício principal.
• Outras obras definidas no regulamento municipal.

Converter um anexo em habitação é uma mudança de uso. Sem obras, ou com obras isentas, faz-se por comunicação prévia com prazo; com obras, por licença ou comunicação prévia, consoante o caso. Em qualquer das vias, o PDM tem de admitir o uso habitacional e, muitas vezes, mais um fogo no terreno, e o espaço tem de cumprir as regras de habitabilidade do RGEU, como áreas mínimas, pé-direito, iluminação e ventilação.

Se o anexo nunca teve título, a ordem habitual é legalizá-lo e tratar a mudança de uso no mesmo processo ou logo a seguir. Antes de investir, um pedido de informação prévia pode testar se a conversão é viável, e o serviço de alteração de uso ajuda a confirmar o enquadramento. Em terreno rústico, as regras são mais restritivas; veja o que se pode construir em terreno rústico.

Entre 1 de janeiro de 2024 e 30 de setembro de 2026, o Simplex Urbanístico deixou de exigir a apresentação da licença de utilização na escritura; bastava advertir o comprador. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar que foi exibido o título urbanístico, ou que o vendedor declara tê-lo, ou que declara não o ter, sob pena de o negócio ser anulável. Uma casa anterior ao RGEU pode ser vendida, e a certidão ou as provas da data ajudam o vendedor a fazer essa declaração com segurança.

Se vai comprar, não se fique pela declaração do vendedor. Antes do contrato-promessa, verifique:

• O processo municipal do imóvel, ou a prova de que é anterior à aplicação do RGEU no local.
• Se a área e a configuração atuais coincidem com as plantas aprovadas ou com o núcleo original.
• Se os anexos cabem nos limites das obras isentas ou precisam de legalização.
• Se o banco aceita financiar o imóvel no estado documental em que se encontra.

Não há um preço tabelado. O custo depende de existir ou não processo municipal, da área a legalizar e de serem precisas obras de correção. As parcelas habituais são a certidão ou as provas da data da construção, o levantamento, o projeto de arquitetura, os projetos de especialidades que a Câmara exija, os termos de responsabilidade, as taxas municipais e, quando aplicável, compensações urbanísticas.

As taxas constam do regulamento e da tabela de taxas de cada município; confirme-as antes de submeter. Uma casa anterior ao RGEU sem obras posteriores pode resolver-se apenas com prova da data, enquanto uma ampliação sem título exige um processo completo. Uma análise inicial do processo municipal permite saber em que caso está antes de gastar em projeto; a Apto Group faz esse trabalho no serviço de legalização de obras. Se pretende explorar a casa como alojamento local, veja também o que verificar antes do registo de AL.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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