Casas modulares, pré-fabricadas e contentor: precisam de licença? O que diz a lei em 2026 e como licenciar

O RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99) define edificação como a construção de um imóvel destinado a utilização humana e qualquer outra construção que se incorpore no território com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo (artigo 2.º, alínea a)). Montar uma casa modular num terreno é, por isso, uma obra de construção, isto é, a criação de uma nova edificação (alínea b)).

As obras de construção estão sujeitas a licença (artigo 4.º, n.º 2, alínea c)). Só passam a comunicação prévia em área abrangida por plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que definam a implantação, a altura, o número de pisos e de fogos e a área de construção, ou em zona urbana consolidada que respeite os planos e a altura das fachadas da rua (n.º 4, alíneas d) e e)). Na prática, uma casa modular num terreno isolado segue o mesmo caminho que uma casa de alvenaria.

A regra não é nova. Em 2024, o Simplex Urbanístico acrescentou ao RJUE e ao RGEU um artigo 1.º-A que os aplicava à construção modular de carácter permanente, «independentemente da sua natureza amovível ou transportável». O Decreto-Lei n.º 108/2026 revogou esses artigos a partir de 1 de outubro de 2026 e passou a ideia para a própria definição de edificação, com a expressão «independentemente do sistema construtivo». Para o proprietário, o resultado é o mesmo: uma casa vinda da fábrica é uma edificação como outra qualquer.

O que não muda é tudo o que a Câmara analisa: o PDM, o procedimento, o projeto de arquitetura e os projetos de especialidades, os termos de responsabilidade dos técnicos e o título de utilização no fim. A casa tem de cumprir as mesmas normas técnicas que uma casa convencional, incluindo as do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) sobre áreas mínimas, pé-direito de 2,40 m e janelas.

O que muda é que parte da obra é feita numa fábrica. A fábrica não tira licença pela casa: a licença diz respeito à operação no terreno, que inclui a implantação, as fundações, o transporte e a montagem e as ligações às redes. Os produtos de construção usados têm de ter marcação CE ou, na sua falta, certificação de conformidade com as especificações técnicas em vigor em Portugal (artigo 17.º, n.º 3, do RGEU); peça ao fabricante a documentação técnica de que o arquiteto e os engenheiros precisam para os projetos.

Nas casas contentor há um ponto técnico que costuma decidir o projeto: um contentor marítimo standard de 20 pés tem 2,59 m de altura exterior e cerca de 2,39 m de altura interior, já abaixo dos 2,40 m de pé-direito livre que o RGEU exige antes de pavimento, isolamento e teto. Os modelos high cube têm mais 30 cm de altura exterior e são, por isso, os que permitem cumprir a regra.

Uma casa modular não abre exceções no solo rústico. O Decreto Regulamentar n.º 15/2015 diz que a edificação em solo rústico só pode ser admitida pelos planos municipais como excecional e limitada aos usos compatíveis (artigo 16.º, n.º 2) e considera incompatíveis as novas construções para habitação, salvo nas situações admitidas pelos planos (n.º 3, alínea b)). Nos aglomerados rurais delimitados no PDM essa incompatibilidade não se aplica (artigo 17.º, n.º 3), e é aí que uma casa nova é mais provável.

As condições concretas, como a área mínima da parcela, a área de construção, a altura ou o acesso, estão no regulamento do PDM de cada concelho. O guia terreno rústico: posso construir? explica as categorias de solo e o caso das ruínas e da casa do agricultor.

Por cima do PDM estão as restrições de utilidade pública. Na REN (Reserva Ecológica Nacional, Decreto-Lei n.º 166/2008) são interditas as obras de construção e ampliação, salvo os usos compatíveis previstos no anexo II (artigo 20.º). A RAN (Reserva Agrícola Nacional, Decreto-Lei n.º 73/2009) é área non aedificandi, e as obras de construção são interditas fora das utilizações excecionais da lei (artigos 20.º e 21.º). Ser leve, desmontável ou assente em sapatas não altera nenhuma destas regras.

Não há no RJUE uma categoria de casas móveis isentas de licenciamento. O que conta não são as rodas nem a ausência de fundações: é a permanência e o uso. Uma unidade transportável colocada num terreno para servir de casa incorpora-se no território com carácter de permanência, e a utilização do solo para fins que não sejam exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água é, ela própria, uma operação urbanística (artigo 2.º, alínea j)). O texto de 2024 dizia-o expressamente: a regra aplicava-se «independentemente da sua natureza amovível ou transportável».

O que a lei isenta são as obras de escassa relevância urbanística do artigo 6.º-A: edificações junto de um edifício principal com até 10 m² e 2,2 m de altura, ou à cércea do rés do chão, que não confinem com a via pública, estufas de jardim com menos de 3 m de altura e até 20 m², e outras que o regulamento municipal qualifique como tal. Servem para arrumos, abrigos ou estufas, não para uma casa; o guia sobre obras isentas de licença mostra os limites.

Instalar uma casa sem o título exigido é contraordenação punível com coima de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares e de 1 500 € a 450 000 € para pessoas coletivas (artigo 98.º, n.º 1, alínea r), e n.º 2, do RJUE). A Câmara pode embargar, mandar demolir e repor o terreno como estava (artigo 102.º, n.º 2), e a legalização só é possível se a casa puder ficar conforme às regras em vigor, a começar pelo PDM (artigo 102.º-A, n.º 1).

O percurso é o de qualquer moradia nova, com a encomenda da casa encaixada no momento certo:

• 1. Confirmar o terreno: a categoria de solo na planta de ordenamento, as restrições na planta de condicionantes, o artigo do regulamento do PDM que se aplica e o acesso e as redes disponíveis.
• 2. Pedido de informação prévia (PIP): pergunta à Câmara se a casa é viável e em que condições (artigo 14.º do RJUE). A Câmara decide em 15 dias no pedido simples e em 30 dias no pedido com projeto, contados do fim do saneamento liminar (artigo 16.º). O PIP favorável vale dois anos (artigo 17.º, n.º 5). Se incluir todos os elementos do artigo 14.º, n.º 2, como a implantação, o projeto de arquitetura e as infraestruturas, isenta a obra de licença (artigos 6.º, n.º 1, alínea h), e 17.º, n.º 2). Veja o que é um PIP.
• 3. Licença (ou comunicação prévia, quando se aplica): a Câmara decide o projeto de arquitetura em 30 dias (artigo 20.º, n.º 3); os projetos de especialidades entregam-se em seis meses (n.º 4) e a decisão final chega em 20 dias, sob pena de deferimento tácito (artigo 23.º, n.º 1, alínea a)). Os elementos a entregar constam da Portaria n.º 320/2026/1.
• 4. Encomendar a casa: só depois de o PIP ou a licença confirmarem a implantação, as áreas e as alturas, para que o fabricante produza o que foi aprovado.
• 5. Início dos trabalhos: informe a Câmara até cinco dias antes de começar, identificando quem executa a obra, e afixe o aviso no local (artigo 80.º-A). Seguem-se as fundações, o transporte, a montagem e as ligações às redes.
• 6. Utilização: no fim, entrega-se uma comunicação prévia com o termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização, e a casa pode ser habitada logo após a submissão (artigo 62.º-A).

O preço da casa na fábrica não inclui, em regra, o que a Câmara e os técnicos cobram. Do lado do licenciamento, conte com:

Os valores dependem do concelho e da casa, e as taxas só se conhecem com o regulamento municipal na mão. O guia quanto custa um PIP mostra como se compõe o custo da primeira etapa.

• Taxas municipais do PIP, da licença ou da comunicação e da utilização, fixadas no regulamento de taxas de cada município (artigo 116.º, n.º 3, do RJUE).
• Taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas, devida por obras de construção fora de loteamento (artigo 116.º, n.os 4 e 5), e eventuais compensações previstas no regulamento municipal.
• Projetos e termos de responsabilidade: arquitetura e especialidades, como estabilidade e fundações, redes de águas e esgotos, eletricidade, comportamento térmico e acústico, adaptados ao terreno mesmo quando o fabricante fornece um projeto-tipo.
• Levantamento topográfico do terreno, necessário para implantar a casa e instruir os pedidos.
• Ligações às redes de água, esgotos e eletricidade, ou soluções próprias onde não existam redes públicas, que também têm de ser aprovadas.

Antes de pagar um sinal ao fabricante ou de comprar o terreno, verifique estes pontos:

• Comprar a casa antes de saber se o terreno a admite: confirme primeiro o PDM e, se houver dúvida, peça um PIP; condicione o contrato à resposta.
• «Não precisa de licença porque é amovível»: é falso para uma casa que fica no terreno a servir de habitação, tenha ou não rodas.
• Projeto-tipo do fabricante: não é um projeto licenciável enquanto não for adaptado ao terreno, ao PDM e às regras técnicas e assinado por técnicos habilitados.
• Áreas abaixo do RGEU: um T1 com menos de 52 m² de área bruta ou um T0 com menos de 35 m² não cumpre o artigo 67.º do RGEU.
• Contentor standard: sem a altura de um high cube, dificilmente garante 2,40 m de pé-direito livre depois de isolado.
• Terreno com uma casa modular já instalada: se não houver título, a escritura tem de o mencionar (artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE), e o problema passa para quem compra; peça o processo municipal antes do contrato-promessa.

O melhor momento é antes de assinar com o fabricante e, se possível, antes de comprar o terreno. Um PIP responde à pergunta que mais custa errar, se aquela casa pode ser construída naquele terreno, e fixa as condições durante dois anos. A Apto Group prepara, assina e acompanha o pedido no serviço de pedido de informação prévia.

Se a casa já está instalada sem licença, o caminho é a legalização, que só avança se o PDM e as normas técnicas o permitirem. Nesse caso, a análise começa pelo terreno e pelo processo municipal, no serviço de legalização de obras.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

Quer encontrar estes guias mais facilmente quando pesquisa no Google? Adicione a Apto Group como fonte preferida.