Propriedade horizontal: requisitos, passos, permilagem e custos para dividir um prédio ou uma moradia em frações

A propriedade horizontal é o regime que permite que as frações de um edifício pertençam a proprietários diferentes, desde que estejam em condições de constituir unidades independentes (artigo 1414.º do Código Civil). Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns, como o solo, a estrutura, o telhado e as escadas e entradas de passagem comum (artigos 1420.º e 1421.º).

Só podem ser frações autónomas as que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1415.º). Se faltar um requisito legal, o título é nulo e o prédio passa ao regime da compropriedade, ficando cada consorte com a quota que o título lhe fixou (artigo 1416.º).

A propriedade horizontal pode constituir-se por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, em ação de divisão de coisa comum ou em inventário (artigo 1417.º). Este guia trata o caso mais comum: o proprietário que divide o seu prédio por negócio jurídico, antes de vender ou partilhar as frações. O regime aplica-se também a conjuntos de edifícios contíguos ligados por partes comuns (artigo 1438.º-A).

Antes de pensar na escritura, confirme que o prédio passa em dois testes: o civil, do Código Civil, e o administrativo, que a câmara municipal verifica. Na prática, cada fração tem de cumprir o seguinte:

• Unidade independente: a fração serve sozinha o fim a que se destina, seja habitação, comércio, garagem ou arrecadação.
• Distinta e isolada: está separada das restantes por paredes e pavimentos, sem passagem obrigatória por outra fração.
• Saída própria: tem acesso direto a uma parte comum, como um átrio ou uma escada, ou à via pública.
• Fim igual ao aprovado: se o título indicar o fim de cada fração, ele tem de coincidir com o do projeto aprovado pela câmara, sob pena de nulidade do título (artigo 1418.º, n.º 3).
• Obras com título: se o que existe não corresponde às plantas aprovadas, a câmara dificilmente certifica as frações antes de legalizar as obras.

O processo começa no arquivo da câmara e termina nas Finanças. A ordem que evita surpresas é esta:

• Reunir os antecedentes: certidão permanente do registo predial, caderneta predial e processo de obras da câmara, com as plantas aprovadas e o título de utilização.
• Preparar as peças técnicas: plantas com a delimitação de cada fração e das partes comuns, quadro de áreas e proposta de permilagem, normalmente feitos por um arquiteto ou engenheiro.
• Pedir a certidão à câmara municipal: o título só pode ser lavrado com um documento da câmara que comprove que as frações satisfazem os requisitos legais; num prédio construído para venda em frações, basta exibir o projeto aprovado (artigo 59.º do Código do Notariado).
• Assinar o título constitutivo: por escritura pública num notário ou por documento particular autenticado por advogado, solicitador, notário ou conservador.
• Registar na conservatória: a constituição da propriedade horizontal está sujeita a registo predial obrigatório, que deve ser pedido em dois meses, em regra por quem fez a escritura ou autenticou o documento (artigos 2.º e 8.º-A a 8.º-C do Código do Registo Predial).
• Confirmar a matriz nas Finanças: cada parte suscetível de utilização independente é inscrita separadamente na matriz, com o seu valor patrimonial (artigo 12.º, n.º 3, do Código do IMI); verifique que as frações ficaram inscritas.

O título constitutivo é o documento que cria as frações. Tem obrigatoriamente de especificar as partes do edifício correspondentes a cada fração, de modo a ficarem individualizadas, e de fixar o valor relativo de cada uma, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (artigo 1418.º, n.º 1). Pode ainda indicar o fim de cada fração e das partes comuns, incluir o regulamento do condomínio e prever arbitragem para litígios (n.º 2), e pode afetar ao uso exclusivo de uma fração zonas comuns, como um terraço ou um logradouro (artigo 1421.º, n.º 3).

Não há um modelo legal único, mas convém que o título identifique o prédio pela descrição predial e pelo artigo matricial e descreva cada fração com a letra, o piso, a composição, a área e a permilagem. Desde 1 de outubro de 2026, quando o pedido é feito com o projeto, o projeto de arquitetura já inclui a discriminação das frações e das partes comuns e o valor relativo de cada fração, com peça desenhada (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V).

Quanto à forma, os atos que constituem ou modificam a propriedade de imóveis só são válidos por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008). O documento particular autenticado é a via mais próxima de um processo online: quem o autentica tem de o depositar eletronicamente no Predial Online no próprio dia, porque sem esse depósito a autenticação não é válida (artigo 24.º), e o registo pode depois ser pedido por via eletrónica.

A permilagem é o valor relativo de cada fração expresso em milésimas do valor total do prédio; a soma de todas as frações dá 1000. Não é um pormenor: salvo disposição em contrário, as despesas das partes comuns são pagas na proporção do valor das frações (artigo 1424.º), cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (artigo 1430.º, n.º 2), e várias decisões exigem maiorias sobre o valor total do prédio, como os dois terços para obras que alterem a linha arquitetónica (artigo 1422.º, n.º 3).

A lei não impõe uma fórmula. O método habitual parte da área de cada fração e pondera-a com fatores que influenciam o valor, como o piso, a exposição, o uso e as áreas exteriores de uso exclusivo. A tabela mostra um cálculo simplificado: multiplica-se a área pelo coeficiente, somam-se os resultados e divide-se cada parcela pelo total.

Fixada no título, a permilagem só muda com o acordo de todos os condóminos, e o tribunal não pode suprir a falta de acordo quando a alteração mexe no valor relativo das frações (artigo 1419.º, n.os 1 e 2). Vale a pena acertá-la antes da escritura.

O custo soma quatro parcelas. Só o registo tem um valor nacional fixo; as taxas da câmara constam da tabela de cada município e os honorários dependem do profissional e da complexidade do prédio. Num prédio com três frações, por exemplo, o registo custa 325 €.

A lei só fixa o prazo do registo: dois meses a contar da escritura ou da autenticação. A certidão da câmara não tem um prazo próprio no RJUE e depende de o processo estar completo e de o edificado corresponder ao aprovado; se o edifício ainda vai ser objeto de comunicação de utilização, o pedido de certidão pode seguir junto com ela (artigo 66.º, n.º 3, do RJUE). Peça a certidão logo que as peças técnicas estejam prontas e marque a escritura só depois de a ter.

Dividir uma moradia em duas ou mais frações, por exemplo o rés do chão e o andar, é possível, mas raramente começa no notário. Uma moradia licenciada como habitação unifamiliar tem um só fogo; para passar a ter dois, cada parte tem de cumprir o artigo 1415.º do Código Civil e a utilização das novas habitações tem de ficar titulada na câmara. Para o RJUE, mudar o número de fogos é uma obra de alteração (artigo 2.º, alínea d)).

O caminho depende das obras. Se a divisão se faz só com obras interiores que não alteram fachadas, coberturas ou alturas e não afetam a estrutura, ou que a afetam com projeto de estabilidade e termo de responsabilidade, as obras estão isentas de licença (artigo 6.º, n.º 1, alínea b)), como se explica no guia de obras isentas de licença, e a utilização titula-se por comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B). Se for preciso abrir uma porta para a rua, criar uma escada exterior ou ampliar, há licença ou comunicação prévia e, no fim, comunicação de utilização (artigo 62.º-A). Antes de começar, confirme se o PDM e os regulamentos municipais admitem mais um fogo no local; um pedido de informação prévia responde a isso por escrito.

Duas moradias no mesmo terreno, com acessos, jardim ou piscina partilhados, podem ficar em propriedade horizontal como conjunto de edifícios (artigo 1438.º-A do Código Civil). A alternativa é criar prédios autónomos, com as regras explicadas no guia sobre destaque ou loteamento.

Depois de constituído, o título só se altera por escritura pública ou documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil). O administrador pode assinar em representação do condomínio se o acordo constar de ata assinada por todos (n.º 3). Há exceções e regras próprias para os casos mais comuns:

• Partes comuns: a falta de acordo pode ser suprida pelo tribunal se os condóminos que não consentem representarem menos de 1/10 do capital investido e a alteração não mexer nas condições de uso, no valor relativo ou no fim das suas frações (artigo 1419.º, n.º 2).
• Juntar frações: juntar duas ou mais frações contíguas do mesmo edifício não precisa de autorização dos outros condóminos; nas arrecadações e garagens nem é exigida contiguidade (artigo 1422.º-A, n.os 1 e 2).
• Dividir uma fração: só é permitido se o título o autorizar ou se a assembleia o aprovar sem qualquer oposição; quem junta ou divide altera depois o título sozinho e comunica-o ao administrador em 10 dias (artigo 1422.º-A, n.os 3 a 5).
• Mudar o uso para habitação: desde 1 de janeiro de 2024, passar uma fração para habitação não precisa de autorização dos condóminos, e o dono que tratou a mudança na câmara altera ele próprio o título (artigo 1422.º-B).
• Documento da câmara: se a alteração mudar a composição ou o destino das frações, o título só é lavrado com documento camarário que comprove os requisitos legais, dispensado quando exista projeto aprovado das obras de adaptação (artigo 60.º do Código do Notariado).

Chame um profissional quando o prédio tem obras sem título, quando quer dividir uma moradia ou uma fração, ou quando precisa de uma permilagem que resista à análise de futuros compradores. A Apto Group consulta o processo municipal e indica a via adequada no serviço de alteração de uso.

Seja qual for o caso, evite os erros mais frequentes, que costumam aparecer tarde, na câmara ou no dia da escritura:

• Marcar a escritura antes de ter a certidão da câmara, que tem de ser junta ao título.
• Dividir com base na realidade atual quando ela não coincide com as plantas aprovadas, por causa de anexos, sótãos ou marquises sem licença.
• Fixar a permilagem só pela área, sem ponderar pisos, terraços ou logradouros, e descobrir depois que mudá-la exige unanimidade.
• Indicar no título um fim para a fração diferente do que consta do projeto aprovado, o que torna o título nulo.
• Deixar passar os dois meses para pedir o registo, o que duplica o emolumento.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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