Simplex Urbanístico: o que o Decreto-Lei n.º 10/2024 mudou e o que a revisão de 2026 reverteu

O Decreto-Lei n.º 10/2024 foi aprovado ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 50/2023, de 28 de agosto, e concretiza uma reforma prevista no Plano de Recuperação e Resiliência. O preâmbulo apresenta-o como parte do SIMPLEX, numa lógica de «licenciamento zero»: eliminar licenças, autorizações e atos dispensáveis, uniformizar os procedimentos entre municípios e tornar mais rápida e mais barata a criação de habitação.

Não é um regime autónomo. É um decreto-lei que alterou outros diplomas: sobretudo o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99), mas também o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas), o Código Civil, a lei de bases dos solos e do ordenamento do território, o regime dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT), o regime da reabilitação urbana e o das zonas de proteção do património. Por isso, a pergunta «o Simplex ainda está em vigor?» tem de ser feita medida a medida.

As regras em vigor desde 1 de outubro de 2026, procedimento a procedimento, estão no guia sobre o RJUE em 2026. Este guia trata da sequência: o que o Simplex fez, quando, e o que lhe aconteceu com a revisão.

O Simplex não entrou em vigor de uma vez. O artigo 26.º do Decreto-Lei n.º 10/2024 fixou várias datas, e a revisão de 2026 acrescentou outras. A data que conta para a maioria das obras é 4 de março de 2024; para a escritura, 1 de janeiro de 2024.

Nas obras e nos procedimentos municipais, as medidas de 2024 com mais efeito prático foram estas:

• Mais obras isentas: as reconstruções e ampliações que não aumentassem a altura da fachada, mesmo com mais pisos e mais área útil, deixaram de precisar de licença ou comunicação prévia; o mesmo para obras interiores que afetassem a estrutura, com termo de responsabilidade, e para a substituição de caixilharias por outras mais eficientes com o mesmo aspeto exterior (artigos 6.º, n.º 1, alíneas b) e e), e 6.º-A, n.º 1, alínea j), do RJUE).
• Comunicação prévia obrigatória: quem estivesse sujeito a comunicação prévia deixou de poder optar pela licença, e as unidades de execução com certos parâmetros passaram também a permitir comunicação prévia (artigo 4.º).
• Deferimento tácito das licenças: a câmara passou a ter um prazo global de 120 dias (até 300 m² de área bruta de construção), 150 dias (até 2 200 m² e imóveis classificados) ou 200 dias (acima disso, loteamentos e obras de urbanização), contado da submissão, sob pena de deferimento tácito (artigo 23.º).
• Fim dos alvarás: a licença passou a ser titulada pelo recibo de pagamento das taxas, e a comunicação prévia pelo comprovativo de apresentação (artigo 74.º do RJUE e artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 10/2024).
• PIP: a informação prévia favorável passou a valer 2 anos, com mais 1 ano mediante declaração, e o PIP que apreciasse as matérias do n.º 2 do artigo 14.º, ou incidisse em área de plano de pormenor ou de loteamento, passou a isentar a obra (artigo 17.º).
• Menos apreciação e menos papéis: a câmara deixou de apreciar o interior dos edifícios e os projetos de especialidades, e deixou de poder pedir documentos fora da portaria, como a caderneta predial ou cópias de documentos que já tem (artigos 3.º, 9.º, n.º 12, e 20.º).
• Saneamento: sem convite a corrigir nem rejeição liminar, o pedido considerava-se bem instruído e não podia ser indeferido por falta de elementos (artigo 11.º, n.º 5).
• Sem polícia obrigatória: deixou de poder ser exigido acompanhamento policial nas obras, mesmo com corte da via pública (artigo 40.º-A).

Fora das obras, o Simplex mexeu em regras que afetam quem compra, vende ou muda o uso de um imóvel:

• Utilização depois de obras: a autorização de utilização foi substituída pela entrega do termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização e, se o projeto tivesse mudado, das telas finais; o edifício podia ser usado logo e a entrega não podia ser recusada (artigo 62.º-A do RJUE).
• Mudança de uso sem obras: passou a fazer-se por comunicação prévia com prazo, com uso possível 20 dias depois da submissão, salvo vistoria (artigos 62.º-B, 63.º e 64.º).
• Escritura: desde 1 de janeiro de 2024 deixou de ser preciso exibir a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação; quem fazia a escritura informava apenas que o imóvel podia não ter os títulos urbanísticos (artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 10/2024).
• RGEU: o bidé deixou de ser obrigatório, passou a admitir-se duche em vez de banheira e a cozinha pode fundir-se com outros compartimentos, exceto as instalações sanitárias, em kitchenettes, cozinhas armário ou walk through (artigos 66.º e 68.º do RGEU). O próprio RGEU ficou com revogação marcada para 1 de junho de 2026.
• Condomínio: mudar o uso de uma fração para habitação deixou de precisar de autorização dos outros condóminos (artigo 1422.º-B do Código Civil).
• Solo: foram criados procedimentos simplificados para reclassificar solo rústico em urbano para indústria, logística ou habitação (artigos 72.º-A e 72.º-B do RJIGT), entretanto alterados, como explica o guia sobre terreno rústico que pode passar a urbano.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 não revogou o Simplex. O preâmbulo reconhece que a reforma de 2024 encontrou dificuldades de aplicação e de coerência, e apresenta a revisão como uma adaptação das suas medidas, para simplificar com mais segurança jurídica. Continuam em vigor, entre outras:

• O deferimento tácito das licenças, agora em cada fase do procedimento (artigos 20.º, n.º 12, e 23.º, n.º 1, do RJUE).
• A impossibilidade de optar pela licença quando a obra está sujeita a comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 6).
• A validade de 2 anos do PIP favorável, mais 1 ano com a declaração de manutenção dos pressupostos (artigo 17.º, n.os 5 a 7).
• O fim dos alvarás: as referências a alvarás leem-se como referências ao título da operação (artigo 9.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 108/2026).
• O fim da licença de utilização emitida pela câmara, agora completo: a utilização faz-se sempre por comunicação (artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 108/2026).
• A lista de documentos que as câmaras não podem exigir, como a caderneta predial ou cópias de documentos que já têm, e a regra de que o interior e as especialidades ficam cobertos pelos termos de responsabilidade, sem apreciação prévia (artigos 9.º, n.º 12, e 20.º, n.º 8).
• As alterações de 2024 ao RGEU e a regra do Código Civil sobre a mudança de uso de frações para habitação, em que a revisão não tocou.
• A obrigação de entregar os projetos de arquitetura em BIM a partir de 1 de janeiro de 2030 (artigo 17.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 10/2024).

O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026 explica as correções. Sobre a comunicação prévia, reconhece que já não era um verdadeiro controlo prévio, porque a câmara só verificava formalmente os documentos no saneamento; por isso eliminou essa fase e passou a exigir que a obra esteja numa área com os parâmetros urbanísticos efetivamente definidos. Sobre a licença, considera que prazos indexados à área bruta de construção não eram proporcionais à complexidade real e repõe prazos intercalares, prorrogáveis nos casos mais complexos.

Sobre os títulos, entende que um comprovativo de pagamento, por si só, não diz o que foi autorizado, e retoma um título com a síntese da operação, que valha perante terceiros e nas transações imobiliárias. Sobre a escritura, procura o equilíbrio entre segurança jurídica e liberdade de transação: continua a poder comprar-se um imóvel sem título, mas o comprador fica a sabê-lo pela própria escritura. E sobre o RGEU, faz depender a revogação da entrada em vigor das novas normas técnicas da edificação, a preparar com as ordens profissionais.

A tabela compara as medidas que mudaram outra vez. A coluna da direita é o regime dos procedimentos iniciados desde 1 de outubro de 2026 e dos que ainda estavam em saneamento nessa data.

O regime completo em vigor, com os prazos de cada fase, está no guia sobre o RJUE em 2026. Se tem um processo iniciado antes de outubro de 2026, ou uma obra feita ao abrigo do Simplex, um pedido de informação prévia dá-lhe a posição escrita da câmara à luz das regras atuais.

A revisão não apaga o que foi feito ao abrigo do Simplex. As regras novas aplicam-se aos procedimentos iniciados desde 1 de outubro de 2026 e aos que ainda estavam em saneamento nessa data (artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026); os novos prazos de caducidade e de nulidade aplicam-se a todos, contados dessa data, salvo se o antigo terminar antes. Daqui resultam algumas situações típicas:

• Obra isenta feita entre 2024 e 2026, como uma ampliação sem aumento da altura da fachada: se cumpria as condições da isenção e o PDM, não precisava de título, e o RJUE conta como último antecedente válido a operação que, quando foi feita, não precisava dele (artigo 2.º, alínea r)). Guarde a prova da data e, se a fez, da comunicação de início dos trabalhos. Uma nova obra no mesmo edifício segue as regras atuais.
• Licença titulada por recibo: o Decreto-Lei n.º 108/2026 não manda substituir esses títulos. Guarde o recibo das taxas com a decisão ou o comprovativo do deferimento tácito, porque é isso que vai mostrar na escritura ou ao banco.
• Utilização tratada entre 2024 e 2026: a entrega dos documentos do artigo 62.º-A, ou a comunicação prévia com prazo sem oposição, permitia usar o edifício; guarde os comprovativos de submissão. O guia da licença de utilização explica como reunir o título de uma casa.
• PIP emitido ao abrigo do Simplex: vale 2 anos desde a decisão favorável, como explica o guia da validade do PIP. Se isentava a obra só por estar em área de plano de pormenor ou de loteamento, confirme com a câmara se a isenção se mantém para uma obra iniciada depois de 1 de outubro de 2026.
• Venda: até 30 de setembro de 2026 bastava a advertência; desde 1 de outubro de 2026 aplica-se a menção do título na escritura, mesmo que o imóvel ou as obras sejam antigos.
• Obra feita sem título ou diferente do projeto: o caminho continua a ser a legalização de obras, agora com a coima por obra sem título reposta.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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