Licença de utilização: o que é, o que a substitui e como tratar o título da sua casa

A licença de utilização é o ato da Câmara Municipal que confirma que um edifício, ou uma fração, pode ser utilizado para o fim a que se destina. Foi generalizada pelo RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951), cujo artigo 8.º a passou a exigir para edifícios novos, reconstruídos, ampliados ou alterados. Mais tarde, o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99) passou a chamar-lhe autorização de utilização, e é esse o nome que aparece nos alvarás mais recentes.

Licença de habitação e licença de habitabilidade não são títulos diferentes: são nomes populares da licença de utilização de uma casa, porque o uso que ela autoriza é a habitação. O que conta é o uso indicado no título. Uma fração com licença para comércio ou serviços não está autorizada para habitação, e passar de um uso para o outro é uma alteração de uso.

A licença confirmava duas coisas: que a obra correspondia ao projeto aprovado e que o uso era admitido pelas normas aplicáveis. Não a confunda com a caderneta predial, que é um documento das Finanças, nem com a descrição no registo predial: nenhum dos dois prova que a obra ou o uso foram autorizados pela Câmara. O título de utilização transmite-se automaticamente com o imóvel (artigo 4.º-A, n.º 13, do RJUE).

A licença de utilização não desapareceu de uma só vez. O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) começou a eliminá-la em 2024, e a revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, data fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, completou a mudança. As licenças e autorizações de utilização emitidas antes continuam válidas como título de utilização.

Quem já tem a licença da sua casa não precisa de fazer nada. Quem não a tem resolve hoje o assunto com uma das comunicações explicadas mais abaixo ou, se houver obras sem título, com uma legalização. A tabela resume as datas que importam.

A forma segura é consultar o processo de obras do imóvel na Câmara Municipal. Aí deve encontrar a licença de construção, as plantas aprovadas e o alvará de licença ou autorização de utilização, com o uso autorizado. Se a licença existe mas perdeu o documento, peça uma certidão ou cópia: no Porto, o serviço de certidões do Portal do Munícipe emite cópias de alvarás de autorização de utilização e certificações da utilização de um prédio ou fração, com um prazo médio indicado de 30 dias úteis nos pedidos relativos a processos de urbanismo.

Ao ler o processo, há quatro respostas possíveis, e cada uma leva a um caminho diferente:

• Há licença ou autorização de utilização e a casa corresponde às plantas aprovadas: o título está em ordem e passa para o comprador com o imóvel.
• Há licença de construção, mas não de utilização: o processo ficou por concluir e, em regra, resolve-se com uma comunicação de utilização, se o construído corresponder ao aprovado.
• Não há processo e a casa é antiga: pode ser anterior à aplicação do RGEU no local e nunca ter precisado de licença.
• O que existe é diferente do aprovado, ou uma casa posterior ao RGEU não tem qualquer título: é um caso de legalização.

Os edifícios construídos antes de o RGEU se aplicar no local não estavam sujeitos à licença de utilização e, por isso, é normal não a terem: não são casas ilegais. O artigo 1.º do RGEU aplicava-o às sedes de concelho e a outras localidades com plano de urbanização; fora delas, só se aplicava quando o município o estendia. Em muitas zonas rurais, a obrigação começou depois de 1951, e a data a confirmar na Câmara é a da aplicação do RGEU naquele local.

Desde 1 de outubro de 2026, o RJUE trata estes casos expressamente: o “último antecedente válido” de um edifício inclui a obra que, quando foi feita, não precisava de título (artigo 2.º, alínea r)). As obras feitas depois, sem licença, não ficam cobertas e podem ter de ser legalizadas. Para provar a data, algumas Câmaras emitem uma certidão própria; no Porto, chama-se “certificação de que uma construção é anterior a 1951”. As provas habituais, como o histórico matricial e as fotografias aéreas antigas, estão no guia sobre legalizar casa antiga e anexos.

Desde 1 de outubro de 2026, “tirar a licença de utilização” significa entregar à Câmara uma comunicação, no modelo nacional aprovado pela Portaria n.º 320/2026/1, com os termos de responsabilidade dos técnicos. A Câmara já não aprova a utilização: controla depois, e só faz vistoria quando há indícios sérios de que o edifício não está apto para o uso.

Num prédio em propriedade horizontal, a comunicação pode abranger o edifício todo ou cada fração, e a Câmara pode opor-se à utilização se as partes comuns não estiverem em condições de ser usadas (artigo 66.º do RJUE); num apartamento, verifique por isso também a situação do prédio. A tabela mostra a via que se aplica a cada situação.

Na comunicação prévia com prazo, que é a via habitual numa casa existente sem obras recentes, a lei exige dois termos de responsabilidade. Um, subscrito por quem pode ser autor de projeto de arquitetura, declara que o uso pretendido é admitido pelas normas que fixam os usos, como o PDM; o outro, subscrito por técnico com a qualificação de diretor de obra ou de fiscalização, declara que o edifício é idóneo para esse fim (artigo 63.º do RJUE). Os restantes elementos constam da Portaria n.º 320/2026/1.

As taxas constam do regulamento e da tabela de taxas de cada município; confirme-as antes de submeter. A estes valores somam-se os honorários dos técnicos que assinam os termos de responsabilidade e, se for preciso, o levantamento do existente. Os prazos legais, esses, são curtos:

• 10 dias: decorridos 10 dias sobre a entrega, o edifício pode ser usado para o fim comunicado (artigo 64.º, n.º 1).
• Dentro desses 10 dias, o presidente da Câmara pode rejeitar a comunicação, se estiver mal instruída ou o uso for manifestamente contrário às normas, ou mandar fazer vistoria, se houver indícios sérios de que o edifício não é idóneo (artigo 64.º, n.º 2).
• Vistoria: realiza-se em 15 dias e termina com uma declaração de conformidade ou com a imposição de obras. Feitas as obras, a nova vistoria faz-se em 10 dias a contar do pedido e, se não acontecer nesse prazo, a Câmara já não se pode opor à utilização (artigo 65.º).
• Título: a utilização fica titulada pelo modelo preenchido, pelo comprovativo de submissão e pelo comprovativo de pagamento das taxas, mais a declaração de conformidade se houve vistoria (artigo 4.º-A, n.º 4). Guarde estes documentos: são eles que mostra na escritura.

Nenhuma lei proíbe vender uma casa sem licença de utilização. O que mudou ao longo do tempo foi o que a escritura tem de conter, e a tabela resume os três regimes.

Para quem vende, a regra de 2026 significa que o comprador fica a saber, pela própria escritura, se há título. Uma casa anterior ao RGEU pode ser vendida, e a certidão ou as provas da data ajudam o vendedor a fazer a declaração com segurança. Se o título existe mas não o encontra, peça a certidão antes de marcar a escritura.

A declaração do vendedor na escritura informa, mas não resolve. O título transmite-se com o imóvel, e os problemas também: se houver obras sem título, as medidas de reposição da legalidade podem passar a ser dirigidas ao novo proprietário. Antes de assinar o contrato-promessa, verifique:

• O processo municipal: licença ou autorização de utilização, comunicação de utilização com os comprovativos, ou prova de que o imóvel é anterior ao RGEU no local.
• Se o uso do título corresponde ao que pretende fazer, por exemplo habitação ou alojamento local.
• Se a área e a configuração atuais coincidem com as plantas aprovadas, incluindo anexos, marquises e sótãos.
• Se o banco aceita financiar o imóvel no estado documental em que se encontra.
• Se o contrato-promessa deve ficar condicionado à obtenção do título ou à legalização das obras.

A comunicação de utilização só serve quando o que existe tem título ou nunca precisou dele. Se a casa, ou parte dela, foi construída sem licença ou comunicação prévia quando já eram exigidas, ou se o que existe é diferente do aprovado, primeiro é preciso legalizar as obras (artigo 102.º-A do RJUE) e só depois tratar a utilização. Os casos típicos são ampliações, anexos fora dos limites das obras isentas, marquises, sótãos transformados em habitação e frações usadas para um fim diferente do licenciado.

A legalização só é possível se a obra cumprir, ou puder passar a cumprir com correções, as regras em vigor, sobretudo as do PDM; a Câmara pode dispensar normas técnicas que se tornaram impossíveis de cumprir se a obra respeitava as da sua data. O procedimento, os documentos e os prazos estão no guia sobre como funciona a legalização de obras.

Não convém adiar. Usar um edifício sem a comunicação exigida, ou para um uso diferente do título, é contraordenação punível com coima de 500 € a 100 000 € para pessoas singulares e de 1 500 € a 250 000 € para pessoas coletivas (artigo 98.º do RJUE), e a Câmara pode ordenar a cessação da utilização (artigo 109.º). A Apto Group analisa o processo municipal e indica a via adequada no serviço de legalização de obras. Se pretende mudar o uso, um pedido de informação prévia pode confirmar antes se o PDM o admite.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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