PDM do Porto: o plano em vigor em 2026 e como consultar o seu terreno

O Plano Diretor Municipal (PDM) é o plano que classifica e qualifica todo o solo do concelho; o guia geral do PDM explica como funciona. No Porto, o plano em vigor é a 2.ª revisão, aprovada pela Assembleia Municipal em sessão extraordinária de 31 de maio de 2021, com 21 votos a favor, 17 contra e 8 abstenções. Foi publicada pelo Aviso n.º 12773/2021, no Diário da República n.º 131, 2.ª série, de 8 de julho de 2021, e entrou em vigor no dia seguinte (artigo 161.º do regulamento). Substituiu o PDM de 2006, que a Câmara mantém num visualizador próprio para consulta histórica.

O plano é formado pelo regulamento, por uma planta de ordenamento com sete cartas e por uma planta de condicionantes com duas (artigo 2.º). Desde 2021 foi alterado três vezes, e a alteração por adaptação de 2025 republicou o regulamento na íntegra; é essa a versão atualizada que a Câmara disponibiliza na página do PDM. A tabela resume o percurso.

O Aviso n.º 25098/2026/2, de 12 de outubro de 2026, tornou público que a Câmara Municipal do Porto deliberou, na reunião pública de 29 de setembro de 2026, iniciar a 2.ª alteração do PDM «para permitir a viabilização do Centro Nacional de Protonterapia do IPO do Porto». Segundo os termos de referência, a área de intervenção é restrita ao necessário para esse projeto, junto ao atual edifício de radioterapia do IPO. O procedimento tem 9 meses para ser concluído e não foi sujeito a avaliação ambiental.

A participação preventiva decorre durante 15 dias úteis, de 13 de outubro a 2 de novembro de 2026, através de um formulário no Portal do Munícipe. Na Plataforma Colaborativa de Gestão Territorial (PCGT) da Direção-Geral do Território, o procedimento está na fase de acompanhamento, ainda sem proposta em discussão pública. Até ser aprovada e publicada, a alteração não muda nenhuma regra, e fora daquela área continua a aplicar-se o plano de 2021 com as alterações da tabela.

Quando uma alteração ou revisão chega à discussão pública, o artigo 145.º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) suspende os pedidos de informação prévia, as comunicações prévias e os licenciamentos nas áreas abrangidas pelas novas regras, até à entrada em vigor do plano; se este não entrar em vigor em 180 dias, a suspensão cessa. Como esta alteração se limita a um projeto, esse efeito fica circunscrito à sua área. Antes de submeter um pedido, confirme na página do PDM da Câmara se foi publicado algum procedimento novo.

O regulamento classifica a totalidade do concelho como solo urbano, incluindo as áreas da estrutura ecológica municipal (artigo 9.º). No Porto não se aplicam, por isso, as regras de solo rústico que encontra noutros PDM: a pergunta não é se o terreno é urbano, mas em que categoria está e que cartas o atingem. Um terreno classificado como área verde de proteção ou como frente atlântica e ribeirinha pode ter a construção interdita, mesmo sendo solo urbano.

O plano qualifica o solo de duas formas (artigo 11.º). Na qualificação operativa, distingue espaços consolidados, onde se preservam malhas e tipologias, e espaços em consolidação, que precisam de reestruturação profunda, como zonas industriais obsoletas ou grandes parcelas pouco edificadas. Na qualificação funcional, divide o solo em espaços centrais, espaços de atividades económicas, espaços verdes e frente atlântica e ribeirinha, espaços urbanos de baixa densidade e espaços de uso especial de equipamentos e de infraestruturas. As cartas leem-se em conjunto e prevalece o regime mais restritivo (artigo 10.º); uma parcela só muda de categoria por alteração ou revisão do PDM, por plano de urbanização ou de pormenor ou por alteração simplificada (artigo 162.º).

A Câmara disponibiliza o plano em três sítios. A página do PDM (pdm.cm-porto.pt), em Documentação, reúne o regulamento na versão atualizada de 2025, as cartas das plantas de ordenamento e de condicionantes em PDF e os relatórios que acompanham o plano. O portal Mapas do Porto (mapas.cm-porto.pt) tem uma página dedicada ao PDM 2021, com o mapa interativo e o visualizador GeoPDM. As servidões e restrições de utilidade pública em vigor estão numa carta de condicionantes dinâmica, separada da carta publicada em julho de 2021.

Os mapas são ferramentas de consulta: em caso de divergência, vale o plano publicado no Diário da República. Se usar o geoportal nacional do SNIT, da Direção-Geral do Território, confirme a data da versão que está a ver. Os passos:

• Localize o prédio no mapa interativo do PDM 2021 e confirme que está a ver o plano em vigor, e não o PDM de 2006, que continua disponível noutro visualizador.
• Leia a carta de qualificação do solo para saber a categoria e a subcategoria de espaço e se a parcela está em espaço consolidado ou em consolidação.
• Abra as cartas de património I e II. Mostram imóveis e conjuntos de valor patrimonial, núcleos históricos e áreas de valor ou de potencial valor arqueológico.
• Verifique a carta de riscos naturais na versão da 2.ª alteração por adaptação, de 2025, e a carta da estrutura ecológica municipal.
• Consulte as condicionantes em vigor na carta dinâmica de servidões e restrições de utilidade pública.
• Obtenha a planta de localização. O portal Mapas do Porto tem uma aplicação de emissão de plantas topográficas de localização, que a Câmara apresenta como gratuitas e emitidas na hora.
• Abra o regulamento no artigo da subcategoria e leia também os capítulos dos sistemas ambiental e patrimonial que se aplicam ao prédio.

Leia todas as cartas, não só a de qualificação do solo. A tabela indica o que procurar em cada uma, com os artigos do regulamento republicado em 2025.

O património pesa muito no Porto. Nos conjuntos e imóveis de valor patrimonial admitem-se obras de conservação e, quando a tipologia o permite, de reabilitação, alteração ou ampliação; a demolição só é permitida por razões de segurança, salubridade ou interesse público (artigo 90.º). Nas áreas de valor e de potencial valor arqueológico, se a obra implicar escavação ou remodelação do terreno, o município informa sobre a necessidade de trabalhos arqueológicos de avaliação prévia ou de acompanhamento (artigo 97.º).

No Porto, as regras dependem sobretudo da forma da rua. Nas áreas históricas e de frente urbana contínua, o regulamento não fixa um índice: a construção segue os alinhamentos, a cércea dominante e o alinhamento de tardoz da frente urbana, e os logradouros devem ficar permeáveis, admitindo-se um anexo até 10 m² desde que se mantenha um índice de permeabilidade de 0,3 (artigos 24.º a 28.º). Os índices numéricos aparecem nos blocos isolados, nas atividades económicas e na baixa densidade, e vários podem ser alterados numa unidade operativa de planeamento e gestão (UOPG). O guia quanto posso construir no meu terreno explica os conceitos.

O PDM tem também regras económicas. Cada parcela tem uma edificabilidade abstrata, que na Área Central é a maior entre 1,0 m² por m² de parcela e 1,7 m² por m² na faixa até 30 m de uma via infraestruturada; na Área Ocidental e Arco Exterior, 0,6 e 1,0; na Área Oriental, 0,2 e 0,35 (artigo 134.º). Se a operação ultrapassar esse valor, o promotor cede área ou paga uma compensação ao município; se ficar abaixo por razões urbanísticas alheias ao prédio, é o município que compensa (artigo 135.º). Na área de zonamento inclusivo, as operações com nova construção, ampliação ou alteração de uso a partir de 1 500 m² de área de edificação afetam uma parte a habitação acessível por pelo menos 25 anos (artigo 142.º).

O PDM de 2021 protege o que já tinha título. São preexistências as edificações e atividades que não precisavam de licença à data da entrada em vigor do plano e os direitos legalmente protegidos durante a sua vigência, como licenças, comunicações prévias eficazes, informações prévias favoráveis e aprovações de projeto de arquitetura (artigo 5.º). Se não cumprirem o novo plano, admitem-se obras que reduzam a desconformidade ou que, sem a agravar, melhorem a inserção urbanística ou a qualidade arquitetónica, mas não alterações de uso que a categoria não admita. Um PIP favorável ainda válido conta como preexistência; confirme a validade do PIP.

Para construções sem título, o artigo 6.º cria um regime especial de legalização para o que comprovadamente existia em 1979; as dúvidas resolvem-se com o levantamento aerofotogramétrico da cidade feito pela Câmara nesse ano. A posição só é favorável se o uso for compatível com a categoria de espaço, se a desconformidade não causar prejuízos inaceitáveis de inserção e se forem cumpridas as servidões. O procedimento está no guia sobre como funciona a legalização de obras.

As taxas constam da Tabela de Taxas do Código Regulamentar do Município do Porto (Anexo G-1), na versão disponível a 1 de novembro de 2026. Os extratos do PDM e as plantas topográficas de localização pedidos à Câmara têm taxas baixas, e o portal Mapas do Porto permite emitir plantas de localização online sem custo. Confirme os valores na tabela em vigor antes de pagar.

Ler o PDM dá uma leitura; a decisão sobre um pedido de informação prévia (PIP) dá uma resposta que vincula a Câmara. Com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, o PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos, e o PIP de âmbito alargado aprecia a operação com mais detalhe. A Câmara tem até 20 dias para o saneamento e decide em 15 dias (simples) ou 30 dias (alargado; 45 no loteamento); sem decisão no prazo, há deferimento tácito, e a resposta favorável vale 2 anos. O guia do PIP explica o regime, e o guia do PIP no Porto detalha os documentos, a submissão no Portal do Munícipe e os custos.

No Porto, compensa pedir um PIP quando:

• A edificabilidade depende da cércea dominante, da moda da cércea ou do alinhamento de tardoz da frente urbana, e precisa de saber que altura e profundidade a Câmara aceita.
• O prédio está numa área histórica, num núcleo histórico ou num imóvel ou conjunto de valor patrimonial, onde a demolição e a ampliação têm limites próprios.
• A carta de riscos naturais assinala risco de inundação ou instabilidade de vertentes, ou o prédio está na orla costeira.
• A operação ultrapassa a edificabilidade abstrata da parcela, ou fica na área de zonamento inclusivo, e quer conhecer as compensações ou a quota de habitação acessível antes de investir.
• Há uma construção antiga sem título e precisa de saber se cabe no regime de legalização do artigo 6.º.
• Vai comprar e quer condicionar o contrato-promessa à resposta: veja PIP antes de comprar terreno. A Apto Group prepara e acompanha o PIP no Porto.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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