RGEU em 2026: áreas mínimas por tipologia, pé-direito mínimo e as regras que decidem uma legalização

O RGEU é o regulamento técnico de 1951 que define as condições de segurança, salubridade e estética das edificações. Para quem tem ou quer criar uma habitação, a parte decisiva é o capítulo sobre as disposições interiores das edificações (artigos 65.º a 82.º): pé-direito, número e área dos compartimentos, área bruta mínima de cada fogo, janelas, ventilação, caves e sótãos. Foi alterado muitas vezes; a última alteração, a 17.ª, foi feita pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.

O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) mandou revogar o RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026, enquanto as ordens profissionais preparavam regras técnicas no âmbito do Código da Construção (artigo 25.º). O Decreto-Lei n.º 108/2026 reescreveu esse artigo: o RGEU só fica revogado quando entrar em vigor o diploma que definir as normas técnicas aplicáveis à edificação, preparado com a colaboração das ordens profissionais. Esta alteração entrou em vigor a 1 de junho de 2026, o primeiro dia útil depois da publicação (artigo 13.º, n.º 2), pelo que a revogação nunca chegou a produzir efeitos.

Esse diploma ainda não existe. O Despacho n.º 12528/2026, publicado a 15 de outubro de 2026, criou uma equipa de trabalho para elaborar uma proposta de Código da Construção, com representantes da Secretaria de Estado da Habitação, do IMPIC, do LNEC e da Construção Pública, sem fixar prazo. Muitos sites continuam a dizer que o RGEU foi revogado em junho de 2026; não foi. Um projeto, uma legalização ou uma mudança de uso apresentados hoje têm de cumprir o RGEU.

Leia o texto consolidado no Diário da República, mas com um cuidado: nos artigos 66.º e 67.º o quadro das áreas aparece como «ver documento original», e as áreas em vigor são as do Decreto-Lei n.º 650/75, de 18 de novembro, que deu nova redação aos artigos sobre pé-direito, áreas, dimensões e janelas. O Decreto-Lei n.º 95/2019 repôs esse diploma em vigor desde a data em que tinha sido revogado (artigo 19.º).

A tabela resume as alterações que contam para quem tem uma casa, quer legalizar obras ou mudar o uso de um espaço.

O artigo 66.º fixa o número e a área mínima dos compartimentos de cada habitação, e o artigo 67.º a área bruta mínima do fogo. A tipologia T indica o número de quartos de dormir (artigo 66.º, n.º 5). Vestíbulos, instalações sanitárias e arrumos não contam como compartimentos. O suplemento de área obrigatório não pode ser um espaço autónomo e fechado: distribui-se pela cozinha e pela sala e inclui uma parte para tratamento de roupa, com pelo menos 2 m² quando for um espaço delimitado (artigo 66.º, n.os 2 a 4).

Acima do T6, o quarto de casal mantém 10,5 m², os restantes quartos duplos 9 m² e os simples 6,5 m², a sala 16 m², a cozinha 6 m², o suplemento passa a (x + 4) m², em que x é o número de quartos, e a área bruta a 1,6 vezes a área habitável. Desde 2024, uma kitchenette ou cozinha aberta pode fundir-se com a sala, desde que a área total dos compartimentos fundidos não seja inferior à soma das áreas mínimas da tipologia (artigo 66.º, n.os 6 e 7).

Além da área, cada compartimento tem de ter uma forma utilizável (artigo 69.º), as instalações sanitárias têm mínimos próprios (artigo 68.º) e convém saber que área se está a medir (artigo 67.º, n.º 2):

• Compartimentos com menos de 9,5 m²: a dimensão mínima é de 2,10 m. Entre 9,5 e 12 m² tem de caber um círculo de 2,40 m de diâmetro; entre 12 e 15 m², um círculo de 2,70 m. A partir de 15 m², o comprimento não pode exceder o dobro da largura, salvo se houver janelas nas duas paredes opostas mais afastadas.
• Cozinha: dimensão mínima de 1,70 m e pelo menos 1,10 m livres entre bancadas em paredes opostas (artigo 69.º, n.º 3).
• Instalações sanitárias: 3,5 m² nos T0, T1 e T2; 4,5 m² nos T3 e T4, divididos em dois espaços com acesso independente; 6 m² nos T5 ou em casas com mais de seis compartimentos, também em dois espaços. O equipamento mínimo é banheira ou duche, sanita e lavatório; o bidé deixou de ser obrigatório em 2024.
• Área bruta: a superfície total do fogo medida pelo exterior das paredes exteriores e pelo eixo das paredes que o separam de outros fogos, incluindo varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte das circulações comuns.
• Área útil e área habitável: a útil soma todos os compartimentos medidos pelo interior, incluindo vestíbulos, corredores, instalações sanitárias e arrumos; a habitável soma só os compartimentos de habitação, sem esses espaços.

Numa habitação, a altura mínima piso a piso é de 2,70 m e o pé-direito livre mínimo, a altura entre o pavimento e o teto acabados, é de 2,40 m (artigo 65.º, n.º 1). O artigo admite valores menores apenas em certos espaços e situações:

• 2,20 m em vestíbulos, corredores, instalações sanitárias, despensas e arrecadações (artigo 65.º, n.º 2).
• 3 m nos pisos destinados a estabelecimentos comerciais (artigo 65.º, n.º 3).
• Tetos inclinados, com vigas ou abobadados: o mínimo tem de existir em pelo menos 80 % da superfície do teto; no resto, o pé-direito de uma habitação pode descer até 2,20 m (artigo 65.º, n.º 4).
• Sótãos, águas-furtadas e mansardas: só servem para habitação se cumprirem as condições dos andares de habitação. O pé-direito regulamentar pode existir só em metade da área do compartimento, mas, em qualquer ponto a mais de 30 cm do seu perímetro, não pode ser inferior a 2 m, e o isolamento térmico tem de ser assegurado (artigo 79.º).
• Caves: só podem ser habitação em casos excecionais, com uma parede exterior completamente desafogada a partir de 0,15 m abaixo do pavimento e os compartimentos habitáveis contíguos a essa fachada (artigo 77.º). Uma cave de arrumos precisa de 2,20 m de pé-direito e não pode comunicar diretamente com a parte do prédio destinada a habitação (artigo 78.º).

Um compartimento sem janela adequada não conta como quarto ou sala para o RGEU. Na legalização de marquises e de anexos, são estas as regras que mais vezes decidem:

• Janelas (artigo 71.º, n.º 1): cada quarto, sala ou cozinha é iluminado e ventilado por vãos em comunicação direta com o exterior, com área total de pelo menos um décimo da área do compartimento e nunca inferior a 1,08 m², medidos no tosco. As frestas em paredes confinantes com terrenos ou prédios vizinhos não contam.
• Varandas envidraçadas (artigo 71.º, n.º 2): quando o clima e o ruído o justificam, contam como espaço exterior se tiverem no máximo 1,80 m de largura, se os vãos dos compartimentos que dão para elas tiverem pelo menos um quinto da área do compartimento e 3 m², se o envidraçado tiver pelo menos um terço da área da varanda e 4,3 m² e se metade do envidraçado abrir para ventilar.
• Ventilação transversal (artigo 72.º): cada habitação deve ser ventilada de lado a lado, em regra por janelas em duas fachadas opostas.
• Distância à frente da janela (artigo 73.º): o muro ou a fachada em frente tem de estar a uma distância de pelo menos metade da sua altura acima do pavimento do compartimento, com um mínimo de 3 m, e não pode haver obstáculos a menos de 2 m de cada lado do eixo da janela.
• Distância entre fachadas (artigo 60.º): entre fachadas com janelas de compartimentos de habitação, o mínimo é de 10 m; em ruas já ladeadas por edifícios, a Câmara pode aceitar menos, mas não menos do que o definido pelas construções existentes.

Transformar um anexo, uma garagem ou um sótão em habitação é uma mudança de uso e, quase sempre, uma obra. Sem obras, ou só com obras isentas, faz-se por comunicação prévia com prazo, com um termo de responsabilidade que declara o edifício idóneo para o uso (artigos 4.º, n.º 5, 62.º-B e 63.º do RJUE); com obras sujeitas a controlo, por licença ou comunicação prévia. Em qualquer das vias, o técnico só pode assinar se o espaço cumprir o RGEU, e o processo explica-se no guia sobre licença de utilização.

Antes do RGEU está o PDM: o plano tem de admitir o uso habitacional e, se o anexo for uma casa independente, mais um fogo no terreno. Passado esse filtro, estes são os testes práticos:

• Anexo como casa independente: tem de ter pelo menos a área bruta de um T0 (35 m²), com sala de 10 m², cozinha de 6 m², suplemento de 6 m² e instalação sanitária de 3,5 m².
• Anexo ou garagem como quarto da casa principal: o quarto tem de ter a área da tipologia resultante, por exemplo 10,5 m² para o quarto de casal, e a forma do artigo 69.º.
• Pé-direito: abaixo de 2,40 m, o espaço não serve para quarto ou sala, mas pode servir de arrumo ou instalação sanitária com 2,20 m.
• Janela: o compartimento precisa de vãos para o exterior com um décimo da sua área e pelo menos 1,08 m², e a janela tem de respeitar a distância do artigo 73.º.
• Sótão: aplica-se a regra do artigo 79.º, com o pé-direito regulamentar em metade da área e nunca menos de 2 m a mais de 30 cm das paredes.
• Cave ou garagem enterrada: só é habitável nos casos excecionais do artigo 77.º.

Uma obra feita sem licença só pode ser legalizada se puder ficar conforme às normas em vigor (artigo 102.º-A, n.º 1, do RJUE). O n.º 5 permite dispensar normas técnicas cujo cumprimento se tornou impossível ou não seja razoável exigir, desde que a obra cumprisse as condições técnicas vigentes na data em que foi feita, e cabe ao requerente provar essa data. Como o pé-direito de 2,40 m e as áreas mínimas se aplicam desde 1975, um anexo construído depois com 2,20 m não beneficia da dispensa nesse ponto. A Câmara tem de informar em 15 dias, a pedido, os termos em que a legalização se deve fazer (n.º 6); o procedimento está no guia sobre legalização de obras.

Para o que foi construído legalmente, vale a garantia do existente: os edifícios feitos ao abrigo do direito anterior não são afetados por normas posteriores, e as obras de alteração ou reconstrução não podem ser recusadas com base nessas normas se não criarem nem agravarem desconformidades ou se melhorarem a segurança e a salubridade (artigo 60.º do RJUE). Para casas anteriores ao RGEU, veja o guia sobre legalizar casa antiga e anexos.

Há ainda um regime próprio para a reabilitação de edifícios de habitação com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977 (Decreto-Lei n.º 95/2019). A Portaria n.º 304/2019 fixa requisitos alternativos aos do RGEU, que se aplica a título subsidiário; nas ampliações, a parte ampliada segue o RGEU. A tabela compara os valores principais.

Estes erros fazem cair muitos pedidos de legalização e de mudança de uso:

Medir, comparar com o RGEU e escolher a via certa é trabalho para um arquiteto com acesso ao processo municipal. A Apto Group analisa o espaço e o processo e indica se a legalização ou a mudança de uso é viável, nos serviços de legalização de obras e de alteração de uso.

• Dar o RGEU por revogado e projetar com valores mais baixos.
• Usar as áreas da caderneta predial, que seguem critérios fiscais, para verificar as áreas do RGEU.
• Medir o pé-direito antes do pavimento, do isolamento e do teto falso: o que conta é o pé-direito livre, com tudo acabado.
• Contar uma marquise como espaço exterior sem cumprir as condições do artigo 71.º, n.º 2.
• Esperar que a dispensa do artigo 102.º-A resolva uma obra que já não cumpria as regras da sua época.
• Cumprir o RGEU sem confirmar primeiro se o PDM admite o uso e o número de fogos pretendidos.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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