RJUE em 2026: o que é e o que mudou com o Decreto-Lei n.º 108/2026

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, e regula o controlo municipal das operações urbanísticas: loteamentos, obras de urbanização, trabalhos de remodelação de terrenos, obras de edificação (construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação e demolição) e a utilização dos edifícios e frações (artigo 2.º). Diz que procedimento cada operação exige, que elementos se entregam, quanto tempo a câmara tem para decidir, que título resulta e que sanções se aplicam.

O RJUE não diz quanto pode construir num terreno. Isso resulta do Plano Diretor Municipal (PDM), dos outros planos e das restrições de utilidade pública, como a RAN e a REN, que têm de ser cumpridos mesmo nas obras isentas (artigo 6.º, n.º 8). Os municípios aprovam regulamentos de urbanização, de edificação e de taxas, mas não podem criar regras de procedimento nem exigir documentos além dos previstos na lei e na portaria (artigo 3.º, n.º 3). Para a pergunta sobre o seu terreno, veja o que é o PDM e como o consultar e como saber se posso construir no meu terreno.

O texto em vigor é o que resulta do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que reviu o RJUE e o republicou na íntegra. A entrada em vigor estava prevista para o primeiro dia útil do terceiro mês após a publicação, mas o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, fixou-a em 1 de outubro de 2026 para dar tempo aos municípios de adaptar as suas plataformas. A versão consolidada está no Diário da República, e o texto republicado está no anexo do próprio decreto-lei; os dois links estão nas fontes.

O artigo 4.º prevê agora três formas de controlo: a licença, a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo, que passou a ser nomeada expressamente. Há ainda as operações isentas (artigos 6.º, 6.º-A e 7.º) e o pedido de informação prévia (PIP), que não autoriza a obra por si, salvo o PIP completo que a isenta. Não é o interessado que escolhe: quem está sujeito a comunicação prévia não pode optar pela licença (artigo 4.º, n.º 6).

A tabela resume quando se aplica cada via. Os limites das obras isentas e de escassa relevância urbanística estão no guia sobre obras isentas de licença, e a escolha entre PIP e licença em PIP, licença ou comunicação prévia.

Vários conceitos do artigo 2.º foram reescritos, e são eles que decidem o procedimento. Reconstrução é a obra que, depois de uma demolição total ou parcial, repõe o edifício de acordo com o seu último antecedente válido, reconstituindo as fachadas (dimensões, relação entre vãos, corpos balançados e recuados) e a cobertura, com as correções estritamente necessárias à segurança e à salubridade (alínea c)). Ampliação é qualquer obra que aumente a área de implantação, a área total de construção, a altura da fachada ou a altura ou o volume do edifício (alínea e)).

O preâmbulo do decreto-lei tira a consequência: uma reconstrução que aumente a área ou o volume é uma ampliação e segue o procedimento que lhe corresponder. A reconstrução em sentido estrito continua isenta de licença e de comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, alínea e)), mas tem de cumprir o PDM e as condicionantes. O último antecedente válido é a última operação urbanística válida e eficaz ou a que, quando foi feita, não precisava de título (alínea r)), o que abrange as casas anteriores à aplicação do RGEU no local, como explica o guia sobre legalizar casa antiga e anexos.

A edificação passou também a abranger qualquer construção que se incorpore no território com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo (alínea a)), e foi revogado o artigo próprio sobre construção modular. Uma casa modular permanente segue, por isso, as regras gerais da edificação.

A revisão abandonou os prazos globais do Simplex Urbanístico, que dependiam da área bruta de construção, e voltou aos prazos por fase, cada um com deferimento tácito. Os pedidos de licença e de PIP passam primeiro pelo saneamento: em 20 dias, o presidente da câmara pode pedir o aperfeiçoamento, rejeitar o pedido, extingui-lo se a operação estiver sujeita a outro procedimento ou notificar a prorrogação do prazo de decisão; se nada fizer, o pedido considera-se bem instruído e o prazo de decisão já não pode ser alargado (artigo 11.º). A comunicação prévia não tem saneamento.

Os pareceres de entidades externas que dependem da localização são pedidos pela câmara, através da CCDR, logo que o pedido esteja bem instruído; os outros, ligados à atividade ou ao edifício, têm de ser pedidos antes pelo interessado e juntos ao requerimento (artigos 13.º-A e 13.º-B). Depois da audiência prévia, só é admitida uma entrega de alterações ao projeto, destinada a corrigir as desconformidades detetadas (artigo 24.º-A). Na prática, estes prazos correm em dias úteis, como explica o guia do prazo do PIP na câmara.

O PIP mantém as duas modalidades. O simples (artigo 14.º, n.º 1) responde sobre a viabilidade e as condicionantes e vincula a câmara na licença ou no controlo da comunicação prévia seguintes. O completo (n.º 2) aprecia também volumetria e implantação, projeto de arquitetura, programa de utilização, infraestruturas, encargos e cedências, que agora incluem expressamente áreas para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível (alínea f)).

A isenção ficou mais precisa. Só o PIP completo que aprecie todas as matérias das alíneas a) a f) aplicáveis isenta a operação de licença e de comunicação prévia, nos exatos termos apreciados e sem novas consultas externas (artigos 6.º, n.º 1, alínea h), e 17.º, n.º 2). Deixou de bastar a localização em plano de pormenor ou loteamento, e a isenção nunca abrange a utilização nem a mudança de uso. Antes de começar a obra isenta, é preciso pagar as taxas, fazer as cedências e entregar os projetos de especialidades e os termos de responsabilidade com a informação de início dos trabalhos (artigo 80.º-A, n.º 4).

A câmara decide o PIP simples em 15 dias e o completo em 30 (45 em loteamentos), contados do fim do saneamento ou do último parecer, sob pena de deferimento tácito (artigo 16.º). A resposta favorável vale 2 anos desde a notificação ou o deferimento tácito, mais 1 ano se a câmara declarar que os pressupostos se mantêm (artigo 17.º, n.os 5 a 7). O preâmbulo reforça a natureza informativa do PIP e afasta alterações ao projeto depois da audiência prévia; em contrapartida, uma resposta desfavorável tem de indicar em que termos a operação pode ser revista (artigo 16.º, n.º 5). Os efeitos estão explicados em o que é um PIP e em validade do PIP.

A comunicação prévia deixou de ter qualquer apreciação antes da obra. É uma declaração que, se estiver corretamente instruída com todos os elementos, permite executar a obra depois de pagar as taxas e de informar a câmara do início dos trabalhos com pelo menos 5 dias de antecedência, sem qualquer ato permissivo (artigos 34.º, n.º 2, e 80.º-A). As taxas podem ser autoliquidadas, com um prazo de pagamento nunca inferior a 60 dias desde a submissão (artigo 34.º, n.º 3). Os pareceres exigidos pela localização entregam-se com a comunicação ou, se a entidade não respondeu a tempo, a prova do pedido com uma declaração nesse sentido (artigo 13.º-A, n.º 15).

Em contrapartida, o âmbito ficou mais exigente. Só segue comunicação prévia a obra em área de plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que defina alinhamentos, polígono de implantação, altura, número de pisos e de fogos, área de construção e usos (artigo 4.º, n.º 4, alínea d)), ou a obra em zona urbana consolidada que cumpra os planos, não exceda a altura mais frequente das fachadas da rua e não implique cedências (alínea e)).

A câmara controla depois. Pode notificar uma única vez para juntar, em 10 dias, um elemento em falta; se a obra não cumprir as normas ou não tiver os pareceres obrigatórios, declara a comunicação inepta, impede a execução e promove a reposição da legalidade (artigo 35.º, n.os 8 e 9). Esse controlo caduca um ano depois do pagamento das taxas, ou no início da utilização se for posterior, mas a fiscalização pode acontecer a todo o tempo (n.os 10 e 11). Foram eliminadas as coimas agravadas que o regime anterior previa para infrações em operações sujeitas a comunicação prévia (revogação do artigo 98.º, n.º 8).

A câmara deixou de emitir licenças ou autorizações de utilização, e as referências legais a esses documentos leem-se como comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo (artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 108/2026). Depois de obra com licença, comunicação prévia ou PIP completo que a isentou, a utilização faz-se por comunicação prévia, com termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização, e o edifício pode ser usado logo após a entrega (artigo 62.º-A). Sem obras, ou só com obras isentas, aplica-se a comunicação prévia com prazo: o uso é possível 10 dias depois, salvo rejeição ou vistoria (artigos 62.º-B a 65.º). As licenças emitidas antes continuam válidas; o passo a passo está no guia da licença de utilização.

O título urbanístico também mudou de forma. Os alvarás tinham desaparecido em 2024, e as referências legais a eles leem-se agora como referências ao título da operação (artigo 9.º, n.º 3). A licença é titulada pelo último requerimento com a síntese da operação, pelo comprovativo das taxas e pela notificação do deferimento ou, se tácito, pelo comprovativo de submissão; a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo, pelo modelo preenchido, pelo comprovativo de submissão e pelo das taxas (artigo 4.º-A, n.os 2 e 4). Os modelos e os elementos instrutórios constam da Portaria n.º 320/2026/1. Com licença ou comunicação eficaz, o aviso no local tem de ser atualizado com o prazo de execução nos 10 dias seguintes ao pagamento das taxas (artigo 4.º-A, n.º 7).

Na venda de terrenos para construção, de edifícios ou de frações, a escritura ou o documento que titula o negócio tem de mencionar que foi exibido o título urbanístico, ou que o vendedor declara tê-lo, ou que declara não o ter; sem essa menção, o negócio é anulável (artigo 4.º-A, n.º 14). O título de utilização transmite-se automaticamente com o imóvel (n.º 13), e a publicidade à venda de lotes, e de edifícios ou frações neles construídos, tem de indicar o número, a data e o prazo de validade do título do loteamento (artigo 52.º).

As alterações ao projeto durante a obra comunicam-se antes da comunicação de utilização (artigo 83.º, n.º 1); as que só aparecem depois de a obra estar feita tratam-se como legalização, que cada município tem de regulamentar (preâmbulo e artigos 3.º, n.º 2, alínea m), e 102.º-A, n.º 7). A legalização continua a exigir que a obra possa cumprir as regras em vigor, com dispensa das normas técnicas que se tornaram impossíveis de cumprir se a obra respeitava as da sua data (artigo 102.º-A, n.º 5). O procedimento está em como funciona a legalização de obras.

Voltou a existir uma coima específica para quem faz operações sujeitas a licença, comunicação prévia ou PIP completo sem título (artigo 98.º, n.º 1, alínea r)), que o Simplex Urbanístico tinha eliminado para as obras sujeitas a licença. A tentativa e a negligência são puníveis, e a câmara pode ainda embargar, ordenar correções ou a demolição e mandar cessar a utilização (artigos 102.º, 102.º-B e 109.º). Do lado da câmara, a declaração de nulidade de uma licença ou de um PIP tem de ser feita em três anos desde a emissão, salvo em monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção, e o prazo alarga-se se os factos constituírem crime (artigo 69.º, n.os 4 e 5).

O artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 108/2026 resolve a transição. As novas regras aplicam-se aos procedimentos iniciados a partir de 1 de outubro de 2026 e aos que, iniciados antes, ainda estavam na fase de saneamento e apreciação liminar nessa data; nestes, o interessado pode praticar os atos indispensáveis para adaptar o pedido. Os que já tinham passado essa fase seguem, por exclusão, as regras anteriores. Os prazos de caducidade e de declaração de nulidade novos aplicam-se também a licenças, PIPs e comunicações já existentes, contados a partir de 1 de outubro de 2026, salvo se pela lei antiga o prazo terminar mais cedo (n.os 3 e 4).

O que o Simplex Urbanístico mudou em 2024, e o que esta revisão manteve ou reverteu, está no guia sobre o Simplex Urbanístico. Se tem um processo na câmara e não sabe que regime se aplica, ou quer confirmar o procedimento antes de encomendar o projeto, o serviço de PIP começa por essa análise. Na prática, os casos mais comuns resolvem-se assim:

• Pedido de licença ou de PIP entregue a partir de 1 de outubro de 2026: novas regras e novos prazos.
• Pedido entregue antes e ainda em saneamento a 1 de outubro: novas regras, com possibilidade de adaptar o pedido.
• Pedido entregue antes e já fora do saneamento: segue o regime anterior; confirme com a câmara o prazo de decisão aplicável.
• PIP favorável emitido antes: em regra, vale 2 anos desde a decisão, como explica o guia da validade do PIP.
• Venda a partir de 1 de outubro de 2026: a escritura tem de mencionar o título urbanístico, mesmo que o imóvel ou as obras sejam antigos.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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