Ficha técnica da habitação: o que é, quem a emite e se ainda é precisa para vender, comprar ou pedir crédito

A ficha técnica da habitação é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano destinado a habitação, que o promotor imobiliário está obrigado a elaborar (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março). Descreve a casa tal como ficou no fim das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração, de acordo com as telas finais aprovadas. O modelo foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004.

O diploma quis proteger quem compra casa. Por isso, a ficha junta numa só peça informação que, de outra forma, estaria dispersa pelo processo de obras (artigo 7.º):

• Quem fez a obra: construtor, autores dos projetos de arquitetura e de estruturas, técnico responsável pela obra e promotor imobiliário.
• O prédio: localização, artigo matricial, número e data da licença de utilização, pisos e fogos, soluções construtivas, sistemas de segurança e de gestão e planta do piso de entrada.
• A habitação: áreas brutas e úteis do fogo e de cada compartimento, materiais, caixilharia, instalações de água, esgotos, gás, eletricidade, climatização e telecomunicações, equipamentos de cozinha e casas de banho, e plantas simplificadas da casa e das redes.
• Uso e manutenção: garantia da habitação e forma de a acionar, regras do condomínio e regras de manutenção dos equipamentos.

A ficha não é emitida pela câmara. Quem a elabora é o promotor imobiliário, isto é, quem decide, programa, dirige e financia a construção ou reconstrução de um prédio de habitação, para si ou para venda (artigo 3.º); na falta de promotor, a obrigação passa para o profissional que vende o prédio. O técnico responsável pela obra e o promotor assinam na ficha uma declaração de que a informação corresponde à casa (artigo 4.º, n.º 3) e respondem solidariamente se não corresponder (artigo 16.º).

O promotor tem de guardar as fichas que emitiu durante pelo menos 10 anos e depositar um exemplar de cada prédio ou fração na câmara municipal onde correu o processo de licenciamento, antes da escritura e contra o pagamento de uma taxa municipal (artigo 5.º). O proprietário deve conservá-la em bom estado (artigo 10.º, n.º 1). Enquanto a obra não está concluída, a venda em planta faz-se com uma versão provisória, baseada nos projetos e atestada pelos seus autores (artigo 4.º, n.os 4 e 5).

A ficha só existe nos prédios abrangidos pelo diploma, que entrou em vigor a 30 de março de 2004. O artigo 2.º, n.º 2, deixa de fora dois grupos de prédios, e a definição de promotor abrange também quem constrói a casa para si. A tabela resume os casos.

Se a sua casa está fora do regime, não procure uma ficha que nunca existiu: o documento que importa é o título de utilização, explicado no guia sobre a licença de utilização, ou, numa casa anterior ao RGEU, a prova da data da construção. Numa casa abrangida, a falta de depósito da ficha na câmara é uma contraordenação do promotor (artigo 13.º); não torna, por si, a casa ilegal.

Até ao fim de 2023, a ficha técnica era um documento de escritura. O artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004 impedia a escritura de compra de uma habitação sem confirmar que a ficha existia e era entregue ao comprador, e impedia a compra com crédito sem que o banco assegurasse essa entrega. O Simplex Urbanístico revogou esse artigo, com efeitos a 1 de janeiro de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024, artigos 24.º, alínea d), e 26.º, alínea f)).

A revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, data fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, mudou o que a escritura tem de dizer sobre o título urbanístico, mas não voltou a exigir a ficha técnica: não altera o Decreto-Lei n.º 68/2004. A tabela resume os três períodos.

Na maior parte dos negócios, a ficha deixou de ser uma condição legal, mas continua a ser útil. Em resumo:

• Vender: a escritura não depende da ficha. Se a tem, entregue-a ao comprador com os restantes documentos; é a forma mais simples de mostrar áreas, materiais e instalações.
• Comprar: peça-a numa casa posterior a 2004. Se o vendedor não a tem, a segunda via pode ser pedida à câmara antes do contrato-promessa.
• Crédito à habitação: a lei deixou de obrigar o banco a assegurar a entrega da ficha. O banco e o avaliador podem, ainda assim, pedir documentos da casa; confirme a lista com o seu banco.
• Arrendar: numa casa abrangida, o senhorio deve dar ao inquilino acesso à ficha antes do contrato (artigo 17.º); o Simplex não revogou esta regra.
• Construir: o promotor continua obrigado a elaborar a ficha, a depositá-la na câmara antes da escritura e a disponibilizar uma cópia nos locais de venda (artigos 4.º, 5.º e 11.º).

Se perdeu a ficha, ou comprou uma casa sem ela, pode pedir uma segunda via ao promotor ou à câmara municipal onde foi depositada; a emissão pela câmara paga uma taxa fixada pela assembleia municipal (artigo 10.º, n.os 2 e 3). Os passos habituais são estes:

• Identifique a câmara: é a do concelho onde correu o processo de licenciamento da casa.
• Reúna os dados do imóvel: morada, artigo matricial, descrição predial e, se souber, o número do processo de obras ou da licença de utilização.
• Faça o pedido: no balcão online ou no atendimento da câmara, com documento que prove que é proprietário ou representante. Em Estarreja, por exemplo, o pedido pode ser feito online, presencialmente ou por correio, e a câmara indica uma decisão em 10 dias.
• Se a câmara não tiver o exemplar: contacte o promotor, que tinha de guardar a ficha durante pelo menos 10 anos. Se nenhum a tiver, use as plantas aprovadas e o título de utilização do processo de obras para provar o que está licenciado.

A ficha técnica descreve a casa; não autoriza nada. O título que prova que a casa pode ser usada para habitação é a licença ou autorização de utilização ou, desde 1 de outubro de 2026, a comunicação de utilização com os comprovativos (artigo 4.º-A do RJUE). A caderneta predial é um documento fiscal, a certidão do registo predial prova a propriedade e os encargos, e o certificado energético tem um regime próprio.

Por isso, uma casa com ficha técnica pode ter obras posteriores sem título, e uma casa sem ficha pode estar totalmente em ordem. Se a planta da ficha não coincide com a casa atual, houve alterações depois da obra, que podem ser obras isentas de licença ou exigir uma legalização de obras.

Se a casa tem alterações em relação ao aprovado, ou se não encontra nem a ficha nem o título de utilização, o problema já não é a ficha: é o título urbanístico. A Apto Group consulta o processo municipal e indica a via adequada no serviço de legalização de obras; o que mudou em 2024 está no guia sobre o Simplex Urbanístico.

Antes disso, evite os erros mais frequentes com a ficha técnica:

• Adiar a escritura à procura de uma ficha que, desde 2024, já não é exigida.
• Procurar ficha técnica numa casa que estava fora do regime, por já ter licença em 2004 ou ser anterior ao RGEU.
• Tratar a ficha como prova de legalidade, sem confirmar no processo de obras se houve alterações posteriores.
• Esquecer que, numa casa nova, o promotor continua obrigado a elaborá-la e a depositá-la na câmara.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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