PDM de Penafiel: o plano em vigor em 2026, a 2.ª revisão e como consultar o seu terreno

O Plano Diretor Municipal (PDM) é o plano que classifica e qualifica todo o solo do concelho; o guia geral do PDM explica como funciona. Em Penafiel, o plano em vigor resulta da revisão aprovada pela Assembleia Municipal a 9 de fevereiro de 2007, depois de uma discussão pública entre 12 de setembro e 13 de novembro de 2006, e ratificada pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 163/2007, publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 197, de 12 de outubro de 2007. Produz efeitos desde o dia seguinte ao da publicação (artigo 67.º do regulamento) e revogou o primeiro PDM, de 1994.

O plano é composto pelo regulamento, pela planta de ordenamento à escala 1:10 000, em três cartas (A, B e C), e pela planta de condicionantes, também à escala 1:10 000, com plantas anexas das áreas percorridas por incêndios, da perigosidade de incêndio alta e muito alta e do zonamento acústico (artigo 4.º). Desde 2025, a planta de ordenamento inclui ainda uma planta anexa das áreas de risco potencial significativo de inundações. O regulamento completo, na redação de 2021, foi republicado em anexo ao Aviso n.º 16534/2021; para as mudanças posteriores, leia também os avisos da tabela.

A Câmara deliberou rever o PDM a 18 de março de 2019, e o Aviso n.º 6061/2019, publicado a 3 de abril de 2019, abriu o procedimento com um prazo de 14 meses e um período de participação preventiva. O prazo foi prorrogado por igual período pelo Aviso n.º 7810/2020. A 7 de março de 2022, a Câmara deliberou reiniciar a revisão, com um novo prazo de 10 meses e 15 dias de participação (Aviso n.º 5352-A/2022, de 11 de março de 2022), aproveitando os atos e pareceres já obtidos. O aviso aponta como causas do atraso os pareceres em falta de entidades da comissão consultiva e a mudança dos critérios de delimitação da REN.

Desde então, não encontrámos no Diário da República nenhum outro ato da revisão. A plataforma colaborativa de gestão territorial da DGT mantém o procedimento na fase de acompanhamento, sem discussão pública registada, e a página da Câmara sobre a revisão, atualizada a 7 de outubro de 2026, indica para a discussão pública apenas «a disponibilizar oportunamente». As medidas preventivas de 2024 e de 2026 caducam com a entrada em vigor da 2.ª revisão, sinal de que a Câmara conta com ela, mas a 1 de novembro de 2026 não há proposta pública nem data. Até lá, aplica-se o plano de 2007 com as alterações publicadas.

Quando a proposta for a discussão pública, os pedidos de informação prévia, as comunicações prévias e os licenciamentos nas áreas abrangidas por regras novas ficam suspensos desde o início da discussão até à entrada em vigor do plano, por um máximo de 180 dias (artigo 145.º do RJIGT). A revisão terá ainda de adotar a classificação da lei de bases de 2014, que só admite solo urbano e solo rústico, pelo que as áreas de urbanização programada do plano de 2007 terão de ser reclassificadas.

Desde 2024 foram publicadas três suspensões parciais do PDM com medidas preventivas, cada uma para um projeto público concreto. Na Rua das Piscinas Municipais, em Termas de São Vicente, cerca de 7 786 m² ficaram reservados em outubro de 2024 a uma unidade de saúde familiar, por 2 anos prorrogáveis por mais um; não encontrámos publicada a prorrogação, por isso confirme na Câmara se ainda vigora. Em Eja, o Governo suspendeu em março de 2026, por dois anos, normas do PDM e do plano da albufeira de Crestuma-Lever para a ETAR de Entre-os-Rios. Na Avenida Dr. António da Rocha Melo, em Penafiel, cerca de 6 900 m² estão reservados desde abril de 2026 à nova base operacional da VALPI, ligada ao serviço público de transporte rodoviário do Tâmega e Sousa. Nessas áreas, em regra, só são admitidas as operações destinadas ao projeto e as já validamente aprovadas; se o seu prédio estiver perto de uma delas, veja a planta de delimitação publicada com o ato.

A alteração simplificada publicada a 2 de setembro de 2026 (Aviso n.º 21740/2026/2), aprovada por unanimidade pela Assembleia Municipal a 31 de julho, mudou quatro normas sobre atividades económicas. A cércea máxima passou de 10 para 13 m nas áreas industriais e empresariais existentes e nos núcleos de concentração industrial, e para 16 m nas áreas industriais e empresariais propostas; em casos especialmente fundamentados, a Câmara pode autorizar mais (artigos 22.º, 30.º e 33.º). Na UOPG 15, a zona empresarial e industrial de Recezinhos, a faixa arborizada de 20 m junto às áreas habitacionais pode ser substituída por outras medidas de minimização de impactes (artigo 64.º). As regras das áreas habitacionais e do solo rural não mudaram.

A página «Plano Diretor Municipal» do site da Câmara lista, com ligação ao texto publicado, a revisão de 2007 e todas as alterações, correções e suspensões, até à alteração simplificada de 2026, e encaminha para o Geoportal municipal (websig.cm-penafiel.pt) e para o geoportal do SNIT, da Direção-Geral do Território (DGT). O Geoportal da Câmara tem duas entradas, «Consulta de Planos» e «Emissão de Plantas de Localização», sobre ortofotomapas e cartografia à escala 1:2 000. Estão ainda em elaboração dois planos de pormenor, o da UOPG 7 e o da Rua do Porto, Rua Tenente Valadim e Rua da Saudade, que só contam depois de publicados.

O geoportal é uma ferramenta de consulta: em caso de divergência, vale o que foi publicado no Diário da República. Os passos para ler o seu prédio:

• Localize o prédio no Geoportal com a ferramenta «Pesquisa» ou por coordenadas e confirme os limites com a caderneta predial ou com um levantamento.
• Leia a planta de ordenamento e anote a classe (solo urbano ou rural), a categoria e, nas áreas habitacionais, o tipo de área, por exemplo C1 a C4.
• Veja se o prédio está numa UOPG, numa área com suspensão ou numa área de risco de inundação da planta anexa de 2025.
• Leia a planta de condicionantes e as plantas anexas das áreas ardidas e da perigosidade de incêndio.
• Meça com a ferramenta «Medições» a frente para a via e as distâncias a linhas de água ou estradas.
• Obtenha a planta de localização em «Emissão de Plantas de Localização» e abra o regulamento republicado no artigo da categoria, confirmando nos avisos posteriores se foi alterado.

O PDM de 2007 é anterior à lei de bases de 2014 e usa ainda a classificação antiga: solo urbano e solo rural, que a lei atual chama solo rústico, e, dentro do solo urbano, espaço urbanizado e espaço de urbanização programada (artigo 8.º). A tabela resume as categorias da planta de ordenamento. A planta assinala ainda, sem serem categorias, as áreas de proteção ao património, as zonas inundáveis, a estrutura ecológica em solo rural e uma área de potencial para minérios metálicos.

O espaço de urbanização programada corresponde ao antigo «urbanizável»: a ocupação faz-se segundo o programa da UOPG, e a Câmara só autoriza obras avulsas em casos como a colmatação junto a via pública habilitante ou a contiguidade com o espaço urbanizado (artigo 63.º, n.º 4). Nos PDM não adaptados à lei de 2014, o artigo 199.º do RJIGT prevê a suspensão das normas destas áreas; não encontrámos publicada uma declaração dessa suspensão para Penafiel, mas confirme na Câmara antes de contar com a edificabilidade de um terreno nesta categoria. O guia como saber se um terreno é urbanizável explica o regime.

Nas áreas predominantemente habitacionais, a regra é a envolvente: as obras seguem o alinhamento dominante, a moda da cércea e a tipologia da frente urbana, e os valores da tabela são máximos, não direitos garantidos (artigo 15.º). Na colmatação, entre edifícios da mesma frente afastados até 24 m, a obra segue os alinhamentos e a volumetria dos edifícios contíguos. Nos tipos C1 e C2, um terreno com mais de 1 ha, ou que obrigue a abrir arruamentos públicos, tem de ser loteado. Se houver plano de urbanização, plano de pormenor ou alvará de loteamento válido, valem as regras deles. O guia quanto posso construir no meu terreno explica os índices.

Há regras comuns. A área bruta de construção não conta o estacionamento e os arrumos em cave, as varandas, os terraços e os sótãos sem pé-direito habitável (artigo 5.º). Uma moradia nova precisa de 1 lugar de estacionamento até 150 m² de construção, 2 até 300 m² e 3 acima disso (artigo 11.º), e cada lugar dispensado paga uma compensação de 480,40 € na tabela de taxas de 2026. Num terreno inclinado, as fachadas laterais e posteriores não podem ultrapassar em mais de dois pisos, até 7 m, a cércea da categoria (artigo 9.º, n.º 3).

No solo rural, a casa nova é exceção e depende da categoria. Na área agrícola complementar não há loteamentos, e a habitação unifamiliar é admitida para o proprietário, o titular da exploração ou trabalhadores agrícolas permanentes, num prédio com pelo menos 5 000 m², até 200 m² de área bruta de construção, incluindo a existente, com dois pisos e 7 m, servido por via pública e com infraestruturas próprias (artigo 39.º, n.º 4). Na colmatação entre casas legais da mesma frente a menos de 50 m uma da outra, não se exige área mínima; para habitação própria e permanente de quem reside no concelho e não tem outra casa nem terreno em solo urbano no concelho, valem as mesmas condições, incluindo os 5 000 m² (n.º 5). O turismo e os equipamentos exigem 10 000 m² e impermeabilização até 0,10 (n.º 6).

A área agrícola protegida segue o regime da Reserva Agrícola Nacional (RAN): se a entidade da RAN autorizar uma casa, o PDM exige ainda habitação própria e permanente de quem reside no concelho e não tem outra casa nem terreno com capacidade construtiva no concelho, até 200 m², com dois pisos e 7 m (artigo 37.º). Na área florestal de produção, o regulamento não prevê habitação nova: admite ampliar edifícios existentes até 25 % da área de construção, turismo e apoio à exploração, com 7 m de cércea (artigo 43.º). Na estrutura ecológica em solo rural, a habitação só é admitida para agricultores ou de apoio ao turismo (artigo 49.º). Veja o regime geral em terreno rústico: posso construir? e em terrenos em RAN ou REN.

Uma parcela só muda de classe ou de categoria por revisão do PDM, por plano de urbanização ou de pormenor, ou por um acerto cadastral até 3 % da área já incluída nessa categoria (artigo 66.º). Nas casas existentes que não cumprem o plano, admitem-se obras que não agravem a desconformidade, e uma ampliação até 10 % sem mudança de uso não conta como agravamento (artigo 6.º). Para obras sem licença, veja legalizar casa antiga e anexos.

Além da RAN e da REN, o regulamento enumera as servidões e restrições que se aplicam no concelho (artigo 7.º); nas áreas que abrangem, vale a regra da categoria, condicionada pelo regime da servidão. Confirme se o prédio é atingido por alguma destas:

• Perigosidade de incêndio alta e muito alta: o regulamento proíbe aí edifícios de habitação, comércio, serviços e indústria, e fora das áreas edificadas consolidadas as construções novas cumprem as regras de defesa da floresta, com uma faixa de 50 m à estrema na falta de plano municipal (artigo 9.º, n.º 6).
• Zonas inundáveis: só se admite construção nova em colmatação ou em substituição de edifícios, com os pisos acima da cota da maior cheia conhecida (artigo 53.º); nas áreas de risco potencial significativo de inundações aplicam-se também as normas do plano do Douro, prevalecendo as mais restritivas (artigo 52.º-B).
• Albufeira de Crestuma-Lever: zona terrestre de proteção de 500 m a partir do nível de pleno armazenamento, à cota de 13 m, e zona reservada de 50 m, com o regime do capítulo V-A (artigo 52.º-A).
• Património: os imóveis da planta do património têm a área de proteção legal ou uma área de salvaguarda de 50 m, e as obras nelas precisam de parecer prévio da comissão municipal do património (artigo 51.º).
• Vias e ferrovia: faixa non aedificandi de 30 m para cada lado do eixo das vias municipais principais previstas sem projeto aprovado, e parecer prévio da gestora da rede ferroviária na área de salvaguarda da duplicação da linha do Douro entre Caíde e Marco (artigo 54.º).
• Outras servidões: recursos geológicos, linhas elétricas, gasodutos, vértices geodésicos e o feixe hertziano Bonfim-Marão, que constam da lista do artigo 7.º.

Ler o PDM dá uma leitura; a decisão sobre um pedido de informação prévia (PIP) dá uma resposta que vincula a Câmara. Com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, o PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos, e o PIP de âmbito alargado pode fixar também volumetria, implantação e número de fogos. A Câmara tem até 20 dias para o saneamento e decide em 15 dias (simples) ou 30 dias (alargado); sem decisão no prazo, há deferimento tácito, e a resposta favorável vale 2 anos. O guia do PIP explica o regime.

Em Penafiel, os processos urbanísticos entram exclusivamente pelos Serviços Online do Município, com os anexos geridos pela aplicação No Paper desde janeiro de 2026; os pedidos entregues a partir de 1 de outubro de 2026 seguem a lei nova, e os documentos são os da Portaria n.º 320/2026/1, explicados no guia de documentos para o PIP. Na tabela de taxas publicada em agosto de 2026 (Regulamento n.º 1106/2026), a apreciação de um PIP custa 97,84 € para uma moradia, 146,62 € para habitação coletiva, comércio ou serviços e 228,34 € para um loteamento até 10 lotes; um pedido de informação simples custa 26,08 €, uma planta de localização autenticada fornecida ao balcão 6,01 € e cada A4 das plantas do PDM 6,01 €. A tabela não prevê uma certidão de enquadramento no PDM, e só o PIP vincula a Câmara. Compensa pedir um PIP quando:

• O terreno está num espaço de urbanização programada ou numa UOPG e precisa de saber se a Câmara admite uma obra avulsa.
• A edificabilidade depende do alinhamento e da moda da cércea da frente urbana, e precisa de saber que altura a Câmara aceita.
• Quer construir uma casa em área agrícola complementar ou protegida e tem de comprovar residência, área mínima ou a autorização da RAN.
• O prédio toca uma zona inundável, a albufeira de Crestuma-Lever, uma área de perigosidade de incêndio ou uma das áreas com suspensão.
• Vai comprar e quer condicionar o contrato-promessa à resposta: veja PIP antes de comprar terreno. A Apto Group prepara e acompanha o PIP em Penafiel.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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