PDM de Santo Tirso: a 2.ª revisão em vigor e como consultar o seu terreno

O Plano Diretor Municipal (PDM) é o plano que classifica e qualifica todo o solo do concelho; o guia geral do PDM explica como funciona. Em Santo Tirso, o plano em vigor é a 2.ª revisão, aprovada por maioria pela Assembleia Municipal na sessão de 30 de abril de 2026 e publicada pelo Aviso n.º 16577/2026/2, no Diário da República n.º 126, 2.ª série, de 2 de julho de 2026. O regulamento fixa a entrada em vigor 10 dias após a publicação (artigo 132.º), e a Câmara indica que o plano está em vigor desde 17 de julho de 2026.

A revisão revogou o PDM publicado pelo Aviso n.º 1858/2011, de 18 de janeiro de 2011, e as suas alterações (artigo 131.º). O plano mantém-se em vigor até à próxima revisão, que deve ocorrer quando a avaliação a tornar necessária ou obrigatória (artigo 132.º). A tabela resume o percurso, iniciado em 2018.

A revisão reorganizou as categorias de espaço. O PDM de 2011 dividia o território em solo urbano e solo rural; o de 2026 classifica-o todo em solo urbano ou solo rústico (artigo 7.º) e cria categorias que antes não existiam, como os aglomerados rurais e o espaço urbano de baixa densidade. Revogou também o Plano de Urbanização das Margens do Ave e os planos de pormenor da Quinta de Geão e da Zona Industrial de Fontiscos, cujas áreas passam a reger-se pelo PDM (artigo 131.º). Se tem uma informação, planta ou parecer da Câmara anterior a 17 de julho de 2026, a categoria que lá consta pode já não existir.

Até 1 de novembro de 2026, a página do PDM da Câmara, atualizada a 28 de outubro, e a plataforma da Direção-Geral do Território (DGT) não registam nenhum procedimento de alteração, correção ou suspensão da 2.ª revisão; na DGT, o procedimento está na fase de depósito. O que está em curso é a elaboração do Plano de Pormenor 170 Park, para uma área de atividades económicas no lugar de Monte Fidalgo, na União das Freguesias de Lamelas e Guimarei: a Câmara deliberou o reinício a 25 de junho de 2026, com um prazo de dois anos (Aviso n.º 18164/2026/2). Enquanto esse plano não for aprovado e publicado, aplica-se ali o PDM.

O plano é formado pelo regulamento, com quatro anexos (património cultural, áreas programadas, orientações do Programa Regional de Ordenamento Florestal de Entre Douro e Minho e áreas excluídas da REN), por cinco plantas de ordenamento e por duas plantas de condicionantes, num total de 7 cartas e 49 folhas (artigo 2.º). Acompanham-no, entre outros, o relatório, o programa de execução, o relatório ambiental, a carta do património e o mapa de ruído.

Leia todas as cartas, não só a de classificação do solo. As servidões e restrições de utilidade pública aplicam-se mesmo que não estejam desenhadas, prevalecendo sempre a regra mais restritiva; e, se a planta de condicionantes não coincidir com a realidade do terreno, vale a realidade, demonstrada por levantamento topográfico atualizado (artigo 6.º). Para as reservas agrícola e ecológica, veja o guia sobre terrenos em RAN ou REN. A tabela indica o que procurar em cada carta.

A Câmara indica que a versão integral e em vigor do PDM pode ser consultada no Geoportal (websig.cm-stirso.pt/geoportal), na entrada «Plano Diretor Municipal 2.ª Revisão», ou no Departamento da Transição Climática, Território e Requalificação do Espaço Público. O regulamento e as plantas publicados estão também no PDF do Aviso n.º 16577/2026/2, no Diário da República. O mesmo Geoportal tem as entradas «Emissão de Plantas de Localização», «Outros Instrumentos de Gestão Territorial», «Áreas de Reabilitação Urbana», «Loteamentos» e «Defesa da Floresta».

O geoportal é uma ferramenta de consulta: em caso de divergência, vale o plano publicado no Diário da República. Se usar o geoportal nacional do SNIT, da DGT, confirme que está a ver a 2.ª revisão e não o plano de 2011. Os passos:

• Abra a entrada «Plano Diretor Municipal 2.ª Revisão» e não a de outros instrumentos, para ter a certeza de que lê o plano em vigor desde julho de 2026.
• Localize o prédio no mapa, com as ferramentas de zoom e navegação, e confirme os limites com a caderneta predial ou com um levantamento.
• Leia a Planta de Ordenamento I para saber se o prédio está em solo urbano ou rústico, em que categoria, e se fica numa área a estruturar ou num plano de pormenor.
• Ligue as plantas de salvaguardas e de condicionantes, sobretudo a de riscos: as zonas inundáveis e as áreas de risco de inundação mudam o que se pode construir.
• Obtenha a planta de localização na entrada «Emissão de Plantas de Localização», útil para qualquer pedido à Câmara.
• Abra o regulamento no artigo da categoria e leia também as condições gerais (artigos 9.º a 17.º), que se aplicam a todo o concelho.

Na maior parte do solo urbano de Santo Tirso, a regra não é um índice, é a envolvente. A edificação segue as características morfotipológicas dominantes do tecido urbano em que se insere, sobretudo alinhamentos, altura de fachada e volumetria (artigo 42.º). Os parâmetros da tabela só se aplicam nas áreas a estruturar, nos loteamentos e nas operações de impacte relevante que criem novas vias, ou quando não há referências na envolvente ou elas são desconformes com a categoria. Por isso, dois terrenos na mesma categoria podem ter respostas diferentes.

Há regras comuns. Não contam para o índice de utilização as varandas, telheiros e alpendres, o estacionamento e as arrecadações em cave e as áreas técnicas (artigo 12.º). O número de pisos conta-se acima da cota de soleira, e as caves são admitidas em todas as categorias (artigo 16.º). Os anexos têm, em regra, 1 piso (artigo 15.º). Na habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível por 25 anos, o índice pode subir 0,2 no espaço central e 0,1 no habitacional (artigo 45.º). O guia quanto posso construir no meu terreno explica os conceitos.

O solo rústico destina-se às atividades agrícolas, pecuárias e florestais e à conservação dos valores naturais, e a edificação deve ser a mínima indispensável para a atividade (artigos 20.º e 24.º). No espaço agrícola, a habitação nova só é admitida em dois casos: habitação unifamiliar em quintas agrícolas com pelo menos 10 000 m², com 2 pisos e índice de utilização de 0,05; ou a casa do agricultor, nas condições do regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN), com 2 pisos e índice de 0,1 (artigos 23.º e 24.º). Num terreno de 10 000 m², o índice de 0,05 dá 500 m² de construção.

No espaço florestal, a habitação nova não consta dos usos admitidos; no espaço florestal de valorização da paisagem admitem-se turismo em espaço rural, turismo de habitação e construções complementares de uma habitação (artigo 26.º). A categoria onde a habitação é o uso dominante são os aglomerados rurais: núcleos edificados em solo rústico onde se admitem 2 pisos e impermeabilização até 60 %, sem índice de utilização, com exceções para a reabilitação, a edificação em parcelas intersticiais e o hotel rural, que pode ter 3 pisos (artigos 32.º a 34.º). Sem rede pública de água ou saneamento, um sistema próprio no espaço urbano de baixa densidade ou em solo rústico precisa de decisão favorável da entidade ambiental (artigo 9.º, n.º 3).

Veja o que se pode fazer em terreno rústico e quando um terreno rústico pode passar a urbano. Com o plano publicado, a passagem de rústico a urbano só pode resultar de um novo procedimento de plano decidido pelo município.

Santo Tirso é atravessado pelo rio Ave e pelos seus afluentes, e a Planta de Ordenamento III é a que mais vezes muda a resposta. O regulamento distingue as áreas de risco potencial significativo de inundação, por classe de perigosidade, das restantes zonas inundáveis, e junta-lhes as zonas de infiltração máxima e as áreas de risco de movimentos de massa. As regras aplicam-se cumulativamente com as da categoria de espaço, e prevalece a mais restritiva (artigo 68.º). Confirme se o prédio é atingido por alguma destas situações:

• Perigosidade de inundação muito alta, alta ou média em solo urbano: são interditas obras de construção e loteamentos, salvo em zona urbana consolidada e com parecer da autoridade nacional da água (nas classes muito alta e alta, só em colmatação); não se admitem caves (artigo 70.º).
• Perigosidade baixa ou muito baixa: não se admitem caves nem quartos abaixo da cota de cheia definida para o local (artigos 70.º e 71.º).
• Zona inundável fora dessas áreas: novas edificações só nas exceções do artigo 79.º, como a colmatação em tecido urbano consolidado ou a substituição de edifícios legais, e sempre sem caves.
• Área de risco de movimentos de massa: construir ou aumentar pisos exige estudo geotécnico que comprove a inexistência de risco (artigo 83.º).
• Património arqueológico: no nível A, qualquer intervenção no solo exige diagnóstico prévio; no nível B, acompanhamento arqueológico (artigo 88.º).
• Área Matricial da cidade de Santo Tirso: as obras devem integrar-se na volumetria e nos materiais do conjunto (artigo 90.º).

O novo PDM protege o que já tinha título. São preexistências as construções que não precisavam de licença e as licenciadas com título válido (artigo 17.º). Se não cumprirem o plano, admitem-se ampliações e construções complementares para reabilitar, melhorar a habitabilidade ou valorizar a atividade, respeitando o número de pisos da categoria e uma impermeabilização de 60 %; a ampliação não pode passar do dobro da área de construção existente à data de entrada em vigor do plano ou, se essa área for inferior a 150 m², não pode exceder 300 m².

O artigo 127.º salvaguarda os direitos urbanísticos válidos e em vigor anteriores ao plano, decorrentes do controlo prévio de operações urbanísticas. Um PIP favorável ainda dentro do prazo vincula a Câmara na licença ou comunicação prévia da mesma operação; confirme a validade do PIP antes de contar com ele. Para obras sem título fisicamente existentes antes da entrada em vigor do plano, o artigo 129.º abre um regime especial de legalização, que só pode ser favorável se os usos forem compatíveis, a falta de parâmetros não causar prejuízos inaceitáveis e as servidões forem cumpridas. O procedimento está no guia sobre como funciona a legalização de obras.

Ler o PDM dá uma leitura; a decisão sobre um pedido de informação prévia (PIP) dá uma resposta que vincula a Câmara. Com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, o PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos, e o PIP de âmbito alargado pode fixar também volumetria, implantação e número de fogos. A Câmara tem até 20 dias para o saneamento e decide em 15 dias (simples) ou 30 dias (alargado; 45 no loteamento); sem decisão no prazo, há deferimento tácito, e a resposta favorável vale 2 anos. Não precisa de ser proprietário para o pedir. O guia do PIP explica o regime.

Em Santo Tirso, o pedido de informação prévia de obras de edificação faz-se online, na plataforma da Câmara, com registo e autenticação, ou em papel no atendimento. A lista de anexos inclui extratos das plantas de ordenamento e de condicionantes, e os elementos obrigatórios são os da Portaria n.º 320/2026/1, explicados no guia de documentos para o PIP. Segundo a página do procedimento, atualizada a 7 de outubro de 2026, a apreciação custa 52,70 € ao abrigo do n.º 1 do artigo 14.º do RJUE; ao abrigo do n.º 2, 26,36 € para muros e vedações ou construções até 60 m², 72,45 € para habitação até 200 m², 111,95 € até 10 unidades ou 1 000 m² e 221,26 € acima disso. Em Santo Tirso, compensa pedir um PIP quando:

• O terreno mudou de categoria com a revisão de 2026, ou a informação que tem da Câmara é anterior a 17 de julho de 2026.
• A edificabilidade depende da morfotipologia da envolvente, e precisa de saber que altura e alinhamento a Câmara aceita.
• O prédio está numa área a estruturar, numa área a infraestruturar ou numa UOPG.
• Quer construir uma casa em solo rústico, numa quinta agrícola, num aglomerado rural ou como agricultor.
• O prédio é atingido por uma zona inundável, por risco de inundação ou de movimentos de massa, por património arqueológico, pela RAN ou pela REN.
• Vai comprar e quer condicionar o contrato-promessa à resposta: veja PIP antes de comprar terreno. A Apto Group prepara e acompanha o PIP em Santo Tirso.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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