PDM de Sintra: o plano em vigor em 2026 e como consultar o seu terreno

O Plano Diretor Municipal (PDM) é o plano que classifica e qualifica todo o solo do concelho; o guia geral do PDM explica como funciona. Em Sintra, o plano em vigor é a revisão aprovada pela Assembleia Municipal a 2 de dezembro de 2019. Como algumas soluções eram incompatíveis com o Plano de Ordenamento do Parque Natural de Sintra-Cascais e com o plano regional da Área Metropolitana de Lisboa, a revisão teve de ser ratificada pelo Governo, o que aconteceu pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 7-B/2020, publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 36, 1.º suplemento, de 20 de fevereiro de 2020. O regulamento entrou em vigor 10 dias após a publicação (artigo 155.º) e substituiu o primeiro PDM, de 1999.

O plano é formado por um regulamento, por uma planta de ordenamento (01) e por uma planta de condicionantes desdobrada em quatro (02A a 02D), e é acompanhado por relatórios, pela delimitação da REN e da RAN e por plantas como a da estrutura ecológica municipal e a de riscos (artigo 2.º). A tabela resume o percurso do plano em vigor e da nova revisão.

A ratificação incidiu só sobre as disposições incompatíveis com o Plano de Ordenamento do Parque Natural de Sintra-Cascais (POPNSC), de 2004, e com o Plano Regional de Ordenamento do Território da Área Metropolitana de Lisboa. O Governo aceitou, entre outras soluções, a redefinição dos limites de cerca de 40 áreas urbanas e aglomerados dentro do Parque Natural, de Magoito e Azenhas do Mar a Colares, Almoçageme e a Azoia, e a criação de aglomerados rurais como Almograve, Pé da Serra e Quinta Grande.

Duas áreas ficaram de fora: 7,8508 ha do perímetro urbano de Linhó-Beloura, classificados como espaço urbano de baixa densidade dentro de uma área de proteção parcial do tipo II do Parque Natural, e uma área de espaços de equipamentos e infraestruturas em solo rústico a norte do Linhó, por interferir com um corredor da estrutura metropolitana de proteção ambiental. A Declaração n.º 99/2020 veio suprir as matérias não ratificadas, alterando o artigo 80.º do regulamento e essa área da planta de ordenamento (01H). Se o seu terreno fica no Linhó ou na Beloura, leia a versão da planta posterior a novembro de 2020.

O Parque Natural continua a pesar em grande parte do concelho. Em solo rústico dentro do Parque e do Sítio de Interesse Comunitário Sintra-Cascais, o regulamento proíbe ampliar preexistências e sujeita as legalizações a parecer vinculativo do Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF) (artigos 45.º e 47.º). O Programa Especial do Parque Natural de Sintra-Cascais está em elaboração, na fase de constituição da comissão consultiva, segundo a plataforma da Direção-Geral do Território.

Em reunião pública de 25 de agosto de 2026, a Câmara aprovou por unanimidade a versão consolidada dos termos de referência da revisão do PDM, com um prazo de elaboração de 36 meses, e determinou que a revisão fica sujeita a avaliação ambiental. A deliberação foi publicada pelo Aviso n.º 24672/2026/2, no Diário da República n.º 194, 2.ª série, de 7 de outubro de 2026, que abriu um período de participação preventiva de 90 dias a contar dessa publicação. Segundo o aviso, a revisão quer reavaliar o modelo de desenvolvimento territorial, corrigir distorções na aplicação do plano e alinhá-lo com o programa regional de ordenamento de Lisboa, Oeste e Vale do Tejo, o programa especial do Parque Natural, a REN e a Carta Municipal de Habitação.

Durante a participação preventiva, qualquer interessado pode apresentar sugestões e pedidos de esclarecimento ao presidente da Câmara: pelo formulário digital no site da Câmara, por email para dpdm.participa@cm-sintra.pt ou nos Postos de Atendimento Municipal. A deliberação e os documentos estão na página oficial da Câmara e no Departamento de Planeamento Territorial e Urbano, na Portela de Sintra.

Uma sugestão não muda as regras. Até a revisão ser aprovada pela Assembleia Municipal e publicada, o que se aplica é o plano de 2020, e o aviso de 2026 não estabelece medidas preventivas. Se quer pedir a passagem de um terreno de rústico a urbano, a participação preventiva é o primeiro momento para o fazer; o guia sobre quando um terreno rústico pode passar a urbano explica os critérios.

A Câmara disponibiliza o PDM de duas formas: no Visualizador SIG, onde se consultam todos os planos territoriais em vigor, se imprimem plantas extrato e se fazem medições; e em PDF, com os dez volumes do plano, incluindo o regulamento e as plantas de ordenamento e de condicionantes, na página «Conteúdo documental» do PDM, no site da Câmara. Essa página indica as alterações de 2020 e a correção material de 2021, que tocou cerca de 30 artigos e as plantas da estrutura ecológica, do ruído e do zonamento acústico.

O visualizador é uma ferramenta de consulta: em caso de divergência, vale o plano publicado no Diário da República. Se preferir o geoportal nacional do SNIT, da Direção-Geral do Território, confirme a data da versão que está a ver. Os passos, no Visualizador SIG de Sintra:

• Abra o Visualizador SIG a partir da página do PDM no site da Câmara (Sintra, Espaço Público, Plano Diretor Municipal).
• Localize o prédio no mapa e confirme que está a ver o PDM em vigor, de 2020, e não o de 1999 nem documentos da nova revisão.
• Leia a planta de ordenamento (01) para saber se o prédio está em solo urbano ou rústico, em que categoria, e se fica num núcleo histórico.
• Sobreponha as quatro plantas de condicionantes, de recursos naturais, património cultural, equipamentos e infraestruturas e perigosidade de incêndio.
• Verifique se o prédio está no Parque Natural ou no Sítio Sintra-Cascais, porque o regime do solo rústico muda dentro dessas áreas.
• Meça e imprima as plantas extrato dos planos em vigor, para anexar a um pedido.
• Abra o regulamento no artigo da categoria e leia também as disposições sobre preexistências, orla costeira e zonas ameaçadas por cheias.

As plantas aplicam-se em conjunto e prevalece o regime mais restritivo (artigo 31.º, n.º 3). Se uma parcela estiver em mais de uma categoria, a edificabilidade admitida localiza-se na menos restritiva, segundo a lista ordenada do Anexo IV do regulamento (artigo 32.º). A REN do município foi delimitada pelo Aviso n.º 15591/2020, da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo; para as reservas agrícola e ecológica, veja o guia sobre terrenos em RAN ou REN.

Nos espaços centrais e habitacionais, a regra é o valor modal: a altura e a volumetria mais frequentes na frente edificada do arruamento entre duas transversais, ou, na falta dela, no quarteirão ou nas frentes envolventes (artigos 113.º e 114.º). Os espaços centrais e os espaços habitacionais 1 contam como zonas urbanas consolidadas para efeitos do RJUE (artigo 91.º). Admite-se um piso recuado ou o aproveitamento do sótão, contidos em planos a 45 graus e até 3,5 m acima da altura de fachada admitida (artigo 87.º).

Há regras comuns a todo o solo urbano: não se admite construção em terrenos com declive igual ou superior a 25 %, salvo infraestruturas devidamente fundamentadas (artigo 86.º, n.º 13), e as obras têm de manter, em regra, o alinhamento do edificado e enquadrar-se na morfologia dominante do arruamento (artigo 87.º). A tabela mostra os parâmetros por categoria; o guia quanto posso construir no meu terreno explica os conceitos.

O solo rústico de Sintra divide-se em espaços naturais (1, 2 e 3), florestais (1 e 2), agrícolas, de exploração de recursos geológicos, de atividades industriais, de ocupação turística, de equipamentos e infraestruturas e aglomerados rurais (artigo 49.º). Nos espaços agrícolas, a habitação nova não consta dos usos admitidos: as instalações ligadas à exploração não incluem o uso habitacional, salvo preexistências e legalizações (artigo 70.º).

Os números são baixos. Uma construção de apoio agrícola exige parcela com pelo menos 2 ha na categoria, índice de utilização de 0,02, 5 m de altura, 4 m de cércea e até 1 000 m² de construção, ou 250 m² dentro do Parque Natural; pequenos apoios de até 25 m² exigem 1 ha (artigo 106.º). Um empreendimento turístico novo em solo rústico exige parcela de 10 ha, com índice de 0,01 (artigo 112.º). As preexistências podem ser ampliadas até 20 % da área de construção, mas não em solo rústico dentro do Parque Natural e do Sítio Sintra-Cascais (artigo 45.º).

Numa aldeia, o terreno pode estar num aglomerado rural, onde se admitem os usos do solo urbano, incluindo habitação, com a altura pelo valor modal e permeabilidade de 0,30 (artigos 83.º e 111.º), ou num perímetro urbano de baixa densidade. Só a planta de ordenamento o confirma. Veja o que se pode fazer em terreno rústico.

O PDM protege o que já tinha título. São preexistências, entre outras, as construções que não precisavam de licença, as licenciadas ou comunicadas com título válido e os direitos protegidos durante a sua validade, como as informações prévias favoráveis, as aprovações de projeto de arquitetura e as de loteamento (artigo 45.º). Um PIP favorável ainda dentro do prazo conta, por isso, como preexistência; confirme a validade do PIP antes de contar com ele.

Para obras sem título, o artigo 47.º permite legalizar construções e usos anteriores a 4 de outubro de 1999, data de publicação do primeiro PDM, mesmo que não cumpram os usos e parâmetros do plano, se a existência for provada por cartografia, fotografia ou outro documento idóneo e se cumprirem requisitos de salubridade, segurança e integração. Em solo rústico dentro do Parque Natural, a legalização depende de parecer vinculativo do ICNF e só é admitida em casos limitados. O procedimento está no guia sobre como funciona a legalização de obras.

Ler o PDM dá uma leitura; a decisão sobre um pedido de informação prévia (PIP) dá uma resposta que vincula a Câmara. Com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, o PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos, e o PIP de âmbito alargado pode fixar também volumetria, implantação e número de fogos. A Câmara tem até 20 dias para o saneamento e decide em 15 dias (simples) ou 30 dias (alargado; 45 no loteamento); sem decisão no prazo, há deferimento tácito, e a resposta favorável vale 2 anos. Não precisa de ser proprietário para o pedir. O guia do PIP explica o regime.

Em Sintra, todos os pedidos urbanísticos são submetidos na plataforma eletrónica Urbanismo Online, disponível no site da Câmara (artigo 147.º do Regulamento da Urbanização e Edificação de Sintra, publicado pelo Aviso n.º 15347/2025/2). A taxa do PIP paga-se na íntegra no momento da apresentação, segundo o regulamento e tabela de taxas do município; num PIP de âmbito alargado, as restantes taxas de edificação são calculadas na decisão (artigo 133.º). Os elementos instrutórios são os da Portaria n.º 320/2026/1, detalhados no guia de documentos para o PIP. Em Sintra, compensa pedir um PIP quando:

• O terreno está em espaço urbano de baixa densidade e a área ou a forma da parcela deixa dúvidas sobre o mínimo de 500 m² ou a regra dos 160 m².
• A altura depende do valor modal da frente edificada, nos espaços centrais ou habitacionais.
• O prédio está no Parque Natural, no Sítio Sintra-Cascais, na orla costeira, num núcleo histórico ou junto a património classificado.
• O terreno é rústico e quer saber se admite um apoio agrícola, um empreendimento turístico ou a ampliação de uma casa existente.
• Quer uma resposta à luz do plano de 2020 antes de a revisão aberta em 2026 mudar as regras.
• Vai comprar e quer condicionar o contrato-promessa à resposta: veja PIP antes de comprar terreno. A Apto Group prepara e acompanha o PIP em Sintra.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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