PDM de Vila Verde: plano em vigor, 2.ª revisão e como consultar as plantas

O Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Verde em vigor é a 1.ª revisão, aprovada pela Câmara a 4 de agosto de 2014 e pela Assembleia Municipal a 18 de agosto de 2014 e publicada pelo Aviso n.º 12954/2014, no Diário da República, 2.ª série, de 19 de novembro de 2014. Entrou em vigor no dia seguinte e revogou o primeiro PDM, ratificado em 1995. É composto pelo regulamento, por duas plantas de ordenamento (qualificação funcional do solo; salvaguardas e execução do plano) e por duas plantas de condicionantes (recursos naturais, património e infraestruturas; áreas ardidas e perigosidade de incêndio florestal).

O regulamento foi alterado várias vezes. A Câmara publica no seu site uma versão atualizada, que não dispensa a consulta do Diário da República, e que lista as alterações da tabela. A de 2019, por exemplo, mudou doze artigos, entre eles os usos admitidos nos espaços agrícolas de conservação e as regras de estacionamento. Antes de citar um artigo, confirme a redação em vigor.

A 2.ª revisão começou em 2019 (Aviso n.º 1815/2019). A 20 de novembro de 2025, a Câmara aprovou por unanimidade abrir a discussão pública da proposta, que já integra as avaliações e pareceres de 23 entidades, entre as quais a CCDR Norte. O Aviso n.º 30999/2025/2, publicado a 19 de dezembro de 2025, fixou 50 dias úteis; a discussão começou a 29 de dezembro e a plataforma de participação esteve aberta até 11 de março de 2026, com seis sessões de esclarecimento nas freguesias.

A lei suspende os pedidos de informação prévia, as comunicações prévias e os licenciamentos nas áreas abrangidas por novas regras desde o início da discussão pública, mas só até à entrada em vigor do plano ou, no máximo, 180 dias (artigo 145.º do RJIGT). Contados desde 29 de dezembro, esses 180 dias terminaram no fim de junho de 2026. Até à data desta atualização, não encontrámos publicada em Diário da República a aprovação da 2.ª revisão, e a plataforma da DGT mantém o procedimento na fase de discussão pública: continua a aplicar-se o PDM de 2014.

A proposta elimina o solo urbanizável e passa a distinguir apenas solo urbano e solo rústico, como exige a lei. Segundo a Câmara, a área edificável total fica em 4 322,20 hectares, dos quais 3 663,73 em solo urbano, e as mudanças mais relevantes para proprietários são as da tabela.

O PDM em vigor consulta-se no portal CityHub da Câmara (cityhub.cm-vilaverde.pt), na entrada «PDM e Plantas de Localização», a que se chega pelo menu do site municipal. Na página «Regulamentos e Planos» estão o regulamento do PDM, o aviso da discussão pública da revisão e os regulamentos dos dois planos de pormenor da sede do concelho. O geoportal do SNIT, da DGT, permite confirmar a versão publicada. Os documentos da proposta de revisão estiveram numa plataforma própria de discussão pública: não os confunda com o plano em vigor.

Se precisar de um documento em papel ou de uma declaração da Câmara, a tabela de taxas de 2026 prevê 8,00 € por planta A4 a cores (cartografia e PDM), 14,00 € por planta de ordenamento ou de condicionantes em A3 e 27,65 € por uma certidão de enquadramento no PDM. A certidão descreve a classificação da parcela, mas não substitui um PIP: só a decisão sobre um PIP vincula a Câmara quanto a uma operação concreta. Para ler a sua parcela:

• Localize o prédio no CityHub pela morada ou pela fotografia aérea e confirme os limites com a caderneta predial ou com um levantamento.
• Leia a planta de ordenamento de qualificação funcional e anote a categoria: por exemplo, espaço residencial, aglomerado rural ou espaço agrícola de produção.
• Leia as duas plantas de condicionantes, incluindo a das áreas ardidas e da perigosidade de incêndio, que em Vila Verde é uma planta autónoma.
• Abra o regulamento no artigo da categoria e nas disposições comuns do solo rural, na versão atualizada.
• Compare com a proposta de revisão para saber se a categoria da parcela pode mudar e registe as dúvidas para a Câmara.

O PDM de 2014 já divide o território em solo rural e solo urbano, mas dentro do solo urbano ainda distingue solo urbanizado e solo urbanizável, com espaços centrais, residenciais, de atividades económicas e de uso especial (artigo 17.º). Na sede do concelho vigoram ainda dois planos de pormenor, o da zona envolvente da Igreja Matriz e o da Avenida do Professor Machado Vilela, cujas regras se aplicam dentro da sua área.

O solo urbanizável é o ponto mais sensível da revisão: segundo a Câmara, a proposta reclassifica como solo rústico 1 525,64 hectares de espaços urbanizáveis. Se o terreno que pretende comprar está hoje em solo urbanizável, veja em que categoria fica na proposta e leia o guia como saber se um terreno é urbanizável, que explica também a suspensão destas normas em planos não adaptados. Um PIP favorável vincula a Câmara na licença ou comunicação prévia da mesma operação enquanto for válido, e o PDM de 2014 tratou as informações prévias favoráveis válidas como preexistências (artigo 105.º); confirme como a versão final da revisão trata estes compromissos.

Ao contrário de muitos PDM antigos, o de Vila Verde já tem duas categorias de solo rural onde a habitação é um uso normal. Os aglomerados rurais são pequenos núcleos consolidados com funções residenciais e de apoio às atividades rurais; as áreas de edificação dispersa são grupos de algumas construções, com um regime de contenção e colmatação (artigos 60.º a 63.º). Os parâmetros, na redação de 2016, são iguais nas duas categorias, e a edificação deve integrar-se na volumetria e na linguagem arquitetónica da envolvente.

É nestas categorias que a revisão mais muda o mapa: a proposta multiplica a área de aglomerados rurais de 8,51 para 576,52 hectares e aumenta as áreas de edificação dispersa de 56,41 para 82,05 hectares. Enquanto a revisão não entrar em vigor, um terreno que só passa a aglomerado rural na proposta continua sujeito às regras da categoria atual.

Nos espaços agrícolas e florestais, a construção só é autorizada se cumprir as regras de defesa contra incêndios, as condicionantes da RAN, da REN e outras, e se garantir de forma autónoma água, energia e tratamento de esgotos (artigo 33.º). A habitação nova é excecional: tem de ser complementar da atividade agrícola ou florestal, sem outra habitação na mesma exploração nem alternativa de localização, unifamiliar, com área de implantação até 150 m² e dois pisos acima do solo; uma cave depende de aprovação da Câmara (artigo 34.º). As construções de apoio agrícola podem ter até 750 m² e 7 m de altura, salvo necessidade justificada (artigo 35.º).

Os espaços agrícolas de produção integram a Reserva Agrícola Nacional (RAN) e seguem o seu regime, pelo que qualquer utilização não agrícola precisa de parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN, hoje integrada na CCDR Norte, emitido em 20 dias. Nos espaços florestais, o regulamento proíbe edificações nas áreas de perigosidade de incêndio alta e muito alta (artigo 46.º, n.º 8). O guia terreno rústico: posso construir? explica o regime nacional da casa do agricultor. A tabela resume as categorias.

O regulamento protege as preexistências: edifícios que não precisavam de licença quando foram feitos, os licenciados e também os direitos decorrentes de informações prévias favoráveis válidas e de projetos de arquitetura aprovados (artigo 105.º, n.º 1). Se não cumprirem o plano, podem ainda ser autorizadas obras que não agravem a desconformidade, e uma ampliação até 60 m² de área total de construção não conta como agravamento (n.os 3 e 4).

Pode também ser autorizada a mudança de uso para habitação unifamiliar de edifícios preexistentes em solo rural. Num edifício que não precisava de licença, a prova faz-se com o registo predial, que deve mostrar que está legalmente construído e é anterior ao início da discussão pública da revisão de 2014; em áreas com servidões ou restrições, a mudança depende dos respetivos regimes (n.º 5). No espaço florestal de produção, a ampliação de um edifício existente não pode passar de 50 % da área de implantação inicial, nem de 150 m² numa habitação própria (artigo 50.º, n.º 3, alínea c)). Para casas sem licença, veja legalizar casa antiga e anexos.

Além da RAN e da REN, a planta de condicionantes de Vila Verde identifica restrições próprias do concelho. Em zonas ameaçadas pelas cheias, por exemplo, só se admitem construções novas em solo urbano, para colmatação ou equipamentos, o uso habitacional tem de ficar acima da cota da maior cheia conhecida e as caves são proibidas (artigo 8.º). Confirme na planta se a parcela é atingida por alguma destas condicionantes:

• Domínio hídrico e zonas ameaçadas pelas cheias, delimitadas nas plantas de ordenamento e de condicionantes.
• Albufeira classificada de Ruães, com zona reservada e zona terrestre de proteção.
• Aproveitamento hidroagrícola de Sabariz a Cabanelas, com o canal de rega e os respetivos perímetros.
• Rede Natura 2000, nos sítios Serras da Peneda e Gerês e Rio Lima.
• Povoamentos florestais percorridos por incêndios e perigosidade de incêndio alta ou muito alta, numa planta de condicionantes própria.
• Recursos geológicos, como pedreiras e áreas de exploração de caulino, e linhas elétricas de alta e muito alta tensão.

Em Vila Verde, todos os pedidos de urbanização e edificação são submetidos exclusivamente pelos Serviços Online da Câmara (aircsol.cm-vilaverde.pt), com registo prévio e assinatura do requerimento com o Cartão de Cidadão. Os documentos são os da Portaria n.º 320/2026/1, explicados no guia de documentos para o PIP. Na tabela de taxas de 2026, a apreciação de um PIP de obras de edificação custa 0,30 € por metro quadrado, mais 27,65 € se o pedido for feito ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE; confirme na Câmara a área que serve de base ao cálculo.

Desde 1 de outubro de 2026, a Câmara decide em 15 dias (PIP simples) ou 30 dias (PIP de âmbito alargado) depois do saneamento, e a resposta favorável vale 2 anos. Um PIP é decidido pelas regras em vigor à data da decisão: se a revisão entrar em vigor antes, aplica-se o novo plano. Uma resposta favorável vincula a Câmara na licença ou comunicação prévia da mesma operação enquanto for válida, e esses pedidos não ficam suspensos durante a discussão pública de uma revisão (artigo 17.º, n.º 8, do RJUE). A Apto Group prepara e acompanha o pedido de informação prévia. O PIP compensa sobretudo quando:

• O terreno está hoje em solo urbanizável, que a proposta pode reclassificar como rústico.
• Quer construir num aglomerado rural ou numa área de edificação dispersa e precisa de confirmar os índices na sua parcela.
• O terreno está em espaço agrícola ou florestal e pretende uma casa, um apoio agrícola ou turismo.
• A parcela toca a RAN, a REN, uma zona de cheias ou uma área de perigosidade de incêndio.
• Quer mudar o uso ou ampliar um edifício antigo em solo rural.

Consulte a versão em vigor antes de preparar uma comunicação, projeto ou pedido.

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